4.3.1 运用收益法估价，应按下列步骤进行： 1 选用具体估价方法；
2 估计未来收益期或持有期； 3 测算未来净收益；
4 测算报酬率或资本化率、收益乘数； 5 计算收益价值。
4.3.2 收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长，难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。
4.3.3选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式计算： n Ai
V ＝ ∑ ------------- ???（4.3.3） i=1 （1＋Y）i
式中 V ─ 收益价值（元，元/m2）；
Ai ─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）； Y ─ 报酬率（％）； n ─ 收益期（年）。
4.3.4 选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按正式计算： V?AiVt （4.3.4） ??it(1?Y)(1?Y)i?1itt 式中 V ─ 收益价值（元，元/m2）；
Ai ─ 期间净收益（元，元/m2）； Vt ─ 期末转售收益（元，元/m2） Yt─期末报酬率（％）
Yi ─未来第i年报酬率（％）；
t─ 持有期（年）。
4.3.5 选用直接资本化法进行估价时，收益价值按下式计算: NOI
V ＝ ----- ?????（4.3.5） R
式中 V ─ 收益价值（元，元/m2）；
NOI─ 未来第一年的净收益（元，元/m2）； R─ 资本化率（％）。
4.3.6 收益期应根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算，并应符合下列规定： 1 建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的，收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；
2建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，应选取其中较短者为收益期，并应对超出收益期的建设用地使用权或建筑物按第4.3.16条规定处理。 3 评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。
4.3.7持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为5年至10年。
4.3.8 净收益可通过租赁收入测算的，应优先通过租赁收入测算，并应符合下列规定：
1 根据租赁合同和租赁市场资料测算净收益，且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。 2 有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失，再加上租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租赁收入加上其他收入。
3 运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使
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用或营业的必要支出，并应根据租赁合同约定的租金（以下称合同租金）涵义决定取舍。其中由承租人负担的部分，不应计入。
4 评估承租人权益价值的，净收益应为市场租金减去合同租金。
4.3.9净收益不可直接通过租赁收入测算的，应根据估价对象的用途等情况 ，选择下列方式之一测算：
1 商服经营型房地产，应根据经营资料测算净收益，且净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。
2 生产型房地产，根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料测算净收益，且净收益应为产品销售收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于生产者的利润后的余额。
3 尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方式测算净收益，或通过直接比较得出净收益。
4.3.10 估价中采用的收入和费用或净收益取值，应符合下列规定：
1 除有租约限制且评估出租人权益价值外，都应采用正常客观的数据。
2 有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。
3 评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性、分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
4.3.11 测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近三年的实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。 4.3.12 期末转售收益应是在持有期末的转售价格减去转售成本。持有期末的房地产转售价格可采用直接资本化法、比较法等方面来测算。持有期末的转售成本应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。 4.3.13 测算净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况，判断确定未来净收益流量及其类型和对应的收益法公式，并应在估价报告中说明判断确定的结果及理由。 4.3.14 报酬率宜选用下列方法确定：
1 市场提取法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率。
2 累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率；风险调整值为承担额外风险所要求的补偿，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。
3 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率。
4.3.15 资本化率宜采用市场提取法确定。其中的综合资本化率还可根据具体情况，选用下列方法确定： 1 根据房地产的购买资金构成，将购买房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：
RO＝M·RM＋（1－M）RE ??????（4.3.15-1） 式中 RO ─ 综合资本化率（％）； M ─ 贷款价值比率（％），即抵押贷款额与房地产价值的百分比； RM ─ 抵押贷款资本化率（％），即第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比； RE ─ 权益资金要求的正常收益率（％）。 2 根据房地产中土地和建筑物的价值构成，将土地资本化率与建筑资本化率的加权平均数作为综合资本化率，按下式计算：
RO＝L·RL＋B·RB ??????（4.3.15-2） 式中 RO ─ 综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价； RL ─ 土地资本化率（％），适用于土地估价；
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RB ─ 建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价； L ─ 土地价值占房地价值的比率（％）； B ─ 建筑物价值占房地价值的比率（％），L＋B＝100％。
4.3.16 收益价值的计算，应符合下列规定：
1 对土地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。
2 对建筑物剩余经济寿命超过土地用地使用权剩余期限，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值。
3 对建筑物剩余经济寿命超过土地用地使用权剩余期限，且出让合同未约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。
4.3.12 利用土地与建筑物共同产生的收益单独测算土地价值，可采用下式： AO－VB·RB
VL ＝ ----------- ??????（4.3.16－1） RL
利用土地与建筑物共同产生的收益单独测算建筑物价值，可采用下式： AO－VL·RL
VB ＝ ----------- ??????（4.3.16－2） RB
式中 AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）； VL ─ 土地价值（元，元/m2）； VB ─ 建筑物价值（元，元/m2）。
4.3.17 自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，可根据具体情况，选用下列方法计算 ：
1 先分别测算自价值时点起计算的剩余期限土附表很可能和以收益期为使用期限的土地使用权在价值
时点的价值，再将两者相减；
2 先预测自收益期结束进起计算的剩余期限土地使用权在收益期结束时的价值，再将其折现到价值时
点。 4.4 成本法
4.4.1 运用成本法估价，应按下列步骤进行： 1 选择具体估价路径；
2 测算重置成本或重建成本； 3 测算折旧； 4 计算成本价值。
4.4.2 成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应选择具体估价路径，并应符合下列规定： 1 应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地产分估路径，并应优先选择房地合估路径。
2 当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发过程，测算房地产重置成本或重建成本进行估价。
3 选择房地分估路径时，应把土地和建筑物分别作为独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成
本或重建成本。
4.4.3 测算重置成本或重建成本，应符合下列规定：
1 重置成本或重建成本应为在价值时点重新重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。 2 房地产的必要支出及应得利润应包括土地成本、建设成本、 管理费用、销售费用、投资利息、销
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售税费、 开发利润。
4.4.4 测算土地成本和土地重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，并应符合下列规定：
1 土地成本和土地重置成本应为在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润
2 重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费，重新开发土地的必要支出及应得利润应包括待开发土地成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
3 除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状况外，土地状况应为土地在价值时点的状况，土地使用期限应为自 价值时点起计算的土地使用权剩余期限。
4.4.5 测算建筑物重置成本或重建成本，可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法，或利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值且进行适当调整，并应符合下列规定： 1 对一般建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物宜测算重置成本； 2 对具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物，宜测算重建成本；
3建筑物重置成本和重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润；
4 建筑的必要支出及应得利润应包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开
发利润。
5 利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中包括的土地价值且进行适当调整测算建筑物重
置成本或重建成本的，应了解该房屋重置价格的内涵。
4.4.6各项必要支出及应得利润的测算，应符合下列规定： 1 各项必要支出及应得利润应为正常客观的支出和利润 2 销售税费和开发利润不应作为投资利息的计算基数
3 作为投资利息计算基数的各项必要支出的计算期，应为别自其发生时起至建设期结束时止；
4 开发利润应在明确其计算基数和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以开发建设类似房地产的相应开发利润率。
4.4.7 建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，并应等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本减去建筑物在价值时点的市场价值，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4.4.8 测算建筑物折旧可选用 年龄-寿命法、 市场提取法、分解法。 4.4.9 采用年龄-寿命法测算建筑物折旧后的价值，可选用下列公式： 1 直线法下建筑物折旧后的价值计算公式： t
V ＝ C －（C － S）----- ??????（4.4.9－1） N
2 成新折扣法下建筑物折旧后的价值计算公式：
V ＝C·q ??????（4.4.9－2） 式中 V ─ 建筑物折旧后的价值（元，元/m2）； C ─ 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）； S ─ 建筑物预计净残值（元，元/m2）； t ─ 建筑物有效年龄（年）； N ─ 建筑物经济寿命（年）； q ─ 建筑物成新率（％）。
4.4.10 建筑物有效年龄应根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在建筑物实际年龄的基础上进行适当加减调整得出。
4.4.11 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，可在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、
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使用、维护和更新改造等状况及周围环境、房地产市场状况等进行等综合分析判断后确定。非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿 收回土地使用权及地上建筑物的，测算建筑物折旧时，应将建筑物经济寿命替换为自建筑物竣工时起至土地使用权期间届满之日止的时间。
4.4.12 采用市场提取法测算建筑物折旧，应先从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，再通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后的价值，然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后的价值得到建筑物折旧。
4.4.13 采用分解法测算建筑物折旧，应先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分并应分为可修复和不可修复两类，再分别测算各个组成部分，然后相加得到建筑折旧。修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，应为可修复折旧；否则，应作为不可修复折旧。对可修复的，应测算修复成本并将其作为折旧额。
4.4.14 测算建筑物折旧时，应到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，并应根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况，确定折旧额或成新率。 4.4.14 成本价值应为符合下列规定：
1 对估价对象为包含土地和建筑物的计税的，房地合估路径的成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧，房地分估路径的成本价值为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。
2 对估价对象为土地的，成本价值应为重新开发土地的必要支出及应得利润。 3 对估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本减去建筑物折旧。
4.4.16 在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价的，可不扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以相应的减价调整。
4.4.17 成本法测算出的价值一般是房屋所有权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不同，应对成本法测算出的价值进行相应调整。
4.5 假设开发法
4.5.1 运用假设开发法估价，应按下列步骤进行： 1 选用具体估价方法； 2 选择估价前提；
3 选取最佳开发经营方式； 4 测算后续开发经营期； 5 测算开发完成后的价值； 6 测算后续开发的必要支出；
7 确定折现率或后续开发的利息和利润； 8 计算开发价值。
4.5.2 假设开发法估价时，应选择具体估价方法，并应符合下列规定：
1 应根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析方法或静态分析方法，应优先选用动态分析方法。
2 动态分析方法应对后续开发的必要支出和开发完成后的房地产价值进行折现现金流量分析，且不另外测算后续攷的投资利息和应得利润；
3 静态分析方法应另外测算后续攷的投资利息和应得利润。
4.5.3 假设开发法的估价前提应根据估价目的和估价对象所处开发建设状态等情况，并应经过分析，选择下列之一：
1 业主自行开发前提； 2 自愿转让开发前提； 3 被迫转让开发前提。
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