『正确答案』B
『答案解析』参见教材P216。年净收益＝40000×95%×40×12×85%×（1－35%）＝1007.76万元 V38＝＝8284.79
19.某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（ ）。
A.8.8% B.10% C.18% D.18.6% 『正确答案』D
『答案解析』参见教材P256。抵押贷款常数×分期偿还额＝贷款总额 月抵押贷款常数＝＝2.028%
年抵押贷款常数＝2.028%×12＝24.33%
综合资本化率＝60%×24.33%＋40%×10%＝18.6%
20.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。 A.报酬率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 『正确答案』D
『答案解析』参见教材P242。
报酬率是投资回报和投入资本的关系，A说成了投资回收。投资回收只是保本。 风险大，风险报酬高。二者是正比关系。B也不对。
能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，C也不对。
土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。
21.下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。
A.毛租金乘数法 B.潜在毛收入乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法
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『正确答案』C
『答案解析』潜在，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到；有效，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。
可以从字面进行理解，帮助解题。参见教材P253。
22.某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、65000，收益现值为57447.17元.则其资本化率为（ ）。
A.8.3% B.8.5% C.8.7% D.8.9% 『正确答案』C
『答案解析』参见教材P256。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率，＝5000/57447.17＝8.7%。关键在于，理解资本化率的含义和计算方法，题干中很多给出的数据，是可以不使用的。
二、多选题
1.收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（ ）。 A.抵押贷款还本付息额 B.房地产折旧额 C.重置提拔款 D.房地产改扩建费用 E.所得税
『正确答案』ABDE
『答案解析』重置提拔款是建筑物经济寿命期内，更换经济寿命较短的构件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费用。参见教材P238。
2.在求取净收益中，运营费用包括（ ）。
A.房地产保有环节的税收 B.房地产折旧费
C.房屋保险费 D.房地产抵押贷款还本付息额 E.为承租人提供的服务费 『正确答案』ACE
『答案解析』参见教材P238。
3.某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（ ）。
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A.该房地产的收益价格为136.73万元 B.该房地产的收益价格为143.89万元
C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D.该房地产的合理经营期限为15年 E.该房地产的合理经营期限为20年 『正确答案』BCD
『答案解析』设该房地产的合理经营年限为n 令A－（n－1）b＝0,即28－（n－1）×2＝0 N＝15
该房地产的收益价格＝＝143.89
以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数＝收益价格/年净收益＝143.89/28＝5.14
如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年
15年的收益价格＝＝143.89
4.某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。
A.电费 B.物业管理费 C.水费 D.供暖费 E.房地产税 『正确答案』CDE
『答案解析』参见教材P239-240。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。
5.就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。
A.较乐观的估计值
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B.较保守的估计值 C.过高的估计值 D.过低的估计值 E.最可能的估计值 『正确答案』ABE
『答案解析』预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。如果是评估抵押价值，那么根据谨慎原则，应该选择较保守的估计；如果是评估抵押价值以外的其他价值，则应该选择最可能的估计值。CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。参见教材P245。
三、判断题
1.某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。（ ） 『正确答案』错误
『答案解析』该住宅空置无实际收益，但是具有潜在收益，可以参照市场上类似住宅的租金，作为收益估算其收益价值。
2.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（ ）
『正确答案』错误
『答案解析』前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。出租型房地产没有销售收入。
3.房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（ ）
『正确答案』错误
『答案解析』参见教材P212、213。如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。
4.根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）
『正确答案』错误
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『答案解析』土地使用权价格公式 无限年价格公式是
土地使用权价格接近无限年价格的程度为Δ＝
当报酬率为2%时，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4%时，需要260年，报酬率为8%时，需要130年，报酬率为20%时，需要50年，报酬率为25%，需要25年。所以报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。参见教材P223。
5.某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余年限为40年，该房地产现在的价值，只需要计算该房地产现在到将来30年内的收益现值即可。（ ）
『正确答案』错误
『答案解析』该房地产现在的价值包括2块，一个是现在到将来30年内的收益现值，还有一个是30年后－40年末的建设用地使用权的价值，二者加总才是该房地产现在的价值。
6.建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拔款是属于运营费用。（ ） 『正确答案』正确
『答案解析』参见教材P238。
重置提拔款是建筑物经济寿命期内，更换经济寿命较短的构件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费用。建筑物的折旧费用和土地取得费用摊销不包括在运营费用中。
7.某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（ ）
『正确答案』错误
『答案解析』参见教材P238。
建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。本题中的折旧费只有60万元。
8.由于净收益流是无规则变动的，所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。（ ） 『正确答案』正确
『答案解析』资本化率是未来第一年的净收益与价值的比率，报酬率是各年净收益折算为收益现值时的折现率。二者在计算的时候，没有明显的数学关系。
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