9.资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（ ）
『正确答案』正确
『答案解析』参见教材P255。
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本章重要考点
第一节 收益法概述
1.收益法的概念。是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 主要方法：
报酬资本化法（现金流量折现）
直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算） 2.收益法的理论依据——预期原理
收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。 3.收益法适用的估价对象（掌握）
收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。 不适用于无收益的项目
常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。
4.收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测） 5.收益法的操作步骤（熟悉）
第二节 报酬资本化法的公式
1.最一般公式（掌握）
■最一般公式——收益法的原理公式
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－V：房地产在估价时点的收益价格 －A：房地产的未来净运营收益 －Y：房地产的报酬率 －n：房地产的收益期限 －V:房地产在估价
2.净收益每年不变的公式（掌握）
公式的假设前提 公式的假设前提 净收益每年不变为A 净收益每年不变为A 报酬率为Y，Y不等于零 报酬率为Y，Y大于零 收益期限n为有限年 收益期限n为有限年 净收益每年不变的公式的作用： （1）直接用于测算价格。
（2）用途2：不同期限房地产价格的换算 已知无限年期的价格，求有限年期的价格
（记牢这个公式，最有用；如果记不住，知道怎么推理也行。源于有限年期的收益价格公式） 两房地产报酬率相等时， 有时，两房地产报酬率不相等时，
（3）用于比较不同期限房地产价格的高低。
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（4）市场法中因期限不同进行的价格调整。 3.净收益按一定数额递增的公式（熟悉） 收益期限为有限年 公式：要强记 公式的假设前提
净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A＋（n－1）b 报酬率为Y,Y不等于零 收益期限为有限年n 收益期限为无限年 公式：
4.净收益按一定数额递减的公式（熟悉） 将上式中的b,改成－b即可
5.净收益按一定比率递增的公式（掌握） 收益期限为有限年的公式 也要强记
g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1＋g）n1
－
收益期限为无限年的公式
6.净收益按一定比率递减的公式（熟悉） 将上式的g,改成－g即可
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有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE □有限年期的公式 －I：有效毛收入 －E：运营费用 －gI：I逐年递增的比率 －gE：E逐年递增的比率
有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减 无限年期的公式 合理经营期限的确定
7.净收益在前后两阶段变化规律不同的公式 收益期限为有限年的公式 －t:净收益有变化的期限 收益期限为无限年的公式 －t:净收益有变化的期限
适用范围： 根据估价对象的经营状况，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格
8.预知未来若干年后的价格的公式（八个公式）（掌握）与7类似 －V：房地产现在的价格
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