－Ai:房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益 －Vt：房地产在未来第t年末的价格 －t：持有房地产的期限
公式二:上式中净收益每年不变为A,
公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为△（了解）
公式四：如果预测的是未来价格每年上涨率为g，即Vt＝V（1＋g）t 公式五：净收益不是每年不变，而是按一定的数额b递增 公式六：净收益如果按一定的数额b递减， 公式七：净收益如果按一定的比率g递增 公式八，净收益如果按一定的比率g递减 公式适用条件
一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价格的变化率的情况
二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。
第三节 收益期限的确定
收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。 建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。 土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。
更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 www.club.topsage.com
建筑物经济寿命——运营收入等于运营费用时，经济寿命终结。 三种情况的处理：
两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。
建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限，计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。
剩余期限的土地使用权价值＝完整土地使用权期限的价值－建筑物寿命期限的土地使用权价格 建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值；
建筑物要区分是否补偿，如果有补偿，则加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值（这是需要补偿给原土地使用者的）折算到估价时点的价值。
如果无补偿，则不考虑建筑物残值得影响。
出让合同中已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限
第四节 净收益的求取
1.净收益测算的基本原理（掌握）
基于租赁收入测算净收益——投资法（优先考虑使用） 基于营业收入测算净收益——利润法
对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益 3.1.1 基于租赁收入测算净收益 基本公式： 更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 www.club.topsage.com
净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用 ＝有效毛收入－运营费用
相关概念：净收益 潜在毛收入 空置和收租损失有效毛收入 运营费用 运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出。
构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用。
运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）——重要考点。 不包含抵押贷款还本付息额。 不包含折旧 不包含改扩建费用 不包含所得税 两个重要指标：
可以通过市场提取法获得 净收益率＋运营费用率＝1 2.基于营业收入测算净收益
特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开 与租赁收入测算净收益的区别
潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入 要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）
更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 www.club.topsage.com
3.不同收益类型房地产净收益的求取（掌握） 类型一：出租
出租的房地产净收益的求取
计算公式：净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用 租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息
出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。 现实出租人负担的费用——名义租金，计算时要转变成实际租金——由双方在租赁合同中约定。 类型二：自营
营业的房地产净收益的求取，要扣除合理的利润 类型三：自用或空置
根据同一市场上类似房地产的有关资料来测算 类型四：混合收益的房地产
混合收益的房地产净收益的求取：3种方法
方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用。
方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用 方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益
3.求取净收益应注意的问题（熟悉）
更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 www.club.topsage.com
在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益
无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。不要重复计算无形收益。
实际收益一般不能直接用于估价。客观收益才是估价的依据。 承租人权益价值评估
成本节约资本化法，即：承租人权益价值＝某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。 承租人权益价值评估——等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和 有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值 乐观估计、保守估计和最可能估计
估价时应同时给出净收益的三种估计值：乐观估计值、保守估计值、最可能的估计值 除了评估房地产抵押价值应遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。 第五节 报酬率的求取
1.报酬率的实质（熟悉）
投资收益与风险呈正相关。房地产价值与报酬率负相关。 2.报酬率的求取方法（熟悉）
方法一 累加法：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率 方法二 市场提取法
更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 www.club.topsage.com