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等。现着重就土地制度及政策、国民经济的增长、收入储蓄的增加、汇率水平、利率水平、城市化进程方面进行具体的分析。
（一）国内生产总值与房价
当一国或地区经济发展水平达到一定高度后，人们对房地产的需求将日益增长， 当房地产的需求大于供给时房价就会上涨。近年来，我国经济快速发展，GDP保持两位数的增长,经济的增长主要表现为居民收入的增加。而居民的收入水平又与房价存在着密切的关系，随着一国人均可支配收入水平的上升和消费结构升级，房地产已上升为普通大众的主要消费品。居民的消费支出在满足基本需求的基础上，必然会去购买自己的住房，正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用，导致了全国房产价格的持续走高。
下面选取2000年到2007年我国GDP上涨幅度和房价上涨幅度数据，建立计量经济学模型，并运用EViews5.0进行分析。其中选用Y为房价上涨幅度，X 为GDP上涨幅度，得到表2-1
Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 05/14/08 Time: 22:54 Sample: 2000 2007 Included observations: 8 Variable C X R-squared Adjusted R-squared
Coefficient Std. Error -0.153732 0.044992 1.741980 0.825770 0.796732
0.326662
t-Statistic -3.416891 5.332664
Prob. 0.0142 0.0018 0.081000 0.058412
表2-1 GDP上涨幅度和房价上涨幅度模型
Mean dependent var S.D. dependent var
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S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat
0.026335 0.004161 18.89397 2.385598
Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic)
-4.223492 -4.203632 28.43731 0.001774
回归方程如下：
Y=-0.153732+1.741980*X
R-squared=0.825770 F-statistic=28.43731
由回归结果可以看出，该模型拟合优度较好，线性相关性较高，说明房价与
GDP之间呈明显的正相关关系。
（二）人口的增加及城市化进程加快对房价的影响
1. 人口增加
人口密度大的城市，地价一般都较高；人口增长，对土地的需求必然增加，地价上涨；人口素质提高，对于社会稳定、经济发展等都具有良好的促进作用，带动地价上涨，而地价的上涨又必然会引发房价上扬。 近年来，我国城镇人口增长较快，大量人口涌入城镇，会引发住房紧张，使得房价上涨。
下面通过建立模型来说明人口增加与房价上涨的关系问题。同样选取2000年到2007年城镇人口数量和房屋销售价格作为样本，其中选用Y为房屋销售价格，X 为城镇人口数量，运用EViews5.0，得到表2-2
Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 05/14/08 Time: 22:35 Sample: 2000 2007 Included observations: 8
表2-2 城镇人口与房价模型
Prob. 0.0052
Variable C
Coefficient -4022.729
Std. Error 938.5237
t-Statistic -4.286231
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X
0.127848
0.017658
7.240241
0.0004
R-squared
Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat
0.897297
0.880180 218.3842 286150.0 -53.29083 0.809493
Mean dependent var
S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic)
2749.375
630.8950 13.82271 13.84257 52.42110 0.000352
回归方程如下：
Y=-4022.729+0.127848*X
R-squared=0.897297 F-statistic=52.42110
从回归结果可以看到R2接近1，F统计量也很高，说明拟合优度较好，房价和城镇人口呈正相关关系。
2. 城市化进程
近来城市化的加速，按城市化进程阶段划分，我国已进入城市化加速发展阶段，世界各国的经验表明，一个国家进入城市化加速发展阶段之后，在人均住房建筑面积达到 30～35 平方米前，该国将保持较为旺盛的住房需求。截止到2007年底，我国城镇化水平已经上升为44.9%①。据有关预测②，到 2010 年我国城市化率将达到 46％ ，城市人口将达到 6．4 亿人，平均每年要新增人口 1852 万。单拿住宅这一项来说，按人均居住建筑面积 30 平方米计算，平均每年需增加住宅建筑面积约 5．56 亿平方米。因此，城市化水平的不断提高将会使我国在未来 20 年保持较旺盛的需求。同时因为拆迁引发了巨大的被动住房需求。
（三）土地政策对房价的影响
房地产项目的开发必须要以土地为依托，土地供给量的减少直接限制了房地产商品的供给数量。此外，从供给成本的角度来看，土地价格飙升成为推动房价上涨的一个重要因素。
1.我国的土地政策加速地价上涨
①②
数据来源于国家统计局 新浪财经频道
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在我国，国家是城市土地唯一的所有权人，各级地方政府拥有土地的使用权。因此，政府在房地产业最重要的投入要素土地的供给上占支配地位，政府的土地供应政策直接关系着房地产的供给。改革开放以来，土地的供应方式有无偿划拨、协议出让、批租、招标、拍卖、挂牌等，前期的无偿划拨、协议出让和批租等方式使房地产开发商用相对较小的成本获得土地使用权，增加了房地产的供给，客观上满足了因房改和以改善居住环境为目的住房需求。然而，这种土地供应方式却难以避免寻租、滥用国家土地等行为的发生，导致有限的土地资源没能得到有效的配置。2004年初，政府暂停农地转用审批半年，同年8月31日，政府又规定停止协议出让，所有商业用地使用权的取得一律通过招、拍、挂的形式。2004年10月22日以来，国务院及其相关部委又出台了一系列严格土地使用的政策，即所谓的“土地新政”。这一系列措施的实施，客观上提高了土地的使用效率，极大地杜绝了滥用土地的现象，从而土地的供给越来越紧张。
我国城市土地特有的所有制形式使得各级地方政府成为地价上涨的最终受益者，政府出让土地获得的大笔资金成为其扩大城市建设规模，大搞政绩工程、形象工程所需资金的重要来源。也就是说，高地价带来的显化货币收益可以使权利阶层立即受益，而地价上涨所引起潜在资本流失、竞争力下降、消费者福利减少等危害，尽管对大多数公众而言影响较大，却需要很长一段时间才会显现出来。可见，地方政府作为理性经济人，没有平抑地价的动力，它反倒期望能够从地价的上涨中获得更多的收益；房产开发商更是从自身利益出发，为了拍得有限的地块，争相抬高土地价格。在土地供给有限的硬预算约束下，地价自然飙升。房地产作为一个高利润行业，开发商对土地的需求也是相当旺盛的，对这一紧缺的非可再生资源更是奢求。地价的上涨又加剧了对土地尤其是城市有限土地的需求的，而土地的总量是一定的，供给会越来越少。土地价格会不断的上涨，房价也必然会不断的飙升。
2.土地的供需变动对房价的影响分析
房价的构成用等式可表示为房价= 土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用+ 投资利息+ 销售税费+ 开发利润。由于土地是不可再生资源, 其自然供给完全无弹性, 其经济供给弹性也非常小。随着人口的增长, 社会、经济的发展对土地的需求在不断加大，从经济学上来说供给和需求共同决定着价格,随着土地需求的增加，土地供给的紧张，土地的价格自然会越来越高。近几年来, 随着土地的招拍挂的进行, 改变了以往的土地协议出让的方式，地价越来越反映市场供需状况，并夹杂着地产商的炒作，地价也有了大幅度提升。一般说来地价占房价的
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20%～40%, 地价上升自然会引起房价的上涨。
（四）利率对房价的影响
我国历史上存在2004年房价涨幅变缓，2005、2006年房价涨幅下降的状况，而这三年连续三次加息，2007年又连续六次提高利率，可以看出利率与房价有很大的相关性。
按照现代金融学理论, 利率是资金的价格, 不仅反映了资金市场的供求关系, 也可调节资金的供求关系。受到物价水平、经济周期和预期的影响，利率作为外部因素对房地产经济运行的影响十分明显, 因此它也是影响房地产价格水平及其变动的一个重要因素。下面从加息的角度对利率对房价的影响进行分析。
1.利率政策对需求的综合影响 （1）对购房者的需求
由于自有资金有限，大多数购房者会选择个人住房贷款。所以，从理论上分析，银行加息会对购房者的购房心理和行为产生影响。
首先，已贷款买房的人利息支出增加。我国一年期以上个人住房贷款实行可调整利率政策，遇到人民银行调整贷款利率，存量贷款于下一年初执行新的利率。因此，无论是老贷款，还是加息后新发放的贷款，加息都将导致利息支出增加。
其次，部分借款申请人被拒之门外。银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规定了两条判断借款人还款能力的控制线，即借款人月房产支出（含月还款额和物业管理费）与收入比不得超过50%，月所有债务支出（含月房产支出和其他债务月还款额）与收入比不得超过55%。一笔相同额度的贷款，加息将导致借款人月还款额增加，在借款人收入不变的情况下，导致上述两项比例上升，部分原本处于控制线边缘的申请人将超过控制线，从而无法获得贷款，也就无法实现购房梦想。
再次，加息使得持币观望者增多。许多专家预测，央行在未来的一段时间内可能会不断有新的动作，这也增加了购房人对未来支出不确定性的担心，许多原计划购房的人担心入不敷出而延迟购房。对这些观望中的潜在买房人来说，加息更可能增加其对“房奴”生活的压力而推迟购房。从而在一定程度上缓解房市供求矛盾，化解房价上涨的一部分压力。
（2）对投机者的需求
银行加息将使房地产投资者重新审视其投资收益率和投资的机会成本。对于
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