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2.利率变动引起的汇率—房价变动效应
随着新一轮宏观调控和利率上升周期的到来，利率的上升会使国内外利差扩大，外资大量流入，使得人民币有升值的压力。由于人民币升值而引起大量外资流入会造成外汇储备的大幅增长。目前，我国还没有完全实现汇率的自由浮动，外汇储备的大量增长会使货币当局调整利率水平来维持汇率的相对稳定，再通过提高利率来回笼外汇占款，这样会进一步吸引外资的流入，加大汇率升值和利率上升的压力。另一方面，利率的提高也会增加房价中的成本因素推动房价的上升。
（六）心理预期对房价波动的影响
房价有区别于一般商品价格的形成特点，简单按照价值或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。例如，在2004年，国家为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热，采取了必要的宏观调控政策，收紧房地产开发项目的贷款供应、控制房地产开发的土地供应、从资金和土地两个源头控制了房地产供应。规模降下来了，但造成了开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了，的心理预期，导致房价迅猛上涨，产生新的矛盾。这就是因为制定调控政策时忽视了社会心理预期的作用。事实上，房价不仅可以极大地脱离价值，甚至背离供求关系，因为在市场经济条件下，社会普遍的经济预期也会影响住房的供求关系从而影响房价。心理预期有很多种，在我国利率不断上调，人民币不断升值的情况下，人们对这两方面的预期就有可能影响到房价的未来走势。
三、未来房价的走势及调控建议
（一）未来房价的走势分析
面对近年房价的快速增长，国家不断提出抑制房价上涨过快的政策。温家宝总理在2006年5月17日召开的国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六条措施，简称 “国六条”。“国六条”包括了加大税收、土地调节的作用、控制房屋拆迁的规模和速度等等。2007年实行廉租房政策。宏观调控虽然能起到一定作用，但是由于政策的实施和起作用还有一定的时滞性，而且影响我国房价的因素错综复杂，房价在未来两三年内能不能降下来还很难说。 归纳起来,可以
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从房地产供求,人民币升值和国家实行的货币政策等方面来进行预测分析。
1.住房依然供不应求
(1)短期来看房地产需求量不会下降
从房地产作为生活必需品来看，这部分的需求是缺乏弹性的，不会因为价格的变化而大幅度的升降，就投资或投机性需求而言，在目前的宏观政策调控下，加上股改后股市的形势看好，会帮助分流一部份投资于房产的资金。但是，我国的利率及汇率政策不会在短期发生大的改变，而投资渠道还是比较单一的，所以，如果没有更好更多的投资渠道供投资者选择，这部分资金还是会重新回到房地产业来。
(2)供给情况不会有太大的变化
供给状况近期内也难以有大的改观。从长期看，随着房地产市场进一步发展，我国住房市场的供给将不断增加。但短期内，房地产市场的供给还是受限于土地的供给和房地产开发成本，目前地价上涨很快，建筑材料价格也偏高，人们对住房环境的要求也越来越高，这些在很大程度上影响了开发商的利润空间，从而影响到房价。
因此，从供需双方来看，房地产业供不应求的矛盾在近几年内会持续存在，房价在短时间内还会呈现出小幅上涨的形势。 2.人民币升值的预期的影响不容忽视
人民币的升值带来以人民币计价的房产价值也随之提高，而且人民币升值预期会长期存在，会导致许多境外的资金流入我国的房地产业。人民币的升值同样会使得国内的物价相对国外而言下降了，使人们可支配收入增加。加上在目前我国货币政策宽松、利率较低、投资渠道不多，人们更愿意投资于股市或房地产，把它视为一种增加未来收益的手段，也造成了需求过多，抬高了房价。
3.国家政策的作用会渐渐明显
国家2008年将实行 “从紧”货币政策。最近存款准备金上调就是一个强有力的信号。银行用于放贷的钱少了,市场购买力必然下降, 楼市的盲目炒作会得到抑制，定价也会更加的理性,同时也会增加人们对房价下降的预期，在一定程度上增加购买的理性。因此，可以判断今年的房价不会像前几年那样大幅度飙升。
总的说来，在目前房地产业供不应求、宏观调控的大背景下，房价可能在短时间内小幅上涨，但上涨的幅度不会太大，房价的波动会减小。
（二）调控建议
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建立和谐社会角度出发，在房地产市场，政府是政策的制定者、监督和执行者，开发商、投资者是政策的受动者，中低收入者应是依赖政策维护公平和正义的弱势群体，各个主体之间应保持一种互惠互利的关系：应使中低收入弱势群体的住房条件随之得到改善为了实现社会的安全运行和健康发展，必须形成一个政府、开发商、投资者、普通购房者之间良性的、公正的、合理的互动结构。
1. 严格实施土地使用权招投标
通过立法确定城市规划的法律地位，保障土地使用结构的合理性，从土地源头着手，规范土地市场。完善土地招标拍卖制度，实现国有土地使用权交易的公开、公平、公正。在评标过程中，综合考虑投标者的价格和规划方案，以及企业的资质业绩、银行资信等因素，综合评定取最优者中标。继续完善国有土地使用权出让的细化规定，如将土地后期开发的时间进度等写入合同，以防止开发商囤积土地。
2. 缓解供需矛盾，进行结构调整
政府当前调控住房供应的主要任务就是要通过调整住房供应结构，以结构优化促进总量调整。一方面，加快中低价位普通商品住房建设，加强经济适用住房建设和管理。另一方面，通过税收和金融政策，鼓励和支持普通商品房建设，抑制大户型高档住房建设。
3. 加大政策执行力度
政府应继续执行各项宏观调控政策和加大政策执行力度，尤其是要加强对房地产开发经营管理的政策监督、市场整顿力度、立法执行力度和土地制度执行力度。目前没有发生房价大幅上涨的地区，地方政府和有关部门同样应对房地产市场予以重视，警惕房地产投机资金的区域性转移。在“有保有压、区别对待”的原则下，防止住房开发投资规模和价格增长出现反弹，尽快使住房价格上涨过快得到有效的控制。
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