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房地产投资者来说，其进行投资的动机是房地产的收益率要高于其他行业。同样的资金存入银行获得的利息收入就是投资房地产的机会成本。这样，银行加息后，居民定期储蓄的利息收入增加，使用自有资金的投资者投资房地产的机会成本相应增加，房地产的相对收益就会下降。而对于那些贷款买房的投资者来说，银行利率的提高将使其贷款成本增加，从而抵消投资收益，降低收益率。
综上所述，无论从银行方面还是从购房者、投机者的角度考虑，银行加息会起到抑制住房需求的效果。需求的减少会缓解供需之间的矛盾，降低房价上涨的幅度。
2. 房贷政策对房价的影响
我国实行的在住房购买和房地产开发方面的信贷政策对抑制房价的过快增长有明显的效果。自2003年以来多次出台政策，如控制房地产贷款规模；扩大贷款利率的浮动范围；提高房地产开发项目（不包括经济适用房）资本金比例；提高房地产贷款和个人住房抵押贷款利率；提高个人住房抵押贷款的首付比例等。2007 年9 月 27 日中国人民银行和中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,房贷新政“对第二套住房及以上房贷执行首付不少于 40% , 利率不低于同期同档次贷款基准利率的 1.1 倍”。此政策就会在增加购买第二套房的成本，从而降低对住房的需求，房贷新政出台近两月来, 对我国的房地产市场起到了明显的降温作用, 尤其是对房地产市场价格涨幅过大的部分城市, 起到了有力打压房地产市场“高烧不退”的局面。
3．利率影响的计量经济学验证
从前面的分析我们可知,利率与房价上涨幅度是呈反方向变动的。现根据2007年我国六次提高利率与房价的波动进行计量经济学分析，以验证上述结论。但是从直观来看2007年房价的变动似乎与利率成正比例关系，随着利率的调高，房价也跟着飙升。如表2-3所示
表2-3 房价上涨指数与利率
月份 1月 2月 3月 房价上涨指数 0.056 0.053 0.059 贷款基准利率 6.12% 6.12% 6.39% 存款基准利率 2.52% 2.52% 2.79% ①
①
数据来源于国家统计局
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4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
0.054 0.064 0.071 0.075 0.082 0.089 0.095 0.105 6.39% 6.57% 6.57% 6.84% 7.02% 7.29% 7.29% 7.29% 2.79% 3.06% 3.06% 3.33% 3.60% 3.87% 4.14% 4.14% 但是从2007年的CPI指标来看，物价上涨迅速，用CPI指标粗略代替通货膨胀率，可以得到实际的利率如下表2-4：
表2-4 CPI涨幅与实际利率涨幅①
月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
CPI 2.20% 2.70% 3.30% 3.00% 3.40% 4.40% 5.60% 6.50% 6.20% 6.50% 6.90% 实际贷款利率X1 3.92% 3.42% 3.09% 3.39% 3.17% 2.17% 1.24% 0.52% 1.09% 0.79% 0.39% 实际存款利率X2 0.32% -0.18% -0.51% -0.21% -0.34% -1.34% -2.27% -2.90% -2.33% -2.36% -2.76% 从上表的数据可以看出，实际的存贷款利率是逐月下降的。而房价上涨的幅度逐渐增大，这与理论上的分析是一致的。运用EViews5.0进行分析。选用Y为房价指数，X1为实际的贷款利率，X2为实际的存款利率，分别进行回归，得到下面的回归结果（表2-5）。
①
数据来源于国家统计局
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河北经贸大学毕业论文 表2-5 房价指数与实际贷款利率的模型
Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 04/11/08 Time: 21:39 Sample: 2007M01 2007M11 Included observations: 11
Variable C X1
Coefficient 0.099271 -1.246142
Std. Error 0.004013 0.163043
t-Statistic 24.73834 -7.643014
Prob. 0.0000 0.0000
R-squared
Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat
0.966500
0.851667 0.006868 0.000425 40.28500 1.091848 Mean dependent var
S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.073000
0.017833 -6.960909 -6.888564 58.41567 0.000032
R2=0.866500接近1拟合优度较好，F=58.41567
统计量线性关系也显著，得到回归方程为：
Y = 0.099 - 1.24*X1
对存款利率与房价指数进行回归，得到如下结论（表2-6）
表2-6 房价指数与实际存款利率的模型
Coefficient
Std. Error 13
t-Statistic
Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 04/11/08 Time: 21:48 Sample: 2007M01 2007M11 Included observations: 11 Variable
Prob.
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C X2 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat
0.054858 -1.341123 0.814500 0.793889 0.008096 0.000590 38.47577 0.929103
0.003780 0.213341
14.51349 -6.286302
0.0000 0.0001 0.073000 0.017833 -6.631958 -6.559613 69.51759 0.000143
Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic)
R2的值，F统计量，T统计量都比较显著，说明拟合较好，决定性显著。 房价指数与实际贷款利率的回归的方程为：
Y = 0.05485826366 - 1.341122982*X2
从以上的分析可以看出，贷款实际利率对房价的影响更明显，决定性更强。实际贷款利率每上升一个百分点,住房物价水平下降1.34个百分点。
从回归可以明显地看出实际利率与房价是负相关的。与上文的分析是吻合的。只是在物价上涨不明显的年份，名义利率与实际利率相差不大，才表现出房价与名义利率的负相关关系。利率与房价指数的关系图如图2-1：
图2-1 利率与房价指数的关系图
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（五）汇率对房价的影响
在开放经济中，汇率已成为经济生活中越来越重要的宏观经济变量，汇率的变动会影响到房地产市场的波动，随着金融市场化程度的不断提高，汇率与房价的相互作用、相互影响程度越来越大。
1.人民币升值预期引起的汇率—房价传递效应
2005年7月21日人民币开始渐进性升值，但缓慢的小幅升值并没有消除人民币升值的压力，相反，境外资本对人民币升值的预期进一步加强。人民币升值预期和房价上升预期的存在会增强境外投资者对本国货币和房地产市场的信心，也会通过“羊群效应”带动更多的投资者进入房地产市场，形成汇率—外资—房价传递机制。人民币升值预期和房价上升预期吸引外资流入房地产市场进行套利活动，又进一步推动了房价的上涨；房价上涨的表现增强了对外资流入的吸引力，会进一步增强外资的流入，这又会加大升值压力。这样不断的人民币升值--外资流入--房价上升的循环运动会加大人民币升值的压力和限度。如下图（图2-2）可以看到，2005年到2007年人民币汇率和房地产行业指数都在逐年上升,特别是在2007年人民币汇率和房地产价格指数涨幅增加较快。房地产价格出现较大的波动。当汇率升值和房价上升到一定程度后，预期的改变将会引起外资的流出，缺少资金支持的房价便会出现大幅下降，这种外部冲击容易引起房地产泡沫造成房地产市场的大起大落，造成房价的异常波动，不利于房地产市场的长期稳定发展。
图2-2 人民币汇率和房地产行业指数
①
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来源于佐思网房地产业研究报告
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