房地产投资分析复习题
单项选择20分，多项选择10分，简答40分，计算30分
一、 单项选择题
１资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是( )
A.利润 B.经营收入 C.沉淀成本 D.机会成本
2某商铺购入价65万元，首期付款20万元，其余由银行提供贷款，该商铺扣除抵押贷款还本付息后的租金收入为1.2万元，则该投资的现金回报率为( ) A.1.8% B.6% C.2.5% D.6.1%
3某项投资，由银行贷款1，000万元，年利率3%，单利计算四年后的本利和为( )
A.1，100万元 B.1，200万元 C.1，120万元 D.1，020万元 4按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( ) A.50年 B.70年 C.40年 D.60年
5按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( ) A.50年 B.70年 C.40年 D.60年
6在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和( )
A.竞争 B.垄断 C.非垄断 D.完全竞争
7由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是一种( ) A.权益的交易 B.实物的交易C.价值的交易 D.价格的交易
8.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有( )
A.地区性 B.国内性 C.国际性 D.城市性
9房地产分析时，投资者要考虑国家和地方的经济特性，确定区域整体经济形势处于上升阶段，还是( )
A.萌芽阶段 B.衰退阶段 C.发展阶段 D.平衡阶段
10开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余或( )
A.开发投资 B.短缺 C.流动资金 D.发展基金 11房地产的固定性，决定了房地产市场( )
A.能配置存量房地产资源和利益 B.能指导供应以适应需求的变化 C.是房地产权益交易的市场 D.是地区性市场
12.将资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为( ) A.时值 B.终值 C.现值 D.未来值
13某银行向甲、乙、丙、丁四个企业提供贷款，贷款年利率10%，分别按年、季度、日、周计息，则实际利率最高的是( ) A.甲 B.乙 C.丙 D.丁
14.房地产市场通常需要一定时间才能完成供给情况的变化，且受市场不完全的影响，这一变化所需的时间( )
A.相对较短 B.相对较长 C.不定 D.不受任何影响 15房地产供给的变化相对于价格的变化来说有一个时间上的( ) A.超前 B.弹性 C.反应 D.滞后
16将房地产市场分为自用市场和投资市场两类，其分类标准是根据房地产的( ) A.购买目的 B.用途 C.档次 D.租赁
17.房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，达成某宗特定房地产的( ) A.交易价格 B.交易形式 C.交易内容 D.交易双方
18除银行信贷融资方式外，房地产商的其他融资方式的主要形式是( ) A.预售 B.预租 C.承包商垫资 D.合作开发
19.1000元的借款，借期为1年，名义利率为12%，按月复利计息时，实际利率为( )。 A. 12% B. 15% C. 12.68% D. 11% 20投资机会研究相当粗略，该阶段投资估算的精确度为( )。 A. ±20% B. ±30% C. ±25% D. ±35% 21下列哪项内容不属于房地产开发土地费用?( ) ．．．
A. 拆迁安置补偿费 B. 土地出让金或征地费C. 城市建设配套费 D. 三通一平费 22内部收益率表明了项目投资所( )。
A. 能支付的最高贷款利率 B. 确定的基准收益率C. 确定的目标收益率 D. 能选择的最高
债务比率
23分析两个或两个以上的变动因素同时发生变化时，对项目评估结果的影响，称为( )
分析。
A. 多变量敏感性 B. 单变量敏感性 C. 盈亏平衡 D. 概率
24基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强
B.受政策影响大 D.不可移动性
B.投资房地产投资信托基金 D.购买房地产抵押贷款证券
C.对专业管理依赖强 A.房地产置业投资
25房地产间接投资不包括( )。 C.投资于房地产企业债券
26某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 C.1.75
B.0.125 D.1.50
27.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 C.2.1
B.4.0 D.0.5
28在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率
B.社会资金供应量 D.税收
B.是斜率较小的斜 D.是斜率较大的斜
C.土地供应计划 A.垂直于横轴的 C.垂直于纵轴的
29房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条( )直线。
30( )主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。 A.投资计划与资金筹措表 C.营业利润表
B.贷款还本付息表 D.资金来源与运用表
31个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为( )贷款。
A.消费性 C.经营性
B.投资性 D.周转性
32反映企业获利能力的指标总资产报酬率等于( )。
A.［（税后净利-利息费用+利息费用×所得税率）/平均资产总额］×100% B.［（税后净利-利息费用+利息费用×所得税率）/资产总额］×100% C.（税后净利/所有者权益余额）×100% D.（税后净利/所有者权益平均余额）×100% 33零售商业与服务用房投资通常不包括( )。 A.写字楼
B.铺面房 D.大型购物中心 B.超率累进税率 D.固定比例税率 B.所得税 D.消费税
C.中小型购物中心 A.幅度税率
34土地增值税实行( )。 C.差别比例税率 A.增值税 C.营业税
35下列税种中( )的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据。
36在投资分析中，人们把某一项投资活动作为一个独立系统，把各个时点上实际发生的现金流动叫做（ ） A．净现金流量
37一般认为，房地产市场所包括的地域范围越大，人们对其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小，这是基于_____得出的认识。（ ） A．房地产市场是房地产权益交易的市场 C．房地产市场是地区性市场
B．房地产市场是垄断竞争的市场 D．房地产市场易于出现市场的不均衡
B．现金流入量
C．现金流量
D．净现金流量现值
38．对未来的预期会影响房地产供求，如居民预期由于政府对土地控制而影响商品住宅供给或开发商预计未来房价大涨时，（ ）
A．前者会引起需求的增加，后者也会使当前商品房供应增加 B．前者会引起需求的减少，后者也会使当前商品房供应减少 C．前者会引起需求的增加，后者也会使当前商品房供应减少 D．前者会引起需求的减少，后者也会使当前商品房供应增加 39财务内部收益率是项目计算期内（ ） A．各年净现金流量现值累计等于零时的折现率 B．各年净现金流量累计等于零时的折现率 C．各年平均收益率
D．投资者认同的基准收益率
40．_____分析主要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变动时，对项目经济评价指标的影响。（ ） A．盈亏平衡
B．不确定性
C．敏感性分析
D．概率分析
41财务评价通过编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力等，据以判别项目的（ ） A．建设的必要性和现实性 C．财务上可行性
B．技术上的可行性 D．经济上的合理性
42反映企业长期偿债能力的指标资产负债率等于（ ） A．（资产总额/负债总额）×100% C．（净资产总额/负债总额）×100%
B．（负债总额/资产总额）×100% D．（负债总额/净资产总额）×100%
43在国际上银行一般要求企业的流动比率1维持在_____以上，认为短期偿债能力较好。
（ ）
A．100% B．200% C．250% D．300% 44有一笔50 000元的3年期借款，年利率为8%，其到期应归还的利息为( ) A. 12985.60元 B. 62985.60元 C. 62000.00元 D. 12000.00元
45为维持房地产开发企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金称为( ) A. 不可预见费 B. 其他费用 C. 管理费 D. 流动资金
46当项目的初始月租金水平下降约35%，而入住率下降至60%时，本项目的税后财务内部
收益率接近目标收益率20%，使项目达到决策的临界点，表明本项目抵抗租金和入住率变动风险的能力( )
A. 为零 B. 较弱 C. 较强 D. 不能确定
47企业的流动负债中( )，如果此时企业速动比率小于1，则企业的短期偿债能力弱。 A. 预收帐款比率小 B. 预收帐款比率高 C. 存货比率小 D. 存货比率高
48金融资产在无损状态下迅速变现的能力称为资金的( ) A. 安全性 B. 盈利性 C. 流动性 D. 方便性 49开发商自有资金中的速动资产不包括( ) A. 债券 B. 股票 C. 现金 D. 银行票据 50一般来说，房地产的经济寿命相比自然寿命（ ） A．短得多 C．差不多
B．长得多
D．长短难以比较，视不同情况而定
51某商业店铺的购买价格为65万元，其中40万元由银行提供的抵押贷款，余款25万元由
投资者现金支付，如果该投资扣除抵押货款还本付息后的年租金收入现金流为3万元，则该投资回报率为（ ） A．7.5% C．4.6%
B．12% D．15%
52房地产市场交易的对象实际上是（ ） A．附着在具体房地产上的权益（或权利） B．土地或物业本身 C．全部的所有权 D．全部的使用权
53财务净现值是指项目按行业的_________将各年的净现金流量折算到开发活动的期初的现值之和。（ ） A．平均投资收益率 C．基准收益率
B．内部收益率 D．长期贷款利率
54．房地产项目总开发价值的确定时，如果项目全部销售，则总开发价值为（ ） A．项目总的销售收入扣除总开发成本后的余额 B．项目总的销售收入
C．扣除销售税金后的净销售收入
D．为项目在整个持有期内所有的净经营收入的现值累计之和
55房地产开发商大多热衷于采用预售楼宇的做法，最主要的原因是（ ） A．可筹集到必要的建设资金用于项目后续开发建设及将市场风险分担给买家 B．可以享受到未来一段时间内房地产增值收益 C．可扩大影响 D．能降低税收
56__________是指在正常市场和运营状况下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间。( ) A．自然寿命 C．经济寿命
57．房地产直接投资不包括( ) A．房地产置业投资 C．投资于房地产企业债券
B.房地产开发投资 D.土地开发投资 B.使用寿命 D.规划使用年限
58如果某种商品的供应价格弹性系数小于1，则称该商品的供应为( ) A．单位弹性 C．富有弹性
B.缺乏弹性 D.无弹性