59__________是指借款人或第三人以其动产或权力移交给银行占有，将该动产或权力作为债权的担保。( ) A．保证
B.信用
C．抵押 D.质押
60房地产是指______及固着在其上不可分割的部分以及附带的各种权益。（ ） A.房屋财产 B.土地财产 C.建筑物、构筑物 D.土地、建筑物 61某一时点的______是指该时点现金流量的代数和。（ ） A．净现金流量 B.现金流入量 C.现金流出量 D.累计净现金流量
62开发项目______是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。（ ） A．经营成本 B.期间费用 C.产品生产成本 D.产品开发成本
63房地产的生产过程和消费过程均需要大量资金，没有______的参与，房地产市场就难以正常运转。（ ） A．政府及政府机构 B.金融机构 C.专业顾问 D.建筑承包商 64_______是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( ) A．单元估算法 C.工程量近似匡算法
65土地估价的基本方法是( ) A．成本法
B.收益还原法 B.单位指标法 D.预算估算法
C.市场比较法 D.假设开发法
65存款1000元，年利率为12%，若一年复利________计息。则一年后的本利和为1123.6元。( ) A.一次 B.二次 C.四次 D.十二次
66与其他出让方式相比，________是一种竞争激烈的方式，适合于竞争性强、盈利性大的用地出让。( ) A.招标 B.划拨 C.拍卖 D.补地价 67.某企业2008年销售收入为150万元，经营成本90万元，销售税金20万元，期间费用20万元，所得税10万元，则其经营利润为( ) A.10万元
B.20万元
C.30万元 D.60万元 68某人存入银行100元钱，年利率为3%，以单利计息，则3年后该笔存款本利和为( ) A.103元 B.103.54元 C.109元 D.109.27元
69开征土地增值税增大了房地产商的开发成本，会导致供给曲线______平移。( )
A.向左 B.向右 C.向上 D.向下 70锅炉房、热力站的建设费用属于( ) A.前期工程费 B.附属工程费 C.建安工程费 D.开发间接费
71降低土地使用权出让金收费标准会导致房地产开发成本的降低，从而供给曲线会________平移。( ) A.向左 B.向右 C.向上 D.向下
72分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态，这一分析方法是( ) A.盈亏平衡分析 B.单变量敏感性分析 C.多变量敏感性分析 D.风险分析
二、 多项选择题
1房地产从本质上包括( )
A.建筑物 B.电梯 C.土地 D.室内卫生设备 E.附带的权益 2房地产开发过程中的多种资源组合包括的方面是( )
A.土地 B.建筑材料 C.城市基础设施 D.劳动力E.市场 3房地产交易权益中的所有权包括( )
A.占有权 B.使用权 C.收益权 D.处置权E.经济权 4.房地产开发项目前期工程费，主要指前期规划费和( )
A.设计费 B.可行性研究费 C.水文地质勘测费 D.三通一平费E.拆迁费 5房地产开发企业收入总额主要包括( )
A.生产经营收入 B.财产转让收入 C.特许权使用收入 D.利息收入 E.股息收入
6.投资铺面房的财务分析包括( )
A.租金收入现金流量 B.供暖制冷设施费用 C.外装修与保养费用 D.内部装修及维护费用
7房地产开发项目总投资中开发产品成本费用包括( )。 A. 销售成本 B. 产品开发成本 C. 经营成本 D. 财务费用 E. 期间费用
8在开发项目的财务评估中涉及到的主要变动因素有( )。 A. 开发周期 B. 贷款利率 C. 专业人员费用 D. 前期费用 E. 投资收益率
9在可行性研究中，市场分析和建设规模的确定包括以下内容( )。 A. 市场交易的数量与价格
B. 拟建项目规模的确定 C. 拆迁安置方案
D. 市场需求现状分析及预测 E. 市场供给现状分析及预测
10.房地产投资项目开发周期大体由( )阶段组成。 A.准备期 C.使用期 E.规划期
11政府用来调控房地产市场的主要政策包括( )，这些政策会对房地产投资产生较大影响。
A.个人收入政策 C.金融政策 E.住房政策
B.土地供给政策 D.财政税收政策
B.建造期 D.租售期
12房地产市场按其用途可分解为_____等副市场。（ ） A．居住物业市场 C．工业物业市场 E．土地市场
13名义利率与实A．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 B．名义利率越大，计息周期越短，则两者的差异越大 C．当计息周期和利率周期一致时，两者相等
D．当计息周期短于利率周期时，实际利率小于名义利率
E．当计息周期趋于0时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1 际利率之间存在如下关系（ ） 14.房地产开发项目总投资包括（ ） A．前期工程费 C．开发产品成本 E．利息支出
15房地产开发项目的资金来源主要包括_____等资金。（ ） A．股本金
B．银行贷款 D．合作开发
B．固定资产投资 D．经营资金
B．商业物业市场 D．特殊物业市场
C．预售预租和承包商带资承包
E．社会集资
16资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( ) A. 资本供求状况 B. 国家信贷政策 C. 投资利润率 D. 通货膨胀率 E. 风险因素
17在资金融通的过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通
划分为( )
A. 间接融资 B. 对外融资 C. 借贷融资 D. 直接融资 E. 低成本融资
18速动资产指变现能力较强的流动资产，如( )
A. 预付款 B. 应收帐款 C. 现金 D. 有价证券 E. 应付帐款
19置业投资多从长期投资的角度出发，可获得_________等方面的利益。（ ） A．收益 C．流动性 E．消费
20房地产开发项目土地费用包括（ ） A．土地出让金或征地费 C．拆迁安置补偿费 E．城市建设配套费
21房地产市场的特征主要表现在（ ） A．房地产市场是房地产权益的交易市场 B．自由竞争的市场
C．易于出现市场的不均衡和垄断 D．地区性市场
E．要求高素质的专业顾问服务
22通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，该土地使用权可在法律规定的范围内_________，其合法权益受法律保护。（ ） A．转让 C．抵押 E．出让
23广义的投资是指人们以一定的资源投入某项计划，以获得所期望报酬的经济行为，投入资源可以是__________等其他资源。( ) A．资金 C．人才 E．管理经验
23引起房地产需求增减的原因主要有( ) A．未来预期收益变化 C．政府税收政策的影响
B.收入水平变化或消费品味变化 D.土地供给的变化 B.土地 D.技术 B．交换 D．出租 B．前期工程费 D．附属工程费 B．保值 D．增值
E．原用于其他方面资金的介入
24城市维护建设税是按______的实缴税额为计税依据的，专用于城市维护建设而征收的一
种税。（ ） A．增值税 C.营业税 E.消费税
B.所得税 D.房产税
C.房屋开发费
25以下属于房地产开发直接费的有( ) A.土地费用 D.管理费
三、简答题
B.前期工程费 E.财务费
1.简述投资环境的含义与特征。 2.简述投资环境的分类。 3.为什么要进行投资环境分析？
1.为什么要进行房地产投资市场分析？ 2.房地产投资市场调查的主要内容。 3.房地产投资市场预测的作用。
1.什么是资金成本？影响筹资成本的因素有哪些？ 2.房地产筹资为什么要采用多渠道？ 3.简述项目房地产总成本的构成。
1.简述房地产投资财务分析的目标、方法和程序。 2.房地产投资财务分析指标有哪些？ 1.国民经济评价与财务评价有哪些区别？
2.国民经济评价中主要国家参数有哪些？并分别作简要介绍。 1.不确定性分析的概念。 2.敏感性分析的概念。 3.盈亏平衡分析的方法。
1.投资方案经济效益评价的基本内容。 2.不同结构类型的方案比选方法。
四、计算题
1某房地产企业在城市中心地段建造一综合性商业中心，规划用地建筑面积46000m2。据市场调查计算，项目总开发价值(净销售收入)92，860万元，土地费14，800万元，开发成本