表1—3—1 成本法(房地)评审标准 (36
标 准 分 分)
序 号 评审项目 评审标准 扣分项目分值及说明 1 市场购置土地取得 土地取得方式明确；土地土地征收集体取得成本构成合理，依据充分；土地取得成本调整取得 土地取得 符合市场情况；土地取得成本 征收国有税费计算合理 土地取得 (1)未说明土地取得方式的，扣1分； (2)成本内容构成不合理的，扣1～4分； (3)成本取值依据不充分的，扣1～3分； 8 (4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣1～2分； (4)土地取得税费确定不正确的，扣1分。 勘察设计(1)费用构成内容不完整或不合理的，扣2分； 和前期工计费依据充分，费率合理。 2 (2)费率确定不合理的，扣2分。 程费 (3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。 建筑工程费、装饰装修工建筑安装程费、房屋设备工程费依工程费 据充分、客观合理。 2 开发基础设施费用内容构成完整，费用成本 建设费 额度依据充分。 公共配套费用构成合理，费用额度设施建设依据充分。 费 开发过程税费构成合理，税费额度中税费 依据充分。 (1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或依据不充分的,扣1～2分； 5 (2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。 (1)费用构成内容不完整或不合理的，扣2分； 2 (2)费率确定不合理的，扣2分。 (3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。 (1)费用构成内容不完整或不合理的，扣2分； 2 (2)费率确定不合理的，扣2分。 (3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。 (1)税费构成内容不完整或不合理的，扣1分； 1 (2)税率确定不合理的，扣1分。 (3)税率确定依据不充分的，扣0.5分。 2 (1)费率取值不合理的，扣2分； (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分； (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 3 管理费用 费率合理，依据充分。 4 销售费用 费率合理，依据充分。 2 5 投资利息 利率选择正确；开发周期、(1)利率选择不正确的，扣2分； 2 计息期限确定合理。 (2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。 利润率水平客观、合理，理由充分。 税金构成合理，税率确定合理。 (1)利润率取值理由不充分的，扣1分； 2 (2)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分； 2 (1)税金构成内容不完整或不正确的，扣1分； (2)税率不符合规定的，扣2分。 6 开发利润 7 销售税金 8 (1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2维护使用状况描述全面、分； 建筑物折旧 客观；折旧分析深入，成2 (2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定新确定合理，依据充分。 依据不充分的，扣1分。 (功能折旧与外部性本次评审不作要求) 9
9 公式应用 与计算 (1)计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分； (2)选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣有必要的分析和过程；计4 2分； 算过程完整、严谨、正确 (3)估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1分； (4)计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。 36 10 小 计
10
表1－3－2 成本法(建筑物)评审标准(36
标 准 分 分)
序 号 评审项目 评审标准 扣分项目分值及说明 费用构成合理；计费勘察设计和依据充分，费率合前期工程费 理。 建筑工程费、装饰装建筑安装工修工程费、房屋设备程费 工程费依据充分、客观合理。 (1)费用构成内容不完整或不合理的，扣3分； 3 (2)费率确定不合理的，扣3分。 (3)费率确定依据不充分的，扣1分。 (1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或依据不充分的,扣1～4分； 9 (2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～5分。 (1)费用构成内容不完整或不合理的，扣2分； 2 (2)费率确定不合理的，扣2分。 (3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。 (1)费用构成内容不完整或不合理的，扣2分； 2 (2)费率确定不合理的，扣2分。 (3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。 (1)税费构成内容不完整或不合理的，扣1分； 2 (2)税率确定不合理的，扣1分。 (3)税率确定依据不充分的，扣0.5分。 2 2 (1)费率取值不合理的，扣2分； (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分； (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)利率选择不正确的，扣2分； (2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。 开 发 1 费用成 基础设施建费用构成合理，额度依据充分。 本 设费 公共配套设费用构成合理，费用施建设费 额度依据充分。 开发过程中税费构成合理，税费税费 额度依据充分。 2 3 管理费用 销售费用 费率合理，依据充分。 费率合理，依据充分。 4 投资利息 利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。 利润率水平客观、合理，理由充分。 税金构成合理，税率确定合理。 维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。 2 5 开发利润 (1)利润率取值理由不充分的，扣1分； 2 (2)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分； 2 (1)税金构成内容不完整或不正确的，扣1分； (2)税率不符合规定的，扣2分。 6 销售税金 7 建筑物折旧 (1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分； (2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依4 据不充分的，扣1分。 (功能折旧与外部性本次评审不作要求) 8 (1)计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分； 有必要的分析和过(2)选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2公式应用与计算 程；计算过程完整、4 分； 严谨、正确 (3)估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1分； (4)计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。 小 计 36 11
9
表1－3－3 成本法(土地)评审标准 (36
标 准 分 分)
序 号 评审项目 评审标准 扣分项目分值及说明 1 土 市场购置土土地取得方式明晰；土(1)未说明土地取得方式的，扣1分； 地 地取得 地取得成本构成合理，(2)成本内容构成不合理的，扣1～6分； 取 征收集体土依据充分；土地取得成(3)成本取值依据不充分的，扣1～5分； 14 得 地取得 本调整符合市场情况；(4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣费 征收国有土土地取得税费计算合1～3分； 用 地取得 理 (4)土地取得税费确定不正确的，扣1分。 土地取得税费 税费构成合理，税费确定合理。 开发费用构成完整，依据充分；取值客观合理土地开发周期确定合理。 费用构成合理，费率确定依据充分。 费用构成合理，费率确定依据充分。 利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。 利润率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。 税金内容构成完整，税率确定合理。 2 (1)税金构成内容不完整或不正确的，扣1分； (2)税率不符合规定的，扣2分。 2 3 土地开发费 (1)土地开发费用构成不完整的，扣1～3分； 6 (2)土地开发费用取值依据不充分的，扣1～2分。 (3)土地开发周期确定不合理的,扣1分。 2 2 (1)费率取值不合理的，扣2分； (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分； (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)利率选择不正确的，扣2分； (2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。 4 5 管理费用 销售费用 6 投资利息 2 7 开发利润 (1)利润率取值理由不充分的，扣1分； 2 (2)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分； 2 (1)税金构成内容不完整或不正确的，扣1分； (2)税率不符合规定的，扣2分。 8 销售税金 9 10 (1)计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分； (2)选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，有必要的分析和过程；扣2分； 公式应用与计算 计算过程完整、严谨、4 (3)估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1正确 分； (4)计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。 小 计 36 12
表1—4—1 假设开发法（DCF法）评审标准(36分)
标 准 分 扣分项目分值及说明 序 号 评审项目 评审标准 开发方案明确、符合规划条件；符合最高最佳使用要求。 1 最高最佳 开发方案 (1)开发方案不明确的，扣2分； 4 (2)缺少最高最佳使用分析或建筑技术经济分析，扣1～2分。 2 (1)按市场法的，价格依据（可比实例、市场状价格依据充分，分析透况）不充分且分析不透彻的,扣1～3分； 彻；参照表1－1(市场(2)按收益法的，计算净收益依据不充分且分析价格分析 法)、表1－2(收益法)6 估价对不透彻的,扣1～3分； 的要求，确定开发完成象开发(3)开发经营期、计息期限取值不合理,扣1～2后价值。 完成后 分。 价 值 趋势预测(1)未进行变化趋势分析的，扣2分； 及价格确分析透彻，确定合理。 2 (2)变化趋势分析依据不充分或不合理的，扣定 0.5～1分。 构成完整，利润率、利息率取值客观、合理，折现时间正确，理由充分。 (1)折现率构成不完整或错误的，扣1～4分； (2)折现率取值依据不充分，扣2分； 3 折现率 4 4 (1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标建筑工程费、装饰装修建筑安装准、市场价格等）或依据不充分的,扣1～3分； 工程费、房屋设备工程6 (2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规建造 工程费 费依据充分、客观合理。 模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。 成本 其他成本 依据充分，客观合理。 2 费用构成合理，费率确定依据充分。 费用构成完整；费率选取合理，依据充分；费用计算正确。 税金构成合理；税率确定合理。 (1)其他成本构成内容不完整的，扣1～2分； (2)取值依据不充分，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分； (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分； (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)税金构成内容不完整或不正确的，扣1分； (2)税率不符合规定的，扣2分。 (1)税费构成内容不完整或不正确的，扣1分； (2)税费率不符合规定的，扣2分。 5 管理费用 2 6 销售费用 2 7 8 销售税金 2 2 购买估价对象 税费构成合理；税费比税 费 率依据充分。 9 有必要的分析和过程；公式应用与计算 计算过程完整、严谨、正确。 (1)计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分； (2)选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分； 4 (3)估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1分； (4)计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。 36 10
小 计 13