表1—4—2
序 号 1 假设开发法（传统法）评审标准(36分)
评审标准 开发方案明确、符合规划条件；符合最高最佳使用要求。 标 准 分 扣分项目分值及说明 评审项目 最高最佳 开发方案 (1)开发方案不明确的，扣2分； 4 (2)缺少最高最佳使用分析或建筑技术经济分析，扣1～2分。 2 (1)按市场法的，价格依据（可比实例、市场价格依据充分，分析透状况）不充分且分析不透彻的,扣1～3分； 彻；参照表1－1(市场(2)按收益法的，计算净收益依据不充分且分价格分析 法)、表1－2(收益法)6 估价对析不透彻的,扣1～3分； 的要求，确定开发完成象开发(3)开发经营期、计息期限取值不合理,扣1～后价值。 完成后 2分。 价 值 趋势预测(1)未进行变化趋势分析的，扣2分； 及价格确分析透彻，确定合理。 2 (2)变化趋势分析依据不充分或不合理的，扣定 0.5～1分。 (1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费建筑工程费、装饰装修标准、市场价格等）或依据不充分的,扣1～3建筑安装工工程费、房屋设备工程6 分； 建造 程费 费依据充分、客观合理。 (2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、成本 规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。 (1)其他成本构成内容不完整的，扣1～2分； 其他成本 依据充分，客观合理。 2 (2)取值依据不充分，扣1分。 管理费用 费用构成合理，费率确定依据充分。 费用构成完整；费率选取合理，依据充分；费用计算正确。 2 (1)费率取值不合理的，扣2分； (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分； (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 3 4 5 销售费用 2 6 投资利息 7 8 9 开发利润 销售税金 购买估价对象 税 费 (1)利率选择不正确的，扣2分； 利率选择正确；开发周2 (2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1期、计息期限确定合理。 分。 (1)利润率取值理由不充分的，扣1分； 利润率水平客观合理，2 (2)利润率取值与估价对象类型、开发周期长理由充分。 短不适应的，扣2分； 税金构成合理；税率确定合理。 税费构成合理；税费比率依据充分。 2 2 (1)税金构成内容不完整或不正确的，扣1分； (2)税率不符合规定的，扣2分。 10 有必要的分析和过程；公式应用与计算 计算过程完整、严谨、正确。 (1)税费构成内容不完整或不正确的，扣1分； (2)税费率不符合规定的，扣2分。 (1)计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分； (2)选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分； 4 (3)估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1分； (4)计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。 36 11 小 计 14
表1-5
序 号 1 基准地价系数修正法评审标准(36分)
评审内容 基准地价 确 定 宗地修正 内容介绍 宗地因素条 件说明 宗地修正 系数 评审标准 基准地价为现行标准；地价内涵明确，取值依据充分。 修正内容完整、真实；修正方法明确。 宗地状况界定准确；修正因素针对性强、完整，符合宗地特点。 修正系数选取客观、合理，符合法律法规要求；修正计算正确 期日修正系数确定依据充分；期日修正测算过程正确 容积率修正系数确定依据充分；容积率修正测算过程正确 土地剩余使用年限确定正确；资本化率确定依据充分，符合法律法规要求；年期修正计算正确。 标准分 5 扣分项目分值及说明 (1)地价内涵未说明的，扣3分； (2)地价取值依据不充分的, 扣2分； (1)修正内容依据不充分的，扣1～2分； (2)修正内容不完整的，扣1～2分； (3)修正方法不明确的，扣1～2分。 (1)宗地状况界定不准确的，扣1～3分； (2)修正因素针对性不强的，扣1～3分； (3)修正因素不完整的，扣1～3分。 (1)修正系数选取不符合规定要求或理由不充分的，扣1～6分； (2)修正过程计算错误，扣1～3分。 (1)期日修正系数确定依据不充分的，扣1分； (2)期日修正计算过程错误，扣1分。 (1)容积率修正系数确定依据不充分的，扣1分； (2)容积率修正过程计算错误的，扣1分。 (1)土地剩余使用年限确定依据不充分的，扣1分； (2)资本化率确定不合理的，扣1分； (3)年期修正过程计算错误的，扣1分。 (1)计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分； (2)选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分； (3)估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1分； (4)计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。 2 2 3 7 4 9 32 期日修正 3 2 容积率修正 3 2 年期修正 3 8 公式应用 与计算 计算过程完整、严谨；计算结果正确。 4 9 小 计 36
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表1-6 抵押估价评审标准（20
标 准 分 分）
扣分项目分值及说明 序号 评审项目 评审标准 与实地查看日期不一致时，应在假设限制条件中进行说明。 列明谨慎原则。 1 *估价假设和限制条件 1 与实地查看日期不一致时，未在假设限制条件中进行说明的，扣1分。 2 *估价原则 1 未指出谨慎原则的，扣1分。 包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值。未说明其中之一的，扣1分。 (1)未进行估价对象变现能力分析的，扣8分。 (2)缺少抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，扣3分； (3)缺少假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，扣1分； (4)缺少变现的时间长短，扣1分； (5)缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序，扣3分； (6)变现能力分析缺乏针对性的，扣1～4分。 3 *估价结果披露 披露完整。 2 4 *估价对象变现能力分析 内容完整，分析合理，依据充分，针对性强。 8 5 *风险提示 内容完整，分析合理，针对性强。 6 （1）风险提示的内容包括：(1)关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；(2)评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明；(3)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；（4）合理使用评估价值；（5）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估；（6）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点等。缺少上述内容之一的，扣1分； (2)风险提示缺乏针对性的，扣1～3分。 6 *附 件 应包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。 2 缺少法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录的，扣2分。 7
合 计 20 16
表—2 房地产估价报告评审结果汇总表
报告名称 报告 编号 专 家 内 容 专家一 专家二 专家三 各专家评审得分 评审组最终 得分 评审组意见 专家签字 评审 日期 17
表3—1
市场法评审工作表
标 准 分 3 3 3 3 评审 得分 评审扣分及说明 扣分 扣分说明 序 号 评审项目 真实性 可 比 客观性 实 例 信息完备性 可比性 交易情况 修 正 1 2 2 3 市场状况 调 整 3 4 区位状况 调 整 6 5 实物状况 调 整 3 6 权益状况调 整 6 7 公式运用 与计算 4 合 计 36
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