【答案】C 【解析】
20.某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。 A.66.34 B.98.42 C.984.20 D.1213.85 【答案】B
【解析】本体考查的是报酬资本化法。价值减损额=（420-220）/8.5%×[1-1/(1+8.5%)10]-[(420-220)-(220-25)]/8.5%×[1-1÷(1+8.5%)10]=98.42万元。P219
21.某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2,运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。 A.80 B.91.82 C.125.00 D.127.90 【答案】B 【解析】
22.关于成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（）。
A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算 B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算 C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算 D.应按它们在价值时点的正常水平来估算 【答案】D
【解析】本题考查的是成本估价法，成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。P281
23.某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用，投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为()万元。
A.5890 B.5976 C.6053 D.6135 【答案】B 【解析】
24.某建筑物的土建工程直接费为780元/m2(其中人工费为130元/m2)，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2).又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为（）元/m2。 A.2204.55 B.2397.99 C.3123.19 D.3345.64 【答案】B 【解析】
25.某写字楼因停车位数量不能满足需要，租金明显低于市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于（）。 A.外部折旧 B.功能落后折旧 C.功能缺乏折旧 D.使用磨损折旧 【答案】B
【解析】本题考查的是建筑物折旧。功能落后是指因建筑物种某些部件、设备设施、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。如建筑样式过期时，空间布局欠佳等。P297 26.某商场是6年前一桩已使用5年的旧厂房改变用途并简单主修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的参与价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（）。 A.75.56% B.81.67% C.85.00% D.86.67% 【答案】B
【解析】本题考查的是直线法成新率的计算。成新率=（60-5-6）÷60×100%=81.67%。P303 27.关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。 A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等 C.弄清突起区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性 D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出 【答案】C
【解析】本题考查的是假设开发法最佳开发经营方式的选取。选项C，弄清土地的区位状况，主要是为了选择最佳的用途服务。P330
28.某在建写字楼的总建筑面积为30000㎡，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年，预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/㎡·天，每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%，该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。 A.29807 B.30867 C.35755 D.36194 【答案】A 【解析】
29.运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。 A.待开发房地产价值 B.后续的建设成本 C.后续的管理费用 D.开发房地产取得税费 【答案】C
【解析】本题考查的是假设开发法后续开发的必要支出及应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待***地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本。参见教材P334.
30.利用直线趋势法对某类商品住宅2004~2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y=3522+385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，ΣX=0.经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（）元/㎡ A.5447 B.5832
C.6987 D.7757 【答案】B
【解析】本题考查的是长期趋势法中的数学曲线拟合法。取2008年对应的X=-1,2009年对应的X=1，则满足∑X=0.令X=6，则Y=3522+385×6=5832.P348 31.关于地租测算的说法，错误的是（）。
A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本利息
B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的
C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费，投资利息、房屋租赁税费等 D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用 【答案】D
【解析】本题考查的是地租的测算。选项D，未耕地的地租=同等质量和位置的已耕地的地租-开垦费用的利息。P367-369
32.某宗土地总面积为1000㎡，容积率为2.8，土地单价为3500元/㎡，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。 A.105 B.150 C.420 D.500 【答案】B
【解析】补地价=新规划条件下地价-旧规划条件下地价=（3500*4/2.8-3500）*1000=150（万元）。
33.对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。 A.朝向 B.楼层 C.交通条件 D.楼前绿化 【答案】B 【解析】
34.下列估价工作中，宜首先进行的是（）。 A.制订估价作业方案 B.实地查勘估价对象 C.确定估价结果 D.撰写估价报告
【答案】A 【解析】
35.估价档案保存期限应不少于10年，起算日期为（）。 A.估价作业开始日期 B.估价对象实地查勘之日 C.价值时点
D.估价报告出具之日 【答案】D 【解析】
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选的。不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1.对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。 A.合法原则 B.价值时点原则 C.替代原则
D.最高最佳利用原则 E.谨慎原则 【答案】ABCD
【解析】本题考查的是房地产估价原则。在评估市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。P32 2.下列房产中属于权益状况划分的类型有（）。 A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产 B.已灭失的房地产 C.有租约限制的房地产 D.整体资产中的房地产 E.手续不齐全的房地产 【答案】ACE
【解析】本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。P71-72
3.下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。 A.当前该类房地产价格水平较高 B.消费者的收入水平增加 C.通往郊区的高速公路收费被取消 D.人们预期该类房地产价格未来会上涨