E.城市居民出现向郊区迁移的趋势 【答案】BCDE
【解析】本题考查的是决定房地产需求的因素。①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。参见教材P86-87. 4.在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。 A.投资价值 B.抵押价值 C.快速变现价值 D.现状价值 E.残余价值 【答案】CDE
【解析】本题考查的是房地产价值的种类。快速变现价值、现状价值、残余价值一般低于市场价值。P97-100
5.下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格的下降的有（）。 A.提高购房最低首付款比例
B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收 C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收 D.减少房地产开发用地的供应量
E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机 【答案】ACE
【解析】本题考查的是影响房地产价格的制度政策因素。P138-140 6.下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。 A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价 B.对已依法公告列入征收范围的房屋，按抵押价值进行估价 C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额 D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款 E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金 【答案】DE
【解析】本题考查的是合法原则，P157-160 7.下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。 A.标准厂房 B.行政办公楼 C.写字楼
D.房地产开发地 E.在建工程 【答案】ACD
【解析】本题考查的是比较法。比较法使用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。P175
8.估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。 A.建筑密度 B.土地使用期限 C.周边道路交通管制状况 D.容积率
E.周边道路交通管制状况 【答案】BDE
【解析】本题考查的是权益状况调整的内容。在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用气情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。参见教材P197.
9.关于收益法中求取房地产未来净收益估计值的说法，正确的有（）。 A.评估投资价值可选用较乐观的估计值 B.评估抵押价值应选用较保守的估计值 C.评估期房市场价格应选用最高的估计值 D.评估买卖价格应选用最可能的估计值 E.评估保险价值应选用最低的估计值 【答案】ABD
【解析】本体考查的是净收益测算时应该注意的问题。P244
10.成本估价中，在征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。 A.土地补偿费与安置补助费 B.地上附着物和青苗的补偿费 C.征地管理费
D.安排被征地农民的社会保障费 E.场地平整费 【答案】ABCD
【解析】本题考查的是土地征收补偿费用的组成。P276-277
11.某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的
重新构建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%，下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。 A.估价对象土地取得成本为196万元 B.应计算利息项目的总金额为535万元 C.土地取得成本的计息期为1.5年
D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元 E.开发利润为64.20万元 【答案】AC 【解析】
12.关于假设开发法的动态分析中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。 A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值
B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值 C.通常是未来开发完之时房地长市场状况下的价值
D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为预算结果 E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值 【答案】ADE 【解析】
13.关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。 A.可用于假设开发中预测开发完成后的房地产价值
B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益 C.可用于比较法中对可比实例的成交进行房地产状况调整 D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低 E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏 【答案】ABE 【解析】
14.关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。 A.本质上都是比较法 B.都需要进行市场状况调整 C.都需要进行交易情况修正 D.都需要进行土地状况调整 E.都是批量估价方法 【答案】AD
【解析】
15.房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。 A.房地产估价报告使用期限
B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定
C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途，容积率等事项的合理假定
D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定
E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定 【答案】ABCD 【解析】 三、判断题
1.房地产司法拍卖估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响（） 【答案】×
【解析】司法拍卖估价不考虑债权债务因素。参见教材p402.
2.理论上同一估价对象在同一估价目的及相应的特定条件下形成的正常值是唯一的。（） 【答案】√
【解析】同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类型的价值时其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。参见教材p32.
3.在房地产估价中如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（） 【答案】√
【解析】在实际房地产估价中，估价对象的范围如果包含房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。参加教材p50. 4.根据《城市房地产管理法》，各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。（） 【答案】√
【解析】《城市房地产管理法》第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。参加教材p110.
5.若某因素对房地产价值的影响可用数字模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验进行判断（） 【答案】×
【解析】只有当无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭借经验判断某种因素对房地产价
格的影响程度。参见教材p121.
6.房地产估价原则可以使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一价值时点的评估值趋于相同或相近。（） 【答案】×
【解析】房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。参见教材p155. 7.在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（） 【答案】×
【解析】建立比较基础时，是将估价对象与可比实例进行“有无对比”而非“好坏”、“优劣”对比，不应扣除“普通”和“高档”的价格差异，部分差异的调整应当在房地产状况调整中体现。参见教材p183.
8.从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（） 【答案】√
【解析】投资者购买收益性房地产的目的不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。参见教材p214.
9.某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10.该房地产的资本话率为7.5%。（） 【答案】√
【解析】估价对象价值V=EGI×EGIM=10×10=100万元，第一年净收益NOI=10-2.5=7.5万元，V=NOI/R，R=7.5/100=7.5%。参见教材p254.
10.建筑物重新构建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。（） 【答案】×
【解析】建筑物的重新构建价格是全新状况的建筑物的重新构建价格。包括建筑安装工程费、专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。可见教材p290. 11.如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间（） 【答案】√
【解析】如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再贡献之日止的时间。参见教材p299.