用“定点办班”和“送教上门”等方式，顺利完成了各年度的培训任务。 5 年来共举办物业管理企业经理、物业管理法规、物业管理实务操作等各类培训班 229 期，培训学员 28400 多人次。 为了使《条例》确立的物业管理专业人员职业资格制度及时得到贯彻执行，两年来，协会积极参与物业管理师制度的设计，并按照建设部的分工，认真组织了物业管理师考试参考教材的编写工作，在有关部门的组织下，开展了考试大纲的编写、建立考试命题专家库和试题库的工作。目前已基本完成《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》、《物业经营管理》等 4 本参考教材的编写，以及考试大纲的起草工作，将于近期正式定稿出版。其他有关贯彻实施物业管理师制度的准备工作，正在按建设部统一部署要求抓紧落实。
（七）改进专业委员会工作，发挥专业委员会作用
6 年时间里，白蚁防治专业委员会挖掘和利用专业委员会的科技资源优势，积极推进白蚁防治工作整体发展，现已完成全国白蚁防治行业基本情况调查，初步掌握了全国白蚁防治行业的基本信息和基础数据，建立了全国白蚁预防药剂野外实验定点观察网。为进一步提高白蚁防治行业从业人员的整体素质，在青岛成功举办了第一期全国白蚁防治单位负责人继续教育培训班，来自全国 171 个白蚁防治单位的 233 名学员通过培训考核，取得了继续教育证书。白蚁防治专业委员会还与华中农业大学共同开办了白蚁防治学历教育大专班，成功举办了“心居康〃白蚁族群灭治系统国际技术交流研讨会”，与中国民族建筑研究会共同举办“传统建筑与白蚁防治研讨会”，与香港杀虫业协会共同成功举办“中国白蚁防治研讨会”。专委会还征集白蚁防治新产品、新技术方面的研究论文 90 余篇，许多论文提出的观点对进一步推动白蚁防治工作具有重要的指导作用。
房屋安全鉴定委员会积极发挥行业组织的纽带作用和技术资源优势，建立了房屋安全鉴定技术专家库，举办了“司法鉴定”、“抗震鉴定”两期专业技术培训班。还积极协助政府主管部门做好《城市危险房屋管理规定》（建设部 129 号令）的贯彻实施工
作，开展“全国房屋安全管理和鉴定现状、房屋安全鉴定机构及从业人员职能职责”的调查研究工作，提交《全国房屋安全和鉴定现状的调查报告》，选派专业技术骨干参与全国性危旧房安全大检查工作。专委会通过组织各地房屋安全鉴定机构开展争创“心系安全、高效服务”的服务品牌活动，有效提高了房屋安全鉴定机构的办事效率和社会声誉。
（八）贯彻廉洁高效的办会宗旨，加强协会自身建设
协会秘书处始终按照新协会、新机制、新形象的要求开展工作，先后建立和完善了《工作人员聘用制度》等 9 项管理制度，编印了《中国物业管理协会内部管理制度汇编》，使得秘书处工作逐步规范化、制度化。为提高工作效率和服务水平，协会建立了比较完整的会员单位资料库，研发了信息管理系统，初步实现了信息化和动态化管理，建立了手机短信平台，为会员免费开通短信服务，同时还配臵了相应的办公设备，改善了办公环境和办公条件。
先进性教育活动期间，在部先进性教育活动领导小组和社团一党委的领导下，协会扎实有序地开展了学习动员、分析评议、整改提高三个阶段的工作，较好的完成了先进性教育活动的各项任务。在加强自身建设的同时，协会积极发展会员，扩大会员覆盖面，按照章程规定的入会条件和程序，秘书处积极开展吸收新会员的工作。 6 年来，共发展新会员 560 家（不含分支机构的会员），目前协会会员已覆盖了除台湾以外所有的省、市、自治区。 上述工作成绩的取得和工作目标的实现，离不开全体会员的共同努力。没有大家的主动参与和配合支持，协会的生命力如同无源之水、无本之木，这是我们回顾协会 6 年工作的深切体会，也是协会今后开展工作必须把握的根本。请允许我借此机会向到会的代表并通过你们向协会全体会员表示真挚的感谢和崇高的敬意。
二、正确把握行业发展方向，共同推进物业管理的持续健康发展
（一）行业的发展与进步
随着住房制度改革的深入和住房商品化的推进，以及城市化进程的加快，近几年，我国物业管理呈现前所未有的发展速度，取得了一系列可喜的成绩，为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会作出了积极贡献。
1. 行业规模不断壮大。 据不完全统计，截止 2005 年底，全国实行物业管理的房屋面积超过 100 亿平方米，物业管理覆盖率已接近 50% ，北京等较发达城市的覆盖率达 70% ，深圳、上海已达 90% 以上。上述 3 城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的 2% 左右。全国物业管理企业已超过 3 万家，其中一级资质企业 300 多家，从业人员超过 300 万人。
2. 管理领域继续拓展。 20 多年来，物业管理服务领域由小到大，不断拓展。从外销商品房到内销商品房，从普通商品房到房改房和老旧小区，从住宅物业到办公、工业、医院、大学和商业物业，从小型配套到大型公建，从单一类型物业到综合性物业，从纯市场化的物业服务到机关、企事业单位后勤社会化的物业服务。如今，物业管理已经拓展到不动产管理的所有领域。
3. 服务品质逐步提升。 伴随着业主对物业服务需求的增长，以及物业管理市场竞争的展开，我国物业服务品质近些年得以快速提升，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从规范化到标准化，从大众化到个性化，从单一的物业服务到多元的资产管理，从“以企业为中心”到“以客户为中心”，从程序控制到流程再造，从客户管理到客户满意，物业管理行业正经历从粗放型向集约型服务模式的转变。
4. 竞争机制逐渐形成。 《条例》实施以来，物业管理招投标项目的数量显著增加，并从居住物业为主，推广到其他各类物业；招标主体从建设单位扩大到业主大会、国家机关和企事业单位；许多中小城市也开始了物业管理招投标的尝试。随着“谁开发、谁管理”垄断模式的打破和分业经营的推行，公平、公开、公正的市场竞争机制在逐步形成。此间，国有企业的改制工作也在抓紧推进，民营物业管理企业异军突起，对行业服务理念的树立，竞争意识的增强，职业经理人队伍的进一步形成，都产生了
积极的作用。
5. 法治环境得到优化。 在立法层面上，《条例》是物业管理法制建设的一个里程碑，以《条例》为准则，在全国范围内展开的全方位物业管理政策法规立、改、废工作，既保证了地方政策和国家法规的协调统一，也使《条例》的规定更具可操作性；在执法层面上，各级房地产主管部门依照《条例》赋予的职责，在指导和监督业主大会和业主委员会，督促建设单位履行前期物业管理的相关义务和监管物业管理企业等方面，进行了大量行之有效的工作；在司法层面上，北京、上海等地的高级人民法院为正确审理物业管理纠纷案件，根据《条例》有关规定以及物业管理行业的特点，出台了相关审判意见，有针对性地指导基层人民法院开展物业管理案件的审判工作。
6. 行业作用日益显现。 有别于传统单一的房屋管理，物业管理对房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，以及为相关区域内提供的保安、保洁、绿化、交通和车辆管理等综合性服务，不仅有利于改善人居和工作环境，而且有利于促进相邻关系的和谐，维护社区稳定，提高城市管理水平。其劳动密集型的特征，使得物业管理行业在吸收城乡剩余劳动力、解决日益加重的社会就业问题上发挥着重要作用。不仅如此，物业管理作为新的经济增长点，在扩大住房消费、促进第三产业发展、拉动经济增长等方面也起着不可忽视的作用。
7. 职业队伍正在形成。 伴随着物业管理的发展，一大批物业管理职业经理人肩负着带领团队开拓创业、直至达到成功的重任，逐步成为行业的中坚力量。他们注重发挥企业的团队精神，大力倡导企业服务理念的提升，大胆推进管理工作的创新，坚持以理论探索指导实践，在工作中显示了出众的领导力和出色的执行力，成为企业走向成功的重要因素。
8. 物业管理渐入人心。 物业管理发展历程表明，物业管理是以满足人民群众不断增长的物质文化需求为目标的客观存在。尽管目前社会上仍然存在各种各样对物业管理的偏见和认识误区，但物业管理作为与现代社会生产和生活密切相关的社会服务
业，其不可或缺性已成为全社会的共识。在经济发达的大城市，越来越多的业主对物业管理从被动接受转化为主动参与，越来越多的建设单位认识到自身在前期物业管理中的特定身份和责任义务，积极设法为物业管理创造良好的外部条件。在广东东莞等外向型经济发展较快、流动人口急剧上升的农村乡镇，开始引入物业管理企业实施管理，在综合治理环境、改善治安、加强出租屋管理、改善村民居住条件等方面收到了立竿见影的效果，受到乡村组织和村民的欢迎。
回顾物业管理的发展历程，我们深切地感到，行业的每一点进步，都浸透了全国物业管理员工的心血和汗水，融入了行业上下从业人员的拼搏和实干精神。同时，社会的进步、改革的深化、群众的需要也给了我们行业发展的机遇和空间。因此，我们应该倍加珍惜来之不易的发展局面，共同维护行业的健康发展。 （二）当前行业面对的主要问题
物业管理行业在快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出一系列的问题和矛盾。
1. 行业公信受到质疑。 近两年，媒体对物业管理中的问题频频曝光，使行业处于比较被动的局面。在一年一度的全国和地方人大、政协会议上，关于物业管理的提案呈上升趋势。在部分城市的行风评比中，对物业管理的评价不尽人意。这在客观上显示了物业管理行业的社会公信力存在一定问题，直接影响行业的公众形象。
2. 相关主体矛盾频发。 物业管理活动涉及到业主之间、业主与物业管理企业、开发企业之间，物业管理企业与公用事业单位之间，以及物业管理各方主体与政府之间的复杂关系。各方认识上的差异和利益分配关系，使得相关主体对一些问题的理解不尽一致，在缺乏充分沟通和及时协调的情况下，物业管理运作中不断暴露出一些矛盾和问题，在少数住宅小区甚至发生比较尖锐的冲突，在社会上引起较大反响。
3. 有关制度尚待落实。 《条例》的颁发已经 3 年时间，但部分省、市物业管理政策法规的立、改、废工作仍显滞后，目前