沿用的法规有不少与《条例》精神相左，给物业管理的和谐推进带来困难。一些企业没有认真学习和贯彻《条例》确立的各项制度，有的经理对《条例》的有关精神吃得不透，理解有偏差，至今仍然固守多年的习惯做法，运作中越位和错位的问题比较普遍。例如《条例》关于物业管理承接验收制度规定“ 物业管理企业承接物业时， 应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”，但是现在有的企业则将查验重点放在对业主的自用部位的工程质量逐项验收上，从而介入到开发商和业主关于质量问题的纠纷中，承担了不必要的责任和风险。此外，对物业管理“保安”责任的认识不一致也是目前一些矛盾发生的焦点。《条例》在物业管理定义中明确其“维护相关区域秩序”，在“物业管理服务”章节明确“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，“雇请保安的，应当遵守国家有关规定”，而目前把物业管理对安全事务责任扩大化的问题在很多地方存在，给物业管理带来了过大的压力。
4. 市场机制有待完善。 虽然目前全国的大中城市已普遍推行前期物业管理招投标制度，但绝大部分是邀请招标，部分项目还存在陪标现象，市场竞争尚不充分。此外，由于部分物业管理企业尚不具有独立的缔约和竞价地位，物业管理资源配臵的市场程度相对较低，公平竞争流于形式的现象依然存在。一段时间来，一些地方还存在部分企业一窝蜂挤进市场争夺项目，形成恶性竞争。以上问题的直接后果是许多项目的承接查验工作落实不力，建管衔接问题无法从根本上得到解决，而且随着前期物业管理阶段的结束，有的企业不能坦然面对业主大会关于更换物业管理企业的决定，影响物业管理项目的顺利交接，引发新的矛盾和纠纷。 5. 执法困境没有解决。 在《条例》及其配套政策的执行过程中，遇到许多困扰和阻力。部分垄断行业的强势地位，以及有关的协调工作力度不够，使得一些地方供电、供水等部门至今没有按照《条例》规定向最终用户收取有关费用，转嫁收费风险给物业管理企业的状况在很多城市依旧无法得到彻底改变。此外，对业主违章建筑、违法装修和擅自改变房屋使用性质等违法行为
的执法活动，需要有关行政主管部门出面，但所经过的程序、经历的时间极其复杂和漫长，使得物业管理企业不能有效制止业主在物业使用过程中的违规行为。尽管《条例》规定了业主的交费义务，但业主拒交物业服务费用的情况时有发生，这一问题虽说可以通过司法途径解决，但由于物业管理企业必须对欠费业主分别提起诉讼，实际操作上相当繁琐与困难。再加上受公共服务特征的制约，诉讼方式不宜多用，使得收费难问题仍然是困扰一些企业的难题。
6. 行业风险日益加剧。 建设单位的前期开发遗留问题不仅使物业管理企业承担了许多开发的滞后成本，而且加大了管理和收费的难度，加之近几年物业服务收入增长的客观限制和物业服务成本的刚性增长，使物业管理行业的平均利润率不断下降，一些企业处于亏损局面。同时，现行的物业管理法律制度尚不健全，很多问题还缺乏谁对谁错的判别准则，个别业主缺乏理性的维权以及司法机关缺乏专业的审判，都使物业管理行业承担了过多的风险和责任。此外，一些企业没有吃透《条例》关于“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的条款精神，在合同中不注意对无力承担事项的免责条款，一旦发生问题则将面临和承担超出企业承受能力的赔偿责任。 （三）相关问题的成因分析
现阶段，物业管理行业之所以问题和矛盾频繁出现，客观上看，行业的快速发展，使得物业管理面对的群体越来越大，矛盾自然随之增多。主观上分析，行业服务品质的提高和行业自律的力度还亟需加强。此外，应该看到这些问题的背后，实质上也揭示了住房制度改革的深入和房地产市场化中存在的深层次的社会矛盾。具体分析，主要有以下几方面的原因：
1. 观念差距依然明显。 与市场经济和物业管理发展更为成熟的国家和地区相比，我们的物业管理观念依然存在较大差距。由于我国长期实行福利制住房分配方式，虽然“物业管理”一词已家喻户晓，但大多数人并没有从财产、契约和消费的角度理解
物业管理，自然导致公共权利的淡漠和契约精神的缺失。固有的认识偏差，加上缺乏正确的引导，使得业主缺少主动参与和自觉守约的意识，造成物业管理基本主体的缺位和错位。
2. 制度设计存在局限。 由于时代的局限和客观条件的制约，原有立法中的不足之处渐次显现。如业主大会和业主委员会的法律地位设计上存在的局限性，使得业主大会运作出现协调成本高、谈判过程艰难等弊端。由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。有的业主委员会不能真正代表大多数业主的利益，个别成员甚至把个人利益臵于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害其他业主利益或业主的共同权益。再加上有的物业管理企业运作不规范，以及业主自律的机制也不够完善，造成物业管理区域内各种矛盾此起彼伏。另外，物业管理的本质是财产管理，而我国至今仍未出台《物权法》，使得物业管理活动缺乏民事法律基础，同样制约着《条例》及配套政策在规范物业管理活动中的作用。 3. 责任边界需要界定。由于职能定位与责任边界不清晰，使得物业管理承担了很多不该承担的工作和责任。有的开发商为了促进房屋销售，有的物业管理企业为了得到项目管理权，把物业管理说成“包打天下”、“包治百病”，造成社会各界和业主把一些应由政府承担的社会治安职能、应由社区承担的社会保障职能、应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理的事情。一旦出了问题，板子都打在物业管理身上。据了解和分析，行风测评中反映的问题有一半以上本不属物业管理，但由于责任边界不清和宣传解释乏力，使得物业管理代人受过现象时有发生。 4. 服务理念亟待加强。物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下，签订双方都能接受的按质论价、质价相符的服务合同。但相当一部分物业管理企业至今仍然以管理者自居，没有准确把握服务业主的自身定位，使得物业管理的服务特征被淡化。少数物业管理企业过度追求利润，在物业管理收费定价时，没有充分考虑业主对物业管理的支付意愿和承受能力，把过高的收费标准
强加给业主，给进驻后的管理留下隐患。有的物业管理企业不惜偷工减料、虚增成本，不按照合同提供相应服务，致使收费与服务不相符，引发业主的不满。
5. 队伍素质参差不齐。物业管理是新兴的行业，人才储备基础薄弱，从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展，尤其突出地表现在称职的职业经理人匮缺，现有部分管理人员与承担的任务不相适应，职工队伍的专业技能培训也跟不上行业发展。个别运作不规范的企业和职业素质较低的从业人员的存在，使一些物业服务水平不尽人意、客户关系紧张，甚至引发激烈冲突和矛盾，损害了行业的形象。
6. 行业自律有待提高。物业管理行业的发展除了有赖于业主、政府、媒体和司法等外部因素以外，更主要是加强内在规范化的自律。虽然我国多数大中城市成立了行业协会，中国物业管理协会已经为一级资质的物业管理企业建立了诚信档案制度，但目前的物业管理行业仍过分依赖于行政监管，行业自律机制仍未完全建立起来，行业自律的社会化和专业化程度依然较低，这也是导致行业内无序竞争和行业风险加剧的重要原因。 （四）准确把握行业发展方向
面对上述种种问题和矛盾，我们应予以足够的重视和关注，既不要悲观失望，也不应盲目乐观，应当相信，只要认真对待、努力探索，我们就一定能够把握行业发展方向，营造和谐的物业管理环境。
1. 准确把握行业定位。物业管理企业与建设单位和业主是平等的民事主体，是基于物业服务合同形成的服务和被服务的关系，《条例》这一基本指导思想，是我们物业管理行业准确定位的法律依据。在物业管理活动中，物业管理企业既不是建设单位的隶属和依附，也不是业主的“仆人”或“保姆”，既不是凌驾于业主之上的“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”，既不能不负责任地推诿敷衍，也不能毫无原则地大包大揽。只有摆正位臵，通过平等协商的方式确立与建设单位和业主的关系，才能保证在实际工作做到不越位、不错位，减少不必要的矛盾和纠纷。
2. 理性认识行业特征。物业管理行业与其他行业相比，具有其自身的特点。公共性和综合性，使物业管理服务有别于特约服务和专项服务；受益群体的广泛性和差异性，使客观评价物业服务质量的难度增大；即时性和无形性，使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业服务的真实存在；持续性和长期性，使得物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。物业管理从业人员只有把握这些行业特征，才能时刻放平心态，多从业主的角度看待和解决问题，通过亲情、友善、专业的服务，让客户感到受欢迎、受尊重、受呵护、受照顾，由此建立良好的客户关系。此外，我们应在管理区域内充分发挥“业主临时公约”和“业主公约”的作用，推动业主自我管理与自我约束机制的建立，以维护全体业主的共同利益。少数业主不交费，最终是侵害了交费业主的权益。个别业主热衷于动辄炒掉物业企业，一些物业企业也不注意妥善处理纠纷，以至引发激烈的矛盾被媒体渲染后，在社会上造成了这些住宅区事端多发、很不太平的影响，客观上使得物业产生贬值，从而损害了大多数业主的利益，也影响到企业形象。因此，我们既要加强这方面的宣传，更要积极倡导有效的沟通，热情鼓励业主通过各种形式反映问题和意见，以诚恳的态度对待批评，认真改善管理和服务，尽可能使各类矛盾得到妥善化解。业委会成员工作辛苦且无报酬，面对的压力也很大，我们要体谅他们的难处，积极支持业委会工作，主动争取业委会监督和协助企业履行服务合同，紧密依靠业委会监督业主公约的实施，协同做好有关催缴欠费等工作。
3. 切实端正服务思想。物业管理的本质是业主花钱买服务，业主是物业管理企业的“衣食父母”，服务质量是物业管理企业的生命线，谁提供的服务质价相符，业主就会买谁的服务。因此，我们首先要摆正服务业主的位子，切实转变“管理者”的角色，强化服务意识，尊重、关爱、善待业主。在任何情况下，都不以强势面貌出现，不搞纠纷，不搞对立，坚持以良好心态对待业主的批评和投诉，以货真价实的服务让业主切身感受到物业管理带来的便利，得到了价有所值的服务，以此赢得业主的认同。其次，