市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间，此外从X方向的房地产建设日益繁荣。
（三）目前市场的开发结构
2008年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到450万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市的70%。其中普通商品房开发占总开发量的70%左右，经济适用房占20%左右，廉租房仅占总开发量0.5%。80平方米以下住宅仅占住宅总供应量的1.6%，80——120平方米的住宅占住宅供应量的63.5%，120平方米以上的住宅占住宅供应量的34.9%。在预售方面， 80平方米以下的住宅预售率为100%，80——120平方米的住宅预售率达到80.5%，120平方米以上住宅预售率达到55.5%。以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。表现在：
1．产品类型发展不均衡。即：非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了严重失调；
2．户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，80平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同一个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大、销售周期会相应拉长、销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。我们虽然不能得出80平方米以下的小户型市场需求巨大的分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目
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前的供应不能满足市场的需求。
二、 鄂尔多斯市房地产市场供需预测 （一）居住人口结构分析
“十五”期间，XX镇因为煤炭、煤化工产业的发展，经济日渐活跃，人口急剧增加。随着XX镇人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来XX镇务工经商人员还将增多，将产生大量的住宅需求。XX镇做为XXX经济发展的重要支点，呈以下特点：
1．XX镇人口增长率快，发展潜力巨大。XX镇做为XXX经济发展的重要支点，发展潜力巨大。近年来，随着地区经济的迅速发展，城镇建设步伐加快，人口增长将逐年递增。
2．人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。近两年内，XX镇的基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快，发展潜力巨大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。XX镇交通便利，基础设施建设力度的加大，房地产业快速发展，将吸引人们前往置业投资。
3．人口文化程度。调查显示，目前XX镇煤炭和煤化工企业较为密集人口的文化程度比较高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，XX镇家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。
又据调查了解，XX镇各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了XX镇从业人员
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的文化教育水平。此外，XX镇的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。
（二）居住结构分析
XX镇的居民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，XX镇居民乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了１/２，其次是公车约占1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车。随着XX镇交通和基础设施的改善以及优秀住宅小区的建设，在居住结构中XX镇始终占据XXX的重要地位。
（三）XX镇房地产行业未来发展方向
XX镇目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯的以产品卖产品，谈不上塑立项目的个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。购买商品房的客户群体主要为当地一部分先富阶层，包括XX镇本地的富裕阶层和周边各镇的富裕农牧民，部分政府公务员人群作为补充。一般的市民阶层没有上升为购买主力的主要因素。
从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好，位置优越的高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住的需要，因此已经成为许多人第一居所的首选，尤其是以尊贵、罕有的大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场的热点。
（四）XX镇房地产行业供给及需求情况
XX镇房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长期，市
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场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质、楼盘营销、消费理念等还有待提升，这给一部分开发实力强，开发经验丰富的公司留下了较大的发挥空间，开发风险大，但是机会更大。
三、建设规模
根据上述需求分析，结合项目其它建设条件，本报告确定XXXX旧城改造区项目工程用地面积59689.34平方米，总建筑面积
83266.1平方米。
第三章 项目建设地点及建设条件
一、项目选址 （一）项目地点
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本项目位于鄂尔多斯市XX镇X村。
（二）场地现状
土地使用性质为居住用地，场地基础设施完善，基本达到七通一平条件，并且已通过挂牌方式取得项目土地使用权。
本项目场址符合XX镇城市规划功能分区要求，项目按XX镇规划局有关规定进行设计。规划部门已批准项目的选址意见。
（四）场地工程地质及水文地质情况
参考邻近场地地勘情况，地基在10.0M钻探深度内，所揭露的地层依次为新近回填的人工土（Q4）及第三系（N）粉细砂岩地层。根据其成因和岩性不同，由上而下分为二层，主要为人工填土层和第三系（N）粉细砂岩层。钻探10.0m深度内未见地下水，可不考虑地下水对本工程的影响。
根据《建筑抗震设计规范》附录A.0.4条，确定勘察场地抗震设防烈度为6度。加速度值为0.05g（第三组）。根据《建筑抗震设计规范》有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为1500mm。
二、建设条件
拟建项目为居住型建筑，交通、通讯等外部条件良好。项目建设符合XX镇总体规划要求。项目建成后可达到舒适、便捷的入住效果。在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特的、科学的设计，
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