老年公寓个人办的优惠政策
根据财税〔2000〕97号规定：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税。老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。此文执行到2007年。
《中华人民共和国企业所得税法》（自2008年1月1日起施行）规定：符合条件的非营利公益组织的收入为免税收入。非营利组织的认定管理办法将由国务院财政、税务主管部门会同国务院有关部门制定，目前尚未明确。
一、 项目的背景分析
（一）关键词：老龄化社会
国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。
目前全区有老年人口为187.06万人,占总人口的9.16%，平均每年以4.36%的速度增长。在21世纪上半叶，新疆老年人口数量将会快速增长，人口老龄化程度也会迅速提高。根据预测，到2010年，新疆老年人口的总数将会突破200万大关，到2024年达到300万，2034年迅速增加到500万，比例占到总人口的四分之一。
乌鲁木齐市已经进入了老龄社会，截至2006年12月31日，全市现有60岁以上具有乌市户口的老年人口25.37万，占总人口数量的12.57%，每年以4%的速度增长，人口老龄化的形势十分严峻。
（二）关键词：养老与居住观念的改变
我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因，主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、
1
福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。
据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
目前新疆有空巢老人52.88万，占全区老年人总数的28.26%，其中生活不能自理的空巢老年人有10.57万人，约占空巢老人总数的19.98%，一人独自居住附近无子女的空巢老人有3.66万人，占空巢老人总数的6.92%。空巢老人尤其是高龄、生活不能自理、一人独自居住附近又无子女的空巢老年人，在日常生活中或多或少都会存在着生活照料困难、孤独感强烈等方面的问题，这部分老年人选择到机构养老的意愿比较强烈，比例相对较高。
（三）关键词：老年公寓模式
国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：
退休和退休前老人居住的住宅；
生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅； 提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅； 专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅； 专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅； 专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；
专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。
又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四
2
种：
独立式老年住宅；
集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；
护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。
我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种： 成套老年公寓住宅； 合居老年公寓住宅；
护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。
（四）关键词：设计要求与配套
老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。
二、 市场现状分析
（一）项目的市场需求旺盛
目前，乌鲁木齐的民办养老公寓已发展到14家，床位占总床位的77％，已成为公寓式养老服务机构的主体。大多数的老年公寓硬件设施都较齐全，设有活动、阅览、健身室和医务室、美容理发室，有的还设有会议室或文化室。民建新疆区委会去年专门就乌鲁木齐市养老服务业进行了调查，调查中发现，由于历史原因，乌鲁木齐的老年公寓分布不合理。老城区养老设施需求量大，而养老公寓少；偏远城区需求量少，而新建老年公寓多。一些民办公寓由于建在离市中心较偏远的地方，社会认知度较差，交通不便，影响了老人入住。如绿色家园老年公
3
寓，虽然环境很好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的好地方，但位置远在乌鲁木齐县安宁渠镇，距城市25公里，很少有老人入住。据资料显示，有统计数据显示，乌鲁木齐公办民营老年公寓入住率平均100％，而且还有大批人在等待床位。例如：自治区民政厅老年公寓有136个床位，2006年来报名的老人已经超过了2000多人。而与此形成鲜明对比的是，民办民营老年公寓入住率平均只有60．4％，有的公寓50张床位，只入住6人。
收费较低的民办老年公寓，每月在390－450元之间，而收费最高的仁和老年公寓，一个需要全面护理的老人，住普通房间，月收费1700元。
（二）相关政策
2006年10月，自治区人民政府下发《转发自治区老龄委办公室和自治区发改委等部门〈关于加快发展养老服务业的意见〉的通知》，通知指出，要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，认真落实国家对养老服务机构的有关优惠政策。同时，要积极探索适应养老服务业发展的新思路，鼓励全社会力量发展养老服务业
（三）项目所处环境
乌鲁木齐县托里乡位于乌鲁木齐县东南35公里处，地处山前缓坡地段，西接水西沟镇、南隔天山支脉与乌鲁木齐市艾维尔沟接界，东同天山牧场草场、戈壁相连，北隔乌艾公路与芦草沟草场相望。平均海拔1 340米，属温带大陆性气候，冬季漫长，夏季凉爽，年平均气温11℃，1月平均气温一19℃，7月平均气温21℃。年均降水量200毫米，年均无霜期150天，最大风力6级，风向以东北为主。该乡以牧业为主，是乌鲁木齐县的主要牧区之一，有298平方米的卫生院l所，土地所、农机站、广播站、兽医站也相应健全。 乡上有医院，五十城，羊圈沟都设有卫生所。乡上有信用社，文化站，广播室。
托里乡距乌鲁木齐十大旅游景区苜蓿台子300米，每逢夏季，这里草地肥沃，牛羊遍野，草场中鲜花遍地，山上林荫蔽日，山坡古木参天。由于地势较高，也就成为观赏日出和日落的首选地点。托里乡“托里”，蒙古语意为“镜子”。
4
苜蓿台景区位于南郊托里乡境内，距乌鲁木齐市55公里。海拔2020米，面积3平方公里，是一个山顶草场平台旅游区。景区群山之中有三峰耸立，错落有致，神秘而富有诗情画意，是为“三峰叠影”。2003年被评为国家AAA级景区，2004年被评为乌鲁木齐十佳景区。该景区同时可接待500人食宿。门票每人30元
（四）南山正成为不少人退休后养老首选地。
这里因为空气质量高，日照充分，特别是夏季凉爽，因此，近年来，各旅游区附近的别墅群增加很快，各种类型的农家乐、度假村也生意兴旺。在国家规范“小产权房”之前,很多乌市的白领多在当地购地盖房，将老人送至此处养老，每周探望。但由于是个人行为，管理设施和医疗设施的相对滞后，这里更多是作为季节性消夏的场所。
（五）外地人养老需求
据相关资料显示，乌鲁木齐市商品房市场中，外地人购房比重呈逐年增长态势。随着城市化进程加快，近年乌鲁木齐的区内经济、政治、文化中心地位的进一步凸现，城市形象提升。内地来疆投资的商人由于事业重心的需要及长年生活习惯的适应，更倾向于在乌市置业，进而形成了一个较为庞大的季节性消费群体。
5