燕郊房地产市场调研报告
一：燕郊区域整体市场分析
燕郊房地产市场近几年随着政策利好，再加上自身地段等优势，燕郊的楼盘数量大大增加。
燕郊楼盘集中分布在沿潮白河一线的燕顺路板块和京华路一线的老城区（南城）板块。北京限购政策推出是造成燕郊供应量快速增加的主要原因，由于户籍和购买套数的双重限制，北京的购房需求被挤压到燕郊市场，今年来北京市政府搬迁（通州区）、交通的便利导致燕郊的房地产市场价格一路上涨，同时燕郊近北京的地理位置很大程度上促进了燕郊的住宅投资行为，近两年供应和需求都快速增长。
1、政策及大环境利好
1）燕郊位于北京的东面，距离天安门35公里，距离国贸30公里。地处京、津区域的腹地，是北京、天津、唐山的“金三角”，是据北京最近的外省区域，与通州仅隔一条潮白河。燕郊升级为国家级开发区，更加显示国家对它的重视。 2）国家为去库存，降首付、降税等宽松房地产政策连续释放。 3）北京限购及环北京区域将实行积分落户制度的明确。
4）北京市新政府将迁址通州区（距燕郊仅6公里），通州成为北京行政副中心。
5）环北京区域路网成熟，铁路、102国道、潮白河大桥（年底完工）、京秦高速、京平高速等多条线路从燕郊直通北京。
6）京津冀一体化2015年加速推进，北京通往平谷的城铁22号线规划经过燕郊北城设站；北京地铁M6号线东延燕郊南城等众多利好政策刺激了房价。 7）燕郊政府规定2020年之前不再增加商品住宅用地。
8）燕郊常驻人口从2012年的30万发展到如今80万。 2、区域市场存量、放量分析
目前燕郊市场楼盘数量较多，并且成逐步增长的趋势。但大多数可销售的楼盘在一推入市场，短时间内即销售完成，所以目前燕郊可销售房源较少。再加上燕郊政府对新建商品住宅批地的限制，燕郊市场新开工项目不多，市场供给量也
大大减少。
燕郊市场新建楼盘不多，房源库存总量较小，销售的房源基本上为期房为主。所销楼盘都在排号，等待开盘。还有些老项目房源不多，“捂盘惜售”，等上调到相对较高的价位后再出售。房价涨的快，但买房的人却有增无减可以说是燕郊目前的状态，开盘即售罄的情况很常见。
目前燕郊房地产市场情况：现房存量较少。 3、区域客户（需求）现状分析
1）北京外溢刚需为主。燕郊由于毗邻首都北京的特殊性，长期以来环北京区域楼市吸纳了不少北京外溢的刚需客群。
2）大量投资客。随着燕郊政策性利好，大批看好该区域发展的投资性客户增多。
3）本地及周边客群占比较小。
通过对燕郊区域客户的分析及燕郊利好政策等因素的分析，燕郊近北京、低价位、不限购的三重优势导致该区域房地产市场供不应求，推出市场的房源一经公开发售，短时间内即会售罄，目前部分房源存在加价争抢的局面，该市场的需求旺盛，导致整体市场呈现需大于供的局面。 4、区域市场在售项目价格走势分析
1）随着北京地王频出和豪宅化不断加强的趋势，也给环京地带的楼市带来上升态势，同时外地的刚需人群不断向北京周边涌入，而开发用地紧缩，住房的供应量的减少，也造成北京周边房价的上升的态势，燕郊房价与北京房价成正相关。
2）目前来看，燕郊区域楼盘的房价较年前都有了不同程度的上调，基本上调幅度在1000~2000元/㎡之间，有些知名楼盘的上涨幅度更大。而今年燕郊房地产市场价格涨幅更加迅猛。
例：汇福悦榕湾开盘价：18000-23000（2016年3月5日踩盘信息） 21000-25000（2016年3月18日开盘信息） 3）目前燕郊市场一手房销售价普遍在14000-23000元/㎡之间，而新开盘项目售价大多在18000-23000元/㎡之间，二手房成交价约在15000-17000元/㎡之间（注：09年销售的福成五期由于交房问题多，二手房在12000左右）。 5、去化速度
燕郊区域房地产市场产品虽然同质化较高，竞争也较为激励，但由于较乐观的市场行情，从楼盘开盘销售到售罄一般需要几个月（需五证齐全），一些知名楼盘时间更短。
例如：孔雀城开盘一个月3700套房源就全部售完，汇福·悦榕湾3月5日开盘两栋楼一天即全部售完。 6、区域市场项目销售及折扣分析
目前销售状态：捂盘惜售，酝酿涨价。 折扣点位：电商几万抵几万；全款97~98折等。
推广方式：由于燕郊市场乐观，推广方式简单直接，最为特点的是以分销为载体的“全民营销”。 6、燕郊房地产市场潜在的风险
1）价格虚高。燕郊城市规划和配套设施并不是很完善，相对其过高的单价，存在一定的价格虚高。
2）区域炒作严重。由于燕郊目前处于卖方市场，开发商为了谋取更高利润，存在故意囤积房源，制造一房难求的恐慌，借机炒作高价获利。
3）下行风险较大。以投资需求为主体的燕郊市场，房价波动与北京共振，北京若停涨下滑，燕郊就会房价超跌。
4）消费行为规范不足。
二：燕郊房地产市场主要产品 1、建筑形式
燕郊房地产市场上，板楼、板塔结合、塔楼项目均占据较大比重。 与通州、顺义以板楼为主的特点不同，燕郊存在大量塔楼和板塔结合项目。从建筑层数上来看，高层为主要的建设方式，住宅的平均层数约在30层左右，较高楼层达到34层。 2、户型特点
燕郊区域主要的目标客户为北京市外溢客群，既有刚需也有投资，因此大部分楼盘户型在50㎡-120㎡，其中主力户型为70㎡-90㎡两居，目前改善型的三室（90-120㎡）更加受到市场的关注。
项目 面积及区间 占比 户型特点 一居 40㎡、50㎡、60㎡多都有 20-25% 两居 80㎡左右；70-88㎡、80-90㎡ 60% 三居 90-120㎡，少量125㎡ 15% 跃层 顶层房源 2% 户型设计上较多户型方正、布局紧凑、高效实用，以阳台和小飘窗增加吸引力。整体户型设计注重实用性和投资价值。 随着燕郊房地产的发展，市场客群进本呈现刚需、刚需+改善、投资、改善等四种情况。其中，刚需以两室为主，三室为辅；投资客以一、二室为主；改善型则以小三室最多；由于两居可居住、可投资，市场客群对其选择性较大。随着燕郊利好性的政策等因素，大量投资客进入燕郊房地产市场，使得其占比比重大大增加，
市场客群及喜好：
项目 户型 占比 刚需 主要以两室，少量三室 20% 25%左右 40% 刚需+投资 二室居多 投资 一、二室为主 改善 小三室100-120㎡ 15% 三：当前市场代表性楼盘项目 1、中骏·四季花都
中骏·四季花都（期房） 售价 户型建面 楼盘地址 最新动态 楼盘简介 预计开盘价18000元/㎡ 65-89㎡两至三居 燕郊迎宾路与徐尹路交叉口东200米(燕郊植物园对面) 3月13号开盘，排号20000元 位于燕郊经济技术开发区。与北京市中心天安门的直线距离约为30公里，距首都国际机场25公里， 距离燕郊老城核心区3公里，临近燕郊植物园，自然环境优越，西北临燕郊理工学院，发展潜力较大。 2、天佑·爱上岛
天佑·爱上岛（现房） 售价 户型建面 楼盘地址 最新动态 楼盘简介 预计开盘价17500元/㎡ 51㎡一居；85㎡两居；121㎡三居 燕郊燕灵路西侧，化大路北侧 20000元排号，7天内认购99折 项目总用地面积72468平米，总建筑面积23万平米，地上建筑面积仅有181171平米，容积率只有2.5，停车位高达3121个，可以满足1.5/户。 3、九里香堤（首尔甜城三期）
九里香堤（花园洋房：现房） 售价 户型建面 楼盘地址 最新动态 楼盘简介 20000-23000元/㎡ 三居(建面97㎡) ；三居(建面100㎡) 燕郊燕顺路东侧，潮白大街北侧 三期排号，排号费20000元 九里香堤为燕郊的低密度花园洋房社区，全部为7、9、11层电梯板楼。户型全部南北通透，部分户型可直接电梯入户，高端大气上档次。外立面三层以下为高档石材，以上为咖啡色真石漆。 九里香堤定位于“刚改”和“改善”型客户，主打高品质。项目以化大南路为界限，分为南北两个区域。 最新：开盘价24000-30000元/㎡（2016年3月18日） 4、碧桂园时代城
碧桂园时代城（准现房，精装修） 售价 户型建面 楼盘地址 最新动态 楼盘简介 预计开盘价18000元/㎡ 二居(建面88㎡) ；三居(建面113㎡) 燕郊燕顺路与神威北路西南300米(华堂高尔夫东侧) 蓄客阶段，预计二期五六月开盘 碧桂园时代城项目位于京东燕郊燕顺路商圈，与城市副中心通州隔河相望。距北京CBD国贸地区30公里，首都国际机场25公里，是距离北京近生态居住区。区域配套完善，居住氛围浓厚，与北京无缝接驳。在京津冀协同发展的大力推进下，区域未来潜力显著。项目占地面积约10万平米，总建筑面积约33万平米，户型面积80㎡-115㎡全优户型，涵盖不同阶层居住需求。房产年限剩47年。