5、黄金蓝湾
黄金蓝湾（现房） 售价 户型建面 楼盘地址 最新动态 楼盘简介 20000-23000元/㎡ 五居(建面280㎡) ；五居(建面196㎡) ；三居(建面130㎡) 燕郊燕顺路与神威北大街交叉口东北角 排号阶段，住宅5万抵十万，底商10万抵20万 黄金蓝湾占地29229平方米，总建筑面积82002 .24平方米。造型上充分表现为用材的考究和工艺的精致，空间上以亲地、亲景、院落感为本打造墅质电梯洋房，力求成为燕郊区域“居住典范”；户型面积50-280㎡满足不同置业者需求；户型设计充分考虑采光面积、通风性、空间利用率等都经过精细化、丰富元化、人性化设计；多阳台、飘窗与园林紧密接触，深度融入自然，奢享5+1景观洋房生活。 6、上上城理想新城Ⅱ
上上城理想新城Ⅱ（现房） 售价 户型建面 楼盘地址 最新动态 17000元/㎡ 54㎡一居；73-88㎡二居；102㎡、138㎡三居 燕郊燕灵路与神威北路交汇处，沃尔玛西侧 基本售罄，仅少量尾房在售均价17000元/平米，主推户型建筑面积为54平一居，73-88平通透二居、102平、138平通透三居。 楼盘简介 上上城理想新城共分为南北区进行多期开发，建设周期为2014年05月01日至2016年5月31日，开发商为福成集团下属全资子公司河北联福房地产开发有限公司。 成熟配套：社区社区内2万平米地下农产市场，足不出户，一部电梯直达，让业主真正的享受吃喝玩乐社区内一站式解决，出门即到，新世界、沃尔玛、电影院。 社区景观环境：社区内3万平米超大中央花园，社区区入口处6010平方米市政公园，社区还配有8栋商业及配套。 7、汇福·悦榕湾
汇福·悦榕湾（准现房） 售价 开盘18000元/㎡，售价18000-23000元/㎡ 户型建面 楼盘地址 最新状态 楼盘简介 84.44㎡两居；90.96㎡两居；127.68㎡三居 燕郊潮白河畔行宫西大街与燕顺路交汇口西侧 排号2万抵3万；21#、29#三月中旬开盘，价格未定。 作为燕郊城市综合体大盘，位处京津冀一体化区域，与北京副中心仅一河(潮白河)之隔，更是位于燕郊燕顺路，拥揽潮白河醉美湾区，得天独厚的区域优势，预示着良好的前景空间。项目集居住、购物、餐饮、办公于一体，采用明厨明卫、南北通透的设计风格，并引进国际一流的物业管理公司，大大提高了居民的生活品质和舒适度。 最新：开盘价21000-25000元/㎡（2016年3月18日） 8、嘉都
嘉都（期房） 售价 户型建面 楼盘地址 最新动态 楼盘简介 预计开盘价14000元/㎡ 65㎡一居；79-92、86-91㎡两居；117㎡三居 燕郊京平高速木燕路（北务出口）东500米 目前三期排号，约1100套房源，5万抵6万，全款97-98折 项目位于京平高速木燕路(北务)出口东500米;项目周边京秦高速、徐尹路两条城市主干道，即将开通。公交顺18路、882路现已开通，其中顺18路可达顺义俸伯站及主城区，882路一站直达望京西城铁站。预计2020年开通的北京地铁22号线 ，途设“燕郊北”。社区配套公立小学、双语幼儿园、3.6万㎡私属社区公园。 9、水榭花城
水榭花城（期房） 售价 户型建面 楼盘地址 最新动态 楼盘简介 预计开盘价14000元/㎡ 60㎡一居；81㎡两居；90㎡三居 燕郊京平高速木燕路(北务)出口东南3公里 高层2万抵3万，底商3.5万抵5万 燕郊水榭花城项目位置:京平高速木燕路出口三公里处，（嘉都项目南，百世金谷东北侧）紧邻城铁22号线。燕郊水榭花城小区整体园林景观的设计理念来源于英伦印象莎士比亚流派，整体设计理念为：“一心三环”即：一个中心花园，三个抗体健身环。在整体风格上突出“尊贵、典雅、精致、浪漫”的风格。 10、天洋城4代
天洋城4代（现房） 售价 户型建面 楼盘地址 最新动态 楼盘简介 18000元/㎡ 60-120㎡一至三居 燕郊迎宾南路东侧 基本售罄，二期预计4月中旬开盘，优惠还未出。 作为燕郊城市综合体大盘，位处京津冀一体化区域，与北京副中心仅一河(潮白河)之隔，更是位于燕郊燕顺路，拥揽潮白河醉美湾区，得天独厚的区域优势，预示着良好的前景空间。项目集居住、购物、餐饮、办公于一体，采用明厨明卫、南北通透的设计风格，并引进国际一流的物业管理公司，大大提高了居民的生活品质和舒适度。 四：总结
1、燕郊房地产市场（住宅市场）
未来随着通州区域以及京津冀一体化相关配套的落地，燕郊将进一步承担北京以及通州区楼市外溢功能，其配套、产业、交通将得到进一步的完善，对购房者的吸引力增强，但受库存紧张影响，预计2016年整体市场供不应求从而推高房价。
——近期：看涨。燕郊区域的现有库存紧张的情况下，加之很多项目或受预售证的限制，或捂盘待涨，加剧市场供不应求。
——远期：看涨。燕郊由于土地供应以及楼盘的开发导致目前市场上土地缺少，燕郊市场上基本上可待开发的土地资源缺乏，未来一到两年内新入市的项目较少，供求矛盾加之现有多重利好，使得下半年燕郊房价上行空间较大。
而透过这种现象燕郊的未来市场走向将如何？
首先燕郊的地理位置受北京以及通州的发展势必带动燕郊的成长，但是这种成长是被动性的，并存在不确定性。结合燕郊的规划，未来燕郊很难出现地产发展主导方向，一段时间内仍将继续保持现有状态。
燕郊近期的房价不断飙升，除了表面的市场情况好的现象，隐约中透漏出来的信息也是我们不得不思考的。
燕郊的房价与北京房价保持着共振的关系，但它的震荡幅度远比北京大，即使与通州仅有一河之隔，但燕郊无论从区位条件、交通状况还是整体的配套环境，
都远远落后于北京整体情况，这使得燕郊在之前数次的房价波动中，出现了较为明显的大幅涨跌现象。
时间 2009 2010年5月 2010年9月 2010年11月 2011年上 2012年 2012年 ?? 燕郊 6000-7000元/㎡ 11000-13000元/㎡ 8000元/㎡ 9000元/㎡ 7000-8000元/㎡ 8500-9000元/㎡ 7000-7500元 ?? 因素 北京房价飞涨最高点 河北出台限制外地人买房贷款政策 “环首都”概念以及燕郊地铁 房价稳定上涨 北京通州区房价跳水 ?? 透过调查分析了解现在燕郊其实又是因为这些政策的发酵而重新进入了一种泡沫滋生的状态，目前由于政策的利好因素导致需求的旺盛，造成燕郊房地产已经达到饱和，燕郊不断增加的供给，没有整体的城市规划、没有基本的配套设施，导致燕郊市场的混乱，不具备之前的投资功能。
而随着通州城市规划的节奏加快，会促使通州部分物业购置的吸引力上升，即便在限购的条件下，也不排除部分刚需购房群体会到通州购房，从而分流燕郊的潜在购房客户。
2、项目应对未来多变市场的建议 1）适时入市，灵活多变
不要盲目跟风的进入市场，根据项目前期的筹备，以及证照办理的节点选择适当的时机入市，在入市前期进行当下市场的摸底、客户的了解等给出符合市场环境的入市时机。
燕郊市场今年开始将迎来新的一轮的价格市场，建议根据市场动态及时制定最佳的入市时机和价格，同时推出“样板间+园林景观+科技互动体验”的整体营销策略。
2）项目形象口碑塑造
项目属于外地企业开发，而燕郊市场多数均为本地企业开发，对于项目来说开发商口碑以及形象不具备竞争力，因此建议项目前期入市后塑造项目形象和口碑，在整个燕郊市场上占有一席之地。 3）价格制定符合市场
燕郊房地产市场的销售价格虽然今年一路上涨，但是仍然脱离不了受北京通州环境的影响，建议项目在入市销售时候根据市场实际情况制定合理的销售价格以及价格策略。
4）不要盲目跟从市场
对于项目在市场中的销售，一定要对市场进行严谨的市调和分析，切忌盲目跟从市场，进行项目虚假炒盘，随意大幅度提升价格，避免市场一旦项目出现波动或者缩水而对项目造成的销售停滞的局面。 5）推盘速度及体量符合市场需求
根据市场实际需求情况和接受程度推出一定量的房源，并且在推盘速度上要给项目预留足够的蓄客过程，来保证项目的顺利销售和快速消化。
五：项目产品建议： 1、燕郊市场户型及占比
项目 面积及区间 占比 一居 40㎡、50㎡、60㎡多都有 20-25% 两居 80㎡左右；70-88㎡、80-90㎡ 60% 三居 90-120㎡，少量125㎡ 15% 2% 跃层 顶层房源 2、燕郊市场客群及喜好
项目 户型 占比 刚需 主要以两室，少量三室 20% 25%左右 40% 刚需+投资 二室居多 投资 一、二室为主 改善 小三室100-120㎡ 15% 3、本项目户型面积及占比（依据设计图纸)
项目 户型 占比 公摊率 一居 40、50㎡ 15% 二居 80㎡左右 70%左右 30.7~32.7% 三居 100-120㎡ 15% 项目户型产品建议：
根据燕郊市场户型产品的面积区间及占比情况、不同客群对不同产品的需求比重情况分析，以及与本项目规划户型相对比，可以看出本项目户型产品比重过于偏重二居，比重高达70%，而一居和三居占比为15%，比重偏小（三居改善性越来越受到市场重视）。这样的户型占比，与市场整体的贴合性较差，将来推出市场可能面临一定的销售困难。在户型面积区间上，本项目产品一居40-50㎡，二居80㎡左右，三居100-120㎡的户型区间还是比较符合当前市场的整体状况。
目前燕郊市场上，户型设计上较多户型方正、布局紧凑、高效实用，以阳台和小飘窗增加吸引力。根据对本项目户型规划图的分析，本项目户型结构存在诸多缺陷，且有的缺陷调整难度较大，如果要尽最大程度完善，则涉及到建筑结构等层面，再加上本户型产品公摊率过高，超过了30%，不具有市场竞争力。为了更好的迎合市场的需求，不建议采用原有户型规划设计，建议减少公摊面积、重新规划户型产品，目前的户型面积区间基本与市场相符。
本项目户型产品建议 项目 户型 占比 一居 40、50㎡ 25% 二居 80㎡左右 60% 三居 100-120㎡ 15%