（2）次贷市场的非理性发展
20世纪90年代以前，次贷业务鲜为人知，高违约风险使绝大多数金融机构不愿涉足次贷市场。然而这种情况自90年代中期开始发生了重大转变。
90年代中期，美国大部分地区房地产价格明显上涨3，人们普遍认为美国经济进入了新一轮高涨期。2000年末至2004年中美联储执行降息策略，房屋融资成本降低，直接刺激了住房消费需求，抵押贷款业务不断创新也刺激了抵押贷款市场的快速膨胀。同时，这一时期传统投资工具的收益水平逐渐降低，全球信用价差（Credit Spread）一路缩窄，促使投资者愿意冒更大的风险寻求高收益的投资产品，客观上刺激了包括次贷支持证券及其衍生投资品在内的结构性金融产品的迅速发展。 美国抵押贷款银行家协会分析多年积累的行业数据指出，2001年至2006年间次贷业务的平均利润率为5.83%，是优质抵押贷款业务利润率（2.56%）和次优级抵押贷款业务利润率（2.82%）的两倍多。大批私人金融机构为了追逐次贷市场的超额利润，自2001年开始了近乎疯狂的次贷市场扩张。一方面，它们通过次贷经纪人（Subprime Mortgage Broker）以各种“花言巧语”诱使居民家庭使用次贷购房，比如设计初期还款额很低的贷款计划，巧妙掩蔽利率重置带来的还3 耶鲁大学经济学系教授Robert Shiller研究计算得出，美国房价在1997-2006年间增长了85%。
款额的大幅变化，鼓吹房屋升值后再融资的巨大收益等。为最大程度上激励次贷经纪人，贷款发放机构还提出了超额利率分享机制（Yield-Spread Premiums）和提前还款处罚佣金方案（Prepayment Penalty Fee）。在超额利率分享机制下，贷款发放机构只规定贷款利率下限，经纪人如果能够以更高的贷款利率找到借款人，将与贷款发放机构分享利率高出部分产生的贷款收益；在提前还款处罚佣金方案中，如果经纪人成功让借款人接受提前还款违约条款，经纪人可获得额外佣金。另一方面，为规避风险，贷款发放机构不断加大可调整利率贷款的放款力度，尽量不采取固定利率贷款模式；同时，贷款发放机构把越来越多的次贷证券化，风险随之转移给二级市场上的投资者，2001年新增次贷中仅有50.4%被证券化，但到2006年则增加到81.2%。
（3）次贷危机的爆发
伴随着次贷业务的非理性发展，美国个人住房抵押贷款市场结构在几年间发生了显著变化。2001年至2003年间，新增次贷占新增个人住房抵押贷款的比重维持在8.0-8.6%，2004年该比重一跃达到18.5%，2005年和2006年则都超过了20.0%。2001年次贷总额0.14万亿美元，占美国个人住房抵押贷款总额的2.6%，2007年这两个数字则分别达到1.3万亿美元和12.5%。作为个人住房抵押贷款市场的子市场，次贷市场12.5%的比重看似不高，但是短短几年间次贷市场因非理性扩张而带来的占比的迅速增加，给美国住房金融市场埋下了极大的危机隐患。
2004年下半年开始美联储连续17次加息，2006年美国房地产市场开始向下调整。利率重置使进入利率可调整期的次贷借款人的月还款额平均增加30%，而房价下降又加大了借款人通过转按揭等方式实现再融资的难度，相当数量的借款人因此无力继续偿还贷款。2007年4月，美国第二大次贷机构——新世纪金融公司申请破产保护，其后几个月内，美国多家涉足次贷及其证券投资业务的金融公司和投资银行，或传出大幅亏损消息，或申请破产保护，次贷危机全面爆发，并迅速波及欧洲、日本、澳大利亚等世界主要金融市场。中国多家银行也因购买次贷债券而受到不同程度的拖累。
二、次贷危机爆发的原因
次贷危机爆发的原因可归结为市场自身因素和政府监管因素两个方面。市场自身因素上，金融中介机构推波助澜，“掠夺性贷款（Predatory Lending）”成风，是引发次贷危机的直接原因；政府监管因素上，一级市场中对抵押银行等主要从事次贷业务的私人金融机构监管不够，二级市场中对次贷支持证券疏于监管，是
诱发次贷危机的根本原因。
（1）金融中介机构在次贷市场上推波助澜
2001年起次贷市场的急剧扩张，与次贷业务链上一系列金融中介机构有直接关系。这些金融中介机构包括一级市场上的次贷经纪人和二级市场上以过手证券形
式从事次贷证券化操作的抵押银行等金融机构。次贷市场形成了从借款人经过次贷经纪人到贷款发放机构，再经过证券化中介机构到投资者的业务链条。中介机构在该链条中的加速作用在推动次贷规模大幅增长的同时，也使住房自有化率从1994年的64%上升到2005年的69%，而后者是美国政府非常愿意看到的结果，政府也因此放松警惕，没有对中介机构实施有效监管。
美国著名金融咨询公司Inside Mortgage Finance指出，2006年63.3%的次贷业务是次贷经纪人居间完成的，17.4%是由名义上不是经纪公司但实际从事中介活动的小银行实现的，仅有19.4%的次贷业务没有经过中介机构。
（2）“掠夺性贷款”成风
二级市场上投资者对高收益的次贷支持证券的追逐，极大地提高了贷款发放机构拓展次贷市场的积极性和承担风险的胆量，超额利率分享机制和提前还款处罚佣金方案也极大程度上激发了次贷经纪人的热情。后者抓住房地产市场上涨的形势以及老百姓对房地产市场和金融市场不了解的弱点，千方百计诱使债务负担重、收入低的家庭使用次贷购房。由于次贷经纪人对借款人违约行为不承担任何责任，即使明知道借款人没有还款能力，经纪人也还是会全力说服对方贷款购房。于是这种不顾借款人还款能力的“掠夺性贷款”行为愈演愈烈，贷款质量急剧下降。圣路易斯联邦储备银行官员Demyanyk （2006）分析指出，次贷质量在危机爆发前的六年中持续恶化。
1994年通过的《住房所有权和平等权保护法（Home Ownership and Equity Protection Act）》明确规定不允许金融机构发放“掠夺性贷款”，但是针对次贷市场上的“掠夺性贷款”行为，该法案却无能为力。原因在于，《住房所有权和平等权保护法》中规定，如果一笔贷款每年的还款额相对借款人收入都超过了法定比例，那么该笔贷款为“掠夺性贷款”。在此定义下符合“掠夺性贷款”标准的次贷不足1%，绝大多数次贷因采取“m/n”复合式可调整利率贷款方式，其最初m 年的还款额很低，不会超过法定比例。
（3）一级市场上次贷发放机构主要是抵押银行等私人金融机构
前联邦储备委员会委员爱德华·格兰里其（Edward Gramlich，于2005年辞职）于2005年指出：“30%的次贷是联邦住房贷款银行会员的附属机构或储蓄机构的附属机构发放的，母公司对这些附属机构的监管很弱，另有50%的次贷是抵押银行等私人金融机构发放的，它们绝大多数在州政府注册，躲避了联邦政府监管，某些州政府虽然试图管理这些私人金融机构，但因法律权限、信息资源等方面的限制，也无法实现有效监管。”
抵押银行不吸收储蓄，这是它们成功躲避联邦政府监管的另一个重要原因。抵押银行不属于储蓄类金融机构（Deposit Taking Institution，如商业银行、储蓄银行、信贷联盟），不属于联邦住房贷款银行系统（Federal Home Loan Bank System ），因此不受到联邦住房金融委员会（Federal Housing Finance Board）的监管，联邦政府用于规范抵押贷款市场的《住房所有权和平等权保护法》和《社区再投资法（Community Reinvestment Act）》也对其没有约束。
（4）二级市场上绝大部分次贷支持证券不是由政府支持企业发起的
抵押贷款发放机构通常仅在资产组合中保留一小部分抵押债权，大部分则通过证券化操作出售给了二级市场。但抵押银行和储蓄类金融机构在抵押贷款证券化业务上有很大差异。储蓄类金融机构发放的抵押贷款多是利率较低的优质贷款或次优级贷款，它们主要通过政府支持企业（联邦全国抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司）将抵押贷款证券化；而抵押银行发放的抵押贷款多是利率较高的次贷，它们很少借助政府支持企业从事证券化操作，而是主要选择私人金融机构。2004年次贷抵押支持证券中83.4%来自抵押银行，其中经由政府支持企业证券化的次贷只有0.1%。
美国政府监控住房抵押贷款二级市场的方式是由联邦住房企业监管办公室（Office of Federal Housing Enterprise Oversight）监管政府支持企业。绝大部分次贷证券化过程没有政府支持企业参与，直接导致次贷二级市场疏于监管。
三、次贷危机的影响
由于本次次贷危机涉及范围广，对未来美国房地产市场和宏观经济走势的敏感性强，因此在危机发生近一年之后，还无法预料其危害究竟会有多大。但是可以肯定的是，次贷危机将加剧美国房地产资产贬值，可能诱发全球经济衰退和金融市场动荡，作为次贷危机中最大输家之一的次贷投资者将面临更大的投资损
失，未来中国经济也将受其影响增加了不确定性。 （1）次贷危机导致美国房地产资产贬值
次贷危机对美国经济的直接影响体现在房地产市场。其影响机制表现为，次贷危机中大批借款人违约，贷款发放机构处置抵押房屋，一方面抵押房屋价值在房地产市场下调周期中缩水，另一方面处置抵押房屋使其所在社区质量下降、房屋供给增加，间接导致周边住房贬值，引起家庭财富缩减，整体上导致国家财富损失和房地产税收损失。
Immergluck 和Smith （2006）利用芝加哥地区次贷数据和住房价格数据研究发现，贷款发放机构因次贷违约处置抵押房屋对该房屋周边的住房价值有显著影响，半径200米范围内的独立式住房因此贬值9.0%，中低收入家庭较为集中的社区所受影响更大，其住房贬值率接近15.0%。
Shlay 和Whitman （2006）对费城的研究也得到了相似的结论，处置抵押房屋将导致周边50米范围内的住房贬值10.1%，周边150米范围内的住房贬值
4.7%。他们进一步指出，如果某街区有1套被处置的抵押房屋，该街区内的住房将平均贬值9.1%，如果某街区集中出现5套被处置的抵押房屋，该街区内的住房将平均贬值15.0%。
Schumer 和Maloney （2007）在前者的基础上定量预测了2007年至2009年全美各州处置抵押房屋的直接经济损失、周边住房贬值的间接经济损失以及政府因住房价值量减少遭受的税收损失。结果显示，如果房价下降趋势不变，2007年至2009年间预计会有200万次贷借款人因无力还款被贷款发放机构处置抵押品，处置抵押房屋的直接经济损失预计为710亿美元，周边住房受次贷影响将贬值320亿