第一部分 市场背景调查
第一节、怀化市宏观经济背景调研 （一）城市概况 1、地理位置
怀化市地处湖南省西南部，沅水中上游，地理位置跨北纬25度52分22秒--29度01分35秒，东经108度47分13秒--111度06分30秒。东倚雪峰山脉，与邵阳市、益阳市、娄底市接壤，北靠武陵山脉，与张家界市、湘西土家族苗族自治州交界，南与广西桂林市、柳州地区相连，西接贵州苗岭，与黔东南自治州、铜仁市毗邻。历史上素有\黔滇门户\、\全楚咽喉\之称；而今湘黔、枝柳两条铁路和320、209两条国道成\十\字型交汇于怀化市，战略和经济地位十分重要。 全市南北长353公里，东西宽229公里，总面积27624平方公里，占湖南省总面积的13%。是湖南省幅员最广的地区。
怀化历史上又称“五溪”。是“大西南桥头堡、原生态植物园、古建筑博物馆、多民族文化村、杂交水稻发源地、抗战胜利受降坊”。 区位条件独特，交通优势明显，是东中部地区通向大西南的桥头堡和国内重要交通枢纽城市。号称“火车拖来的城市”。
2、气候
怀化全年气温正常偏高，全市年平均气温在17.1-17.7℃，全市年雨量在1027.6-1701.3毫米之间，汛期雨量在771.4-1378.5毫米之间。全年日照时数较足，全市年日照时数在962.0-1452.1小时之间。怀化市是南方重点林区，全市现有林地面积2490万亩，森林蓄积量5434万立方米，森林覆盖率68%，自然环境清新优美。2003年6月，国家环保总局下文批准将怀化市列入全国生态示范重点地区。 3、行政面积
怀化辖10县1市2区和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县。总面积2。76万平方公里，其中城区建成面积32平方公里。 4、怀化市板块划分
如上图所示:分为铁北板块、城中板块、湖天板块、城东板块、河西板块、湖天板块、中方板块。
5、人口规模
怀化总人口约500万，是个多民族杂居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族，少数民族人口大约占总人口30%，其中城区人口数约37万。
6、交通状况
湘黔、枝柳、渝怀三条铁路干线在市区形成“大”字型交汇，贯穿市内11个县（市、区）；每天有26对旅客列车、115对货车始发和过境，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次、货物52万吨；怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是中国九大铁路编组站之一；
公路网络框架基本形成，市内通车里程7800公里，320、209、319三条国道过境12个县（市、区），上海至昆明、长沙至重庆、包头至茂名高速公路怀化段已陆续开工建设；预计到2010年全市高速公路总里程达到270公里，加上福成、呼北两大通讯光缆干线在市区交会，怀化作为西南地区重要交通通讯枢纽的地位将会更加突出；
芷江飞机场已经通航；福州至成都、呼和浩特至北海两条国家级通讯光缆在市区交汇。优越的区位，便捷的交通，让怀化成为湘鄂渝黔桂五省（市、区）周边地区重要的人才交流、物资流动、信息集散频繁的经济文化中心。
7、自然资源
怀化矿产资源丰富，矿种、储量、开发规模均位居全省前列，初步探明有一定储量的矿藏11类45种，累计探明资源总量28.9亿吨（保有储量24.2亿吨），其中金、铜、钒、重晶石、磷、硫铁、电石灰岩、白云岩、金刚石的储量位居全省前五位，重晶石矿藏储量在国内位居前列，市内矿产资源潜在价值5000多亿元；
怀化属中国南方重点林区之一，森林覆盖率65.3%，活立木蓄积量5510万立方米，居湖南省第一；怀化有1909种中药材，其中全国重点中药材资源175种，大宗中药材资源133种，黄姜、茯苓、天麻、金银花、五倍子等产量居全国前列；水果种植面积56.9千公顷，年产水果59万吨；
怀化水电资源十分丰富，为中国十大水能基地之一的主体地带，水能理论蕴藏量499万千瓦，可开发量460万千瓦，已建成五强溪、凤滩、洪江等水电站，总装机容量320万千瓦，是全国重点水电基地之一；
怀化有宜牧草坡草地面积106万公顷，集中连片的草场6.7万公顷，适宜发展畜牧养殖业。怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，旅游资源得天独厚；
全市现有国家级文物保护单位3个，省级文物保护单位15处，省级风景名胜区5个，国家级森林公园1个，省级森林公园2个，省级自然保护区1个。
8、文化教育、医疗
怀化市政府重视挖掘和弘扬本土文化，大力扶持文艺创作，兴建乡镇文化中心81个，积极开展各种文化活动，丰富了城乡人民的精神生活。全民健身活动深入开展，竞技体育水平不断提高，怀化体育中心建设开始启动。
到2007年截止，怀化市已实行义务教育经费保障新机制，落实\两免一补\
政策，改造中小学危房67.5万平方米，新建农村寄宿制学校211所；大力开展素质教育，\普九\成果得到巩固；调整优化教育布局，扶持发展一批示范性高中，升格、组建3所高校，促进了民办教育、职业教育、成人教育、特殊教育等各类教育协调发展。
怀化医疗行业新建、改造市紧急救援中心、13个疾控中心、13个传染病区和236所乡镇卫生院，公共卫生体系初步形成；新型农村合作医疗覆盖8个县，惠及238万农民，社区卫生服务和城镇居民基本医疗保险试点工作也已启动。
（二）宏观经济发展现状 1、怀化经济发展状况 ①GDP
500400300200100020032004200520062007249.61291.23296.45401334.1怀化历年GDP （怀化历年GDP，数据来源怀化市统计局）
从上图可看出，怀化市连续三年GDP增长率突破两位数， 2007年怀化市生产总值达到401亿元，五年年均增长11.2%，当年增长12.5%，是近二十年来增长最快的一年。
GDP增长速度与房地产市场发展阶段的关系
（库兹涅茨研究理论） GDP增长速度 小于5% 5%—8% 8%—10% 房地产市场发展状况 萎缩停滞阶段 稳定发展阶段 高速发展阶段 我国目前GDP的增长速度是7%-8%，根据以上结论，我国房地产业处于稳定