解读：功能区分异是否明显主要依据城市总体规划成果进行判别。
（三）采取全部更新方式的城镇，应严格遵循《城镇土地分等定级规程》要求对土地级别进行重新评定；采取局部更新方式的城镇，必须提供市场资料、土地收益资料、规划资料，说明局部土地级别调整的依据及更新方法。
解读：城镇基准地价更新方式选择，由当地土地行政主管部门对现行城镇基准地价更新成果进行验证后自行决定。工作步骤为：
（1）将近三年土地市场交易样点地价（统一地价内涵修正后）标注在现行城镇基准地价成果图上；
（2）在图上对处于同一地价区间的区域勾画地价等值线；
（3）分析地价等值线与现行城镇土地级别边界的吻合情况，并与现行基准地价比较，根据差异情况确定全部更新或局部更新；
（4）对于土地市场交易资料缺乏的区域可采用房地产市场交易资料进行分析。
四、城镇基准地价评估的技术要点 （一）基准地价内涵的界定 1、基准日
城镇基准地价更新的基准日为2013年1月1日。 2、土地使用年期
按各类用地出让土地使用权的法定最高年期设定。
解读：商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年，综合用地50年。
3、土地开发程度设定
土地开发程度按各级别（均质区域）土地的平均现状开发程度设定。
解读：相同区域不同用途土地开发程度设定原则上应一致。
4、标准容积率设定
采用城镇地籍调查成果为工作底图的城镇，其建成区范围内各用途各级别（均质区域）标准容积率的设定应与城镇地籍调查成果相衔接，规划新增建设用地区应与控制性详细规划相衔接或参考建成区确定。其他城镇标准容积率的设定，应参考现行成果容积率设定标准，结合近三年已供土地的容积率指标和城市规划等资料，进行合理设定。
解读：采用城镇地籍调查成果设定标准容积率的应扣除城中村的数据进行统计。
5、土地权利状况
土地权利设定为具有完整权利的国有土地使用权。 （二）城镇基准地价分类体系及表达方式 1、城镇基准地价分类体系
城镇基准地价分类体系主要由商服、住宅、工业三类组成，各地可根据土地市场现状及成果应用的需要，细化用地类型。有条件的市、县（市）可根据分区规划或详细规划建立区片基准地价体系。区片划分应符合《城镇土地分等定级
规程》、《城市地价动态监测技术规范》的相关要求。
解读：
（1）城镇基准地价用途分类及细化采用《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）标准；
（2）区片基准地价体系，应同时编制区片基准地价修正系数表、影响因素指标说明表；
（3）依据《城市地价动态监测技术规范》进行区片划分的，以土地级别界线、基准地价水平或交易样本地价水平为依据，绘制地价等值线；依据《城镇土地分等定级规程》进行区片划分的，在土地级别的基础上根据单元总分值进行划分；
（4）区片边界线应结合地籍图和实地查勘后确定。 2、城镇基准地价的表达方式
可在原有基准地价表达方式的基础上，针对商业、住宅用地增加楼面地价的表达。
解读：商业、住宅用地采用楼面地价表达城镇基准地价的，应增加楼面地价容积率修正体系。
（三）城镇基准地价评估的方法 1、利用市场交易地价资料更新基准地价
以土地均质区域或土地定级为基础，以市场交易资料为依据，更新基准地价。突出对当地土地市场、房地产市场的综合分析与预测，重点对估价方法选择及主要估价参数取值依据进行说明。
解读：
（1）土地市场分析可结合土地市场动态监测成果进行； （2）房地产市场的综合分析与预测可结合统计部门、房管部门的成果进行；
（3）估价方法应针对不同用途尽可能采用多种方法； （4）土地估价参数取值应依据充分，注明数据来源。 2、利用地价指数更新基准地价
对于已建立地价指数的城镇，可利用地价指数成果，以土地均质区域或土地定级为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。
解读：
（1）采用地价指数更新基准地价的情形适用于评价范围和土地级别局部调整的城市，评价范围、土地级别或均值区域发生较大变化的城市不宜采用。
3、利用城市地价监测成果更新基准地价
对于已经开展城市地价动态监测的城镇，城镇建成区范围内可利用地价监测成果，更新基准地价。
解读：城市地价监测成果的范围为城市建成区或独立建设区，城市地价监测范围以外的区域可采用市场交易资料进行测算或采用单元分值与地价模型法进行测算。
五、基准地价修正体系完善的技术要点
2013年度城镇基准地价更新，应强化基准地价修正体系的更新完善。包括地价影响因素修正体系、容积率修正体系、用途修正体系、开发程度修正体系等，提高修正体系的完整性和科学性。
（一）宗地地价影响因素的选择及权重的确定应与土地定级因素保持好衔接。
解读：指相同因素的重要性顺序与权重关系应与相应的土地定级因素保持好衔接。
（二）必须量化所有影响因素的标准，并通过已有地价点的检验、校核，编制城镇级别基准地价修正系数表，并相应编制因素指标说明表。
解读：可选择近期土地市场正常交易案例，采用更新后的基准地价及其修正体系进行试评，分析修正体系应用的可行性。
（三）加强对容积率修正体系、用途修正体系的研究。 解读：
（1）容积率修正体系主要包括商业容积率修正体系、住宅容积率修正体系，工业一般不需进行容积率修正。《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)提出： 鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。
（2）容积率修正模型建立时，样本地价要采用与基准地价内涵条件一致的修正后地价，并剔除其他因素的影响（在同一级别内）进行容积率修正。
（3）用途修正体系。土地用途采用《土地利用现状分