类》（GB/T 21010-2007）标准。
六、城镇基准地价更新数据库建设的技术要点 （一）坐标系
依据《国土资源部办公厅关于统一土地报备数据坐标系的通知》（国土资厅函〔2009〕1279号）要求，土地报备数据坐标系统一使用西安80大地坐标系。
（二）工作底图
提倡以城镇地籍图为基础，土地利用现状图为基础，以土地利用总体规划图、最新卫星遥感图和城镇总体规划图为参考编制工作底图。电子工作底图的比例尺原则上在1：2000至1：5000之间，纸质工作底图大城市1：10000-1：50000；中等城市1：5000-1：10000；小城市以下1：1000-1：5000。
（三）定级数据库
定级数据库包括定级因素图、定级单元数据库。定级因素图参照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）编制。
解读：定级单元数据库参考表1编制。 （四）估价数据库
估价数据库属性结构的设置，参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007），由承担单位自行编制。
解读：估价数据库。估价数据库属性结构的设置，参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007），由承担单位自行编制。
参看附表d.8- d.14。
（五）满足图数互查要求
将估价样点标注到工作底图上，挂接样点调查、测算及修正结果数据，要求图形数据与属性数据相互关联，满足图数互查要求。
（六）数据库要求
数据库电子图件格式为MapGIS、mapinfo、Arcgis或shape格式。
解读：数据库建设不硬性规定平台，注重数据格式。MapGIS、mapinfo、Arcgis或shape格式，不管哪一种格式，数学基础应保持一致，并具有拓扑关系。
七、划拨土地使用权价格评估测算的技术要点 省厅鼓励并提倡各地在开展2013年度基准地价更行工作中，对划拨土地使用权评估问题展开积极探讨，测算土地增值收益率，研究划拨土地使用权评估方法，划拨土地使用权评估的相关研究可参照以下技术要点进行。
解读:目前划拨土地使用权价格评估尚处于探索阶段，主要问题集中在以下几个方面：
（1）划拨土地使用权益问题； （2）划拨土地使用权地价内涵问题； （3）土地增值收益及其分配问题； （4）划拨土地使用权价格评估方法问题；
（5）基准地价修正系数法在划拨土地使用权价格评估中的应用问题。
（一）新增划拨土地使用权价格调查
收集本地区近三年新增加的划拨土地案例，重点调查供地价格和征地过程中发生的土地取得费用、相关税费及地方政府为完成区域基础设施配套的投入等成本构成。
解读: 成本逼近法的使用
选用正常的土地取得成本及开发成本，不计开发增值。新增工业用地较易操作，但应注意新增建设用地占用耕地的比重，耕地开垦费、耕地占用税的适用对象等问题。
（二）存量划拨土地使用权价格调查
收集本地区近十年存量划拨土地收购（收回、征收）的补偿案例，重点调查划拨土地收购的补偿方式、标准、价格以及后期土地招拍挂实现的价格。
（三）划拨土地使用权补交出让金比例调查
重点调查划拨土地使用权补办出让手续的依据和标准，以及划拨土地使用权发生转让、出租、抵押权实现等行为时补交出让金的依据和标准。
解读:划拨土地使用权价格＝土地出让正常市场价格－补缴土地出让金（市场值）。实际操作中，补缴出让金水平通过调查出让土地与划拨土地价格市场差值确定，或者参考市场补交出让金案例确定。如果用途改变，划拨用地价格按照新的用途测算。如果利用条件改变，划拨用地价格按照新的利用条件测算。
（四）土地增值收益率测算研究
根据上述三个调查的资料，对不同用途、不同级别土地
的收购储备成本、土地平整开发的熟化成本以及招拍挂市场价格进行对比分析，测算研究土地增值收益率。
解读:住宅用地:同一级别或均质区域相同结构的商品房与经济适用住房,采用剩余法分别测算其住宅地价,以此求取土地增值收益。在测算过程中应注意估价参数的差别。
（五）划拨土地使用权评估方法探讨
利用上述三个调查的资料，以及测算的土地增值收益率，展开对划拨土地使用权评估方法的探讨，摸索出一套适应当地土地市场状况的划拨土地使用权评估方法。
解读:重点探讨基准地价修正系数法在划拨土地使用权价格评估中的应用问题。
八、城镇基准地价更新主要成果及要求
2013年度城镇基准地价更新成果包括文字成果、表格成果、图件成果、数据库成果。
（一）文字成果
1、城镇基准地价更新工作报告
主要内容包括：城镇基准地价更新工作的目的、任务、工作依据、人员组成、工作进度、资料收集与整理、技术运用、经费开支、经验教训、问题与对策、成果应用建议等。
2、城镇基准地价更新技术报告 主要内容：
(1)更新对象的自然、经济及社会概况； (2)现行城镇基准地价成果实施情况评价；
(3)阐述城镇基准地价更新的方法与过程。包括更新原
则、理论基础、资料收集与整理、更新方法与步骤、更新结果、成果检验、基准地价修正系数表的编制、数据库建设等；
(4)成果分析。包括各级地价区域分布特点与规律、同一区域内各类基准地价差异和同类基准地价在不同级别或区域上的差异原因等。地价与土地供需协调状况分析、地价与房屋市场协调状况分析、地价与社会经济协调状况分析。开展城市地价动态监测的城市，需进行地价动态监测成果与基准地价更新结果的对比分析。
（二）图件成果 1、最终成果图件：
（1）商业用地土地级别基准地价图； （2）住宅用地土地级别基准地价图； （3）工业用地土地级别基准地价图； （4）城镇土地综合级别基准地价图。
解读：采用分类定级的城市最终成果图件包括：（1）、（2）、（3）；采用综合定级的城市最终成果图件包括（4）。
2、中间成果图件：
（1）城镇土地定级因素作用分值图； （2）城镇土地定级单元分值图； （3）样点地价图。 （三）表格成果
（1）土地级别面积统计表； （2）基准地价表；
（3）基准地价修正系数表、影响因素指标说明表。