第五部分 估价结果报告
一、委托方
法人代表：王辉
地址：益阳市赫山区桃花仑东路多喜爱家私店
二、估价方
单位名称：华湘房地产评估有限公司 法人代表：李军 地址：湖南城市学院
三、估价对象（详情见交易实例调查表）
本次估价对象为赫山区的一家中等家私店，建筑面积120平方米，占地面积54.5平方米。该房地产坐落于益阳市赫山区桃花仑东路，属私人所有，有宗地征用和建房规划等手续，并已办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。
该房地产建成于1997年，砖混结构，共三层，内外装饰属精装修，水、电、暖等配套设施比较齐全，处于桃花轮东路道路一侧，交通比较方便，一面临街，位置比较优越，环境较好，商业聚集度高。
四、估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让。评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。
五、估价时点
2016年5月20日
六、价值定义
根据国家有关法律、法规规定，委托方提供的资料以及估价人员现场勘查的实际情况，本估价报告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权的熟地现值估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。
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七、估价原则
1、合法原则 2、替代原则
3、最高最佳使用原则 4、估价时点原则 5、客观、公正、公平原则
八、估价依据
1、国家标准《房地产估价规范》； 2、房地产估价委托书； 3、房地产估价合同书；
4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息； 5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
九、估价方法
根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、成本法和收益法进行本次估价。
1、估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。
3、成本法的技术思路是：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式：评估值=取得土地费用+建筑物建造成本－折旧
4、收益法的技术思路：在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。其中收益价格公式为：V=a×[1-1/(1+r)^n]/r。
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十、估价结果
经以上估价测算，确定益阳市桃花仑东路多喜爱家私店，建筑面积120平方米，在估价时点2016年5月20日的房地产市场价评估总值为人民币1775182.00元，大写：壹佰柒拾柒万伍仟壹佰捌拾贰圆整，建筑面积单价14793元/㎡。
十一、估价人员
项目负责人（房地产估价员）：罗华 领导审签（房地产估价师）：薛红斌
十二、估价作业日期
2016年5月16日至2016年5月27日
十三、估价报告有效期
本估价报告有效期为一年，即自2016年5月20日至2017年5月20日止。在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。
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第六部分 估价技术报告
一、个别因素分析
土地使用总面积：120平方米 用途：商用 土地使用年限：40年 以使用年限：20年 宗地形状：矩形 层数：三层 结构类型：砖混结构 建成年份：1997年
建筑物状况：结构质量良好，市政条件完善，供水供电通讯状况良好。
二、区域因素分析
估价对象位于益阳市桃花仑东路临街商铺，交通便利，接近十字路口，有多路公交车经过。周围环境较好，商业人文气氛较好，地区繁华程度较好，公益设施完善，商业聚集度高，流动人口多，购买能力强。
三、市场背景分析
近年来，益阳市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
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估价对象为小型建筑，其门面为中等档次规模，就估价时点现状而言，经营餐饮是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近还有多家，加之坐落位置比较优越，将会更加显示其优越性。
五、估价方法选用
根据估价目的和估价对象类型，分别用市场比较法、成本法、收益法估算其现有的价值。
市场比较法定义：市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。 收益法定义：收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。
收益价格公式：V=a×[1-1/(1+r)^n]/r
V————房地产的价格
a————房地产的净收益 r————房地产的资本化率
n————房地产的使用年限与剩余收益年限
确定资本化率r＝安全利率 + 风险调整值 ，其中安全利率（参照银行存款利率）为1.5%，风险调整值考虑通货膨胀等其他因素的影响取为8.5%，故资本化率为1.5%+8.5%=10%。（数据来自中国宏观经济数据网， 2016年通货膨胀率约为1.5%） 成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定
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