比较项目 富丽真金 永福名烟名酒 巴黎风情 销售单价(元/平方米) 16929.20 13710.80 16071.00 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 居住区成熟程度 100/100 100/100 100/100 区域交通便捷度 100/100 100/100 100/100 环境条件 因素 基础设施 100/100 100/101 100/103 100/100 100/100 100/100 繁华程度 100/99 100/102 100/103 建筑结构 100/100 100/100 100/100 个别平面布局 100/100 100/100 100/100 装修程度 因素 朝向 100/102 100/98 100/103 100/101 100/101 100/101 成新率 100/100 100/98 100/101
④交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正见下比准价格修正表：
计算比准价格表
16
项目 A B C 交易价格 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 比准价格（元/平方米） 估计对象价格 16929.2 100/100 100/100 100/99 100/103 16602.00 13710.80 100/100 100/100 100/103 100/97 13723.20 14919元/平方米 16071.00 100/100 100/100 100/106 100/105 14431.8
建筑物总价值：14919*120=1790280元
2、成本法
(1) 测算取得土地使用权费用：
采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据文件规定，估价对象占用土地主要为一级商业活动，2010年5月1日的基准地价为2838元/㎡。根据益阳市经济发展情况，将土地的价格指数定为每月比上月上涨0.6%，到2016年5月刚好有72个月，则交易日期修正系数=（1+0.8%)^72=1.8，商用土土地容积率为2.2，土地面积=120/2.2=54.5（平米）
地价修正表
项目 A B C 17
交易价格 2609 2648 4531 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 180/100 180/100 180/100 区域因素 100/99 100/103 100/106 个别因素 100/103 100/97 100/105 比准价格（元/平方米） 4605.00 4770.00 7327.00 估计对象土地价格 5567元/平方米 土地取得价格5567*54.5=303401.5元
(2) 测算建筑物开发建造成本费用：
重置价格=1250×120=150000元
（3） 开发利润=（21600*12-216000*16%-1250*120*2.2%）*(1-1/1.1^20）/10% =1825546元
建筑物价格=150000+1825546+303401.5=2278947.5元
(4) 测算折旧：
评估对象为商业用房，按国家商业用地50年规定，其折旧年限最长不能超过40年，该房地产已使用20年，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命情况下，综合成新率为=75%,
建筑物折旧额=2278947.5*（1-75%）=569736.80元 建筑物价格=1709210元
(5) 求取积算价格：
积算价格=（2278947.50-569736.80）/120=14243元 /平方米
18
3、收益法：
1.年租金总收益=21600*12=259200元.
2.房地产出租总费用： a.年管理费=259200*4%=10368元 b.年维修费=1250*120*2%=3000元 c.年保险费=1250*120*2‰=300元 d.年税金=259200*12%=31104元
3.房地产年纯收益=259200-10368-3000-300-31044=214488元 4.综合资本化率=10%
收益价格=214488*[1-1/(1+10%)^20]/10%=1826057元 单位面积价格=1826057/120=15217元/平方米
4、最终评估值
根据估价目的，估价对象状况和估价思路，结合估价经验分析取算术平均数 评估房地产现值=(1790280+1709210+1826057)/3=1775182元 则平均每平方米建筑面积1775182/120=14793元/平方米
七、估价结果的确定
经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定益阳市桃花仑东路多喜爱家私店，建筑面积120平方米，在估价时点2016年5月20日的房地产市场价评估总值为人民币1775182元，大写：壹佰柒拾柒万伍仟壹佰捌拾贰圆整，单位面积价格为14793元/平方米。
19
第七部分 附 件
益阳市城区商业用地基准地价内涵
级别 一级地 二级地 三级地 四级地 五级地 六级地 土地权利 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 出让土地使用权 使用 年期 40 40 40 40 40 40 容积率 标准深度 区段 区片 主干道 次干道 支路 2.2 2.0 18 15 12 1.8 1.8 1.5 1.5 1.2 1.5 1.5 1.2 1.2 1.0 18 18 18 18 18 15 15 15 15 15 12 12 12 12 12 开发程度 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 估价 期日 2010.5.1 2010.5.1 2010.5.1 2010.5.1 2010.5.1 2010.5.1
20