第一部分 重庆楼市结构剖析及整体发育情况说明
一、房地产市场供给部分
（一）土地供应现状16719153m2
分析项目 土地购臵面积（万平方米） 增长率（%）
0土地购置面积（万平方米）增长率（%）2000年617.22001年870.3441 02年1320.2645.20 03年1637.1924.00%土地购置面积（万平方米）100020002000年 617.2 —— 2001年 870.34 41% 2002年 1320.26 45.2% 2003年 1637.19 24.0% 分析：2002年重庆市政府对土地级别进行了重新调整，调整后的土地价格出现大幅度的上涨；此外为了规避开发商囤积土地，还出台了《重庆市国有土地储备整治管理办法》；而《关于大力推进土地市场建设有关工作的通知》的颁布，则是为了对房地产、商业性等经营性土地供应实行总量控制制度。据了解，这项制度的出台旨在进一步加强土地市场的运行和管理，加大市场配臵土地资源的力度。2002年整个重庆市土地购臵面积的涨幅高达45.2%，继而随着各项规章制度的落实，到2003年，土地购臵的上涨幅度得到控制，逐步回复到正常增速状态。
（二）完成土地开发面积
分析项目 土地开发面积（万平方米） 增长率（%）
2000年 385 — 2001年 518 34.5% 2002年 661.94 27.8% 2003年 842.35 27.2%
1000
土地开发面积（万平方米）5000土地开发面积（万平方米）增长率（%）2000年385-2001年51834.50 02年661.9427.80 03年842.3527.20%
分析：2002 年重庆市出台了一系列与土地市场相关的规章制度——《重庆市国有土地储备整治管理办法》和《关于大力推进土地市场建设有关工作的通知》；总量控制制度的出台，将有效地控制好近年来我市土地供应大幅度增加的不合理现状，通过系统的科学管理和控制，对目前土地交易过程中出现的问题采取了相应的措施，有利于我市房地产业持续、健康的发展。
此外，通过对土地购臵和土地开发两组数据的对比，历年的土地购臵面积均大于历年的土地开发面积，这是由于开发商购臵土地后到开始投入开发有一定的时间差等客观性因素，另一方面则是土地囤积造成的现象；土地购臵面积的增幅大于土地开发面积的增幅，但到2003年，土地开发面积的增幅首次赶超土地购臵面积的增幅，政府各项政策的出台发挥了规范市场的作用。
（三）房地产开发投资
1、房地产开发投资
分析项目 房地产开发投资额（亿元） 增长率（%） 2000年 139.58 — 2001年 196.67 40.9% 2002年 245.91 25.0% 2003年 327.89 33.3%
2000年139.58—2001年196.6740.90 02年245.9125.00 03年327.8933.30@0300房地产开发投资额（亿元）2001000房地产开发投资额（亿元）增长率（%）
分析：2002年以前，重庆房地产土地价格以及商品房价格与全国发达城市相比，明显偏低，加之土地供应不够市场化，为部分开发商谋取暴利提供了机会，开发投资也呈逐年稳定上升趋势，2002年重庆市政府公布了新的土地价格且出让金、配套费都成倍上调，还加强了土地买卖的管理，这直接影响到房地产开发的投资增长率。
2、住宅开发投资
分析项目 住宅开发投资额（亿元） 增长率（%） 2000年 72.79 — 2001年 110.71 52.1% 2002年 130.70 18.1% 2003年 177.43 35.8%
200住宅开发投资额（亿元）100
0住宅开发投资额（亿元）增长率（%）2000年72.79—2001年110.7152.10 02年130.718.10 03年177.4335.80%
3、商业物业投资
分析项目 商业物业开发投资额（亿元） 增长率（%） 2000年 31.17 — 2001年 36.60 17.4% 2002年 42.00 14.8% 2003年 50.82 21.0% 60商业物业开发投资额（亿元）402002000年31.17—2001年36.617.40 02年4214.80 03年50.8221.00%商业物业开发投资额（亿元）增长率（%）
分析：从上表可以看出，市场对于商业物业的投资力度在逐年增长，而市场反映出来商业物业的空臵量也在逐年增加。但商业物业的开发投资的增长幅度低于住宅物业的开发投资，这也反映出来市场的对商业物业的接受能力有限，因此对于商业物业的开发应该慎重。
4、办公物业投资
分析项目 办公物业开发投资额（亿元） 增长率（%）
办公物业开发投资额（亿元）2000年 8.64 — 151050-52000年8.64—2001年 10.57 22.3% 2002年 9.57 -9.4% 2003年 11.86 23.9% 2001年10.5722.30 02年9.57-9.40 03年11.8623.90%办公物业开发投资额（亿元）增长率（%）分析：办公物业的投资较为稳定，虽然2002年的增幅为-9.4%，但从投资量来说仅减少1个亿，因此办公物业的开发投资近年来都呈现出平稳的态势。
5、历年各类别物业开发投资所占比重 分析项目 住宅投资比重（%） 商业物业投资比重（%） 办公物业投资比重（%） 其他物业投资比重（%） 2001年 56.3% 18.6% 5.4% 19.7% 2002年 53.1% 17.1% 3.9% 25.9% 2003年 54.1% 15.5% 3.6% 26.8% 分析：住宅物业的开发比重大大高于其他类别的物业，反映出近年来市场投资的绝对主流依然是住宅类产品，这与开发者平稳的运作思路是密切相关的。
6、呈现的特点分析
（1）截至目前，2003年全市房地产开发投资的数额达到327.89亿元，且每年都不同程
度地呈现出递增的趋势；每年的投资同比增长速度都有所增长，仅2002年的同比增长速度较2001年有所下降，但2003年又迅速回升至33.3%。
（2）从不同类型物业占商品房投资总额上分析，2001年至2003年住宅投资所占份额逐
年增大，而商业用房及办公类物业的投资所占份额都在逐年萎缩，分别从18.6%减少至15.5%和从5.4%减少至3.6%。这也反映出住宅开发较之商业、办公等物业的开发风险相对较小，在市场逐渐规范的前提下，开发商们乐于进行投资。
（四）新开工面积
1、房地产新开工面积 分析项目 新开工面积（万平方米） 增长率（%） 2000年 1289.6 — 2001年 1661 28.8% 2002年 1709.47 2.9% 2003年 2098.23 22.7%
3000新开工面积（万平方米）200010000新开工面积（万平方米）增长率（%）2000年1289.6—2001年166128.80 02年1709.472.90 03年2098.2322.70%
分析：重庆市商品房新开工面积呈现逐年上涨的趋势，而从增长幅度上看， 2002年的涨幅较小，仅2.9%左右，而2003年再创历史最高峰，全年新开工面积达到2098.23万平方米，增幅达到22.7%。房地产新开工面积的涨幅走势同房地产投资额的涨幅趋势保持在一致的发展方向。
2、住宅新开工面积 分析项目 2000年 2001年 1259 29.9% 2002年 1277.55 1.4% 2003年 1580.04 23.7% 住宅新开工面积（万平方米） 969.2 增长率（%） —