第三篇 开发系统职能
第八条 开发系统工作职能如下：
一、寻找投资机会，拟投资开发项目的专项调研，对投资项目或投资方向提出建议； 二、对拟定建设项目参与土地投标、出让、转让合同洽谈，协助起草、修改土地出让、转让合同等法律文件；
三、负责办理外经贸委、建委计委、工商等各项前期立项报批工作，申领外商投资批准证书、营业执照、资质证书、组织机构代码证等证照；
四、办理开发项目各项证照，包括：
1、 建设用地规划许可证、建设用地通知书、征地通告或拆迁通告、用地批准书、签订国有土地出让合同；
2、总体规划方案、设计要点； 3、单体方案、建设工程报建审核书；
4、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证；
5、办理人防、环保、消防、卫生防疫、交通、绿化等专业部门的审批意见； 6、预售证； 7、测量、确权；
8、负责各项目土地及工程的放线、验线； 五、办理综合验收
六、协助各部门、项目公司解决后续工作办理当中所遇到的疑难点。
第九条 各地区公司开发系统具体职能，由各地区公司根据本办法予以细化。
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第四篇 业务系统
第一章 投资策划及项目决策
第一节 投资机会研究
第十条 各地区公司投资决策应遵循科学化、民主化、系统性、合理性的原则，通过经常性与专题性相结合的房地产市场调查，为土地储备及投资决策提供信息依据。
第十一条 地区公司营销部门（以下未特别注明，均指地区公司）负责进行经常性的市场调研，掌握本地区整体房地产市场走势及动态信息，发现新需求，建议投资方向，构思投资项目；
开发部负责收集政府有关政策法规，掌握本地区房地产政策倾向，了解城市规划方向；
规划设计部门负责收集有关市政规划、地质、水文等方面资料，积累分析数据。 第十二条 行政部门负责汇总、整理有关营销、开发、规划设计部门的市场研究资料，每年度提交《ＸＸ地区公司投资发展规划》，报地区公司领导审批。
第十三条 开发部门根据《ＸＸ地区公司投资发展规划》及公司领导指示，通过各种途径寻找最有市场发展前景的投资机会。
第二节 项目初选及建议
第十四条 开发部门获取某一投资项目信息，报经开发管线领导同意后，将该拟投资项目的初步投资分析列入工作计划。
第十五条 由开发部门牵头，会同营销、规划设计、财务、法律部门专人组成前期策划小组，以统筹各方面力量，对拟投资项目进行初步可行性分析。同时建立项目档案。
第十六条 经初步可行性分析，由前期策划小组提交《项目建议书》报公司领导班子审批，以确定是否对该项目进行详细可行性分析。
第十七条 《项目建议书》应包括以下内容： 1、项目基本情况
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2、投资发展趋势及定价预测
3、目标项目投资收益率估算（根据标准成本） 4、项目规划及开发初步可行性分析 5、项目存在的主要问题 6、结论及建议
第三节 项目可行性研究及论证
第十八条 《项目建议书》经地区公司领导班子审批同意对该项目进行详细可行性研究后，前期策划小组可申请专项经费，作为必要的研究费用。
第十九条 经详细可行性分析，由前期策划小组提交《项目可行性研究报告》，组织论证会议。
第二十条 《项目可行性研究报告》应包括以下内容： 1、项目背景 2、市场调查及预测 3、项目工程规划设计 4、项目财务分析 5、项目开发可行分析 6、项目存在的主要问题 7、结论及建议。
第二十一条 论证会议由集团总部、地区公司领导、各职能部门及有关专家组成，经论证会议通过，则完成该项目的内部立项。
第四节 土地储备
第二十二条 项目经内部立项后，由前期策划小组具体负责土地出让/转让的有关事宜并提交竞标限价/合作条件报地区公司领导班子审批。
第二十三条 项目出让/合作合同签订后，该项目进入土地储备。
第二十四条 项目启动由地区公司报集团总部批准后，由地区公司行政人事部配备项目公司人员。前期策划小组将项目档案移交项目公司。
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第二十五条 项目公司成立后，应根据项目的销售计划、目标，组织开发部﹑销售部﹑设计部﹑工程部等相关部门,制定详细可行的开发建设计划,明确各部门的任务，跟踪人及任务完成时间。
第二章 立项报批管理
第二十六条 公司领导决定启动一个新项目后，项目公司将已签字盖章的合作合同章程、可行性研究报告和已确定的新公司的股东构成比例，董事会成员名单、监事会成员名单、总经理班子成员名单等一并转交开发部经办人员办理前期立项审批工作。
第二十七条 项目立项经办人员根据法定程序办理建委、外经委、计委、工商局各项证照。
在办理每项证照时经办人应做好工作衔接，将有关手续办理进程及时通知办理下一步手续的部门，主要注意以下几点：
1、办理新成立公司外经贸委立项、合同章程的批复，领取外商投资企业批准证书时，所需的外方资料应提前出函至合生公司香港办事处要求其提供；
2、领取营业执照后及时通知行政人事部刻制公章，通知财务部办理税务登记证并按期注资；
3、在办理资质证书时，提前通知项目公司提供专业技术人员资料； 4、在办理计委正式计划时，提前通知财务部办理资金余额证明； 5、做好涉外技术合同的报批，待外经部门批复后及时通知财务部。
第二十八条 每年应按期办理批准证书、营业执照、资质证书、项目手册、组织机构代码证等证照的变更、延期及年检等工作。
第二十九条 按公司要求办理外资公司合作合同、章程修订的外经部门的审批及工商备案手续，做好董事会成员变更等手续的工商备案。
第三章 用地手续办理 第一节 征地谈判
第三十条 用地谈判前应了解土地的属性、权属、出让方（或原用地单位）资格，
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保证征地合同的有效性。
第三十一条 征地补偿款应在充分了解当地土地和物业价格的基础上，采用实物补偿和现金补偿方式，并充分了解出让方（或原用地单位）的背景、目的（目标）和对补偿款的需求迫切程度，尽可能采取灵活的措施降低征地补偿金额。实物补偿应明确价格和数量，现金补偿应分期支付，支付期应结合开发进度和对方应承担的义务。
第三十二条 征地合同应明确被征地方的义务，特别是移交场地的时间和应提供的有关该用地的合法有效法律文件，以及必须协助开发方完成的工作。
第二节 建设用地许可证阶段
第三十三条 建设用地许可证阶段：
提交用地选址意见，将有关开发的建设用地提交政府职能部门审批，取得用地选址审批意见后，向市规划局申领建设用地规划许可证。
第三十四条 申请规划设计要点阶段：
在向市规划局申领建设用地规划许可证时，应要求设计部提供项目总平面规划方案图，以及提供投资立项批文，同时申请项目的规划设计要点。
申请规划设计要点入案后，应控制项目整体规划与城市总体规划无冲突，争取所批要点的容积率、建筑密度达到分区规划的最大值，公建配套指标达到城市规划控制指标的最小值。
第三节 建设用地通知书办理
第三十五条 根据公司的开发策略，在当地政策法规允许的条件下，尽早办理<建设用地通知书>及其加名、转名手续。在此之前项目公司或相关部门应提供计划立项批文、3个月内资金证明、开发资质证书或合作合同、合作方同意加、转名意见等。
第四节 征地拆迁阶段的管理
第三十六条 农用地的征地管理
1、 控制征地单价，参考周边地块的土地征用标准，地面附着物的补偿标准，迁坟
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