第一章 土地估价概述
本章是是对土地估价及其方法的一个总体介绍。 “地价的概念”，应首先掌握土地价格的定义，即“是土地经济价值的反映，是为购买过去土地预期收益的权益而支付的代价,是地租的资本化”。土地价格是其权利价格，土地权利价格在实际中表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等形式。此外，应结合我国世纪情况，对土地价格这一概念作深入了解——“土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式”。土地价格与其他商品价格不同，具有其自身特性，通过对土地价格特性的学习，可以加深对土地价格内涵的认识。地价按照土地权利、土地价格形成方式、政府管理手段以及表示方法的不同，有不同的分类。这些具体类型在具体的估价实践中经常会遇到，应准确掌握其含义。影响地价的因素分为三大类，即一般因素、区域因素和个别因素，每一类中又有若干影响因子。应熟悉这些因子是如何对地价产生影响的。这些因素因子的影响会反映在地价评估的过程中，特别是市场比较法以及基准地价系数修正法等方法的应用过程中。 “土地估价的原则和方法”。应首先结合地价的定义，对土地估价的概念和内涵作较为准确的把握，并熟悉土地估价应遵循的原则。这些原则是后面各种估价方法的依据。最后，应明确土地估价方法的分类，即土地估价方法分为两大类，即基本估价法和应用估价法，前者包括收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法，后者可细分为路线价估价法、标准宗地估价法以及基准地价系数修正法。
第二章 土地估价的基本理论
本章第一节主要介绍了土地估价的地租理论。
本节应首先掌握地租的概念及表现形式。地租是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。根据地租产生的原因和条件，马克思把资本主义地租区分为级差地租和绝对地租两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。
马克思主义地租地价理论的基本内容是本节的一个重点，主要知识点是马克思主义级差地租理论的基本内容、产生的原因和分类及级差地租I和级差地租II的内涵。级差地租与土地等级相联系，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地租额不同。土地自然条件的差别只是级差地租形成的自然条件或自然基础，而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。按其形成的基础不同，级差地租分为级差地租I和级差地租II。对绝对地租、垄断地租、矿山地租、建筑地段地租的基本内容和实质要求理解。社会主义条件下仍然存在着绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式。 第三部分内容西方地租地价理论中资产阶级古典经济学家和庸俗经济学家的地租地价理论，应简单了解。西方新古典主义城市地租理论的特点和内容应掌握。
第四部分内容地租理论在土地估价中的指导作用要求掌握。主要知识点为：（1）绝对地租是土地价格存在的根源。（2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。（3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。 本章第二节主要介绍了土地估价的区位理论。在本节，应首先掌握土地区位的概念。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。在学习中，应对上述三种区位的概念进行对比分析以加深理解。区位理论的主要内容包括农业区位论、工业区位论、中心地理论，应了解其主要内容。影响土地区位的主要因素包括社会经济因素、自然因素、行政因素三类，应结合对土地使用价值和地价的影响具体掌握。
第三章 城镇土地分等定级与土地使用价值评定
本章主要介绍城镇土地分等定级的相关知识，对本章的学习应紧密结合《城镇土地分等定级规程》。
第一节主要对城镇土地分等定级作了概略介绍。其中，应重点掌握土地分等和定级的含义和对象，并对“等”和“级”、“分等”和“定级”加以区分。教材中对分等介绍较为粗略，应结合《规程》，对比定级加以学习。对于定级，应首先了解定级的方法（此为后面两节的铺垫），并熟悉城镇土地（分等）定级的原则，即综合分析原则、主导因素原则、地域分异原则、级差收益原则（《规程》中为“土地收益差异原则”）、定量与定性分析结合原则。教材中有关分等地内容介绍得十分简单，应按照《规程》加以补充。
本章第二节主要对城镇土地定级因素进行了分析。应结合《规程》附表B1～B4进行学习。应明确定级因素选择的原则，并掌握不同类型定级的定级因素选择（必选因素、选择因素、备选因素）。
本章第三节主要介绍了土地定级的程序与方法，涉及城镇土地定级的具体操作，是本章的重点。学习时，应把握住城镇土地定级的程序这一总体框架，然后在这一框架下，补充相应的知识点。具体如下：
城镇土地定级资料收集与调查包括繁华程度、交通条件、基础设施状况、环境条件和自然条件、社会历史及人口、土地利用效益、其他资料的收集与调查。 城镇土地定级因素的权重，反映定级因素相对的重要性程度，其数值应满足一定的要求权重确定方法常用的有特尔斐测定法、因素成对比较法、层次分析法、数理统计法等。 因素分值计算一般采用多因素分值加权求和—收益测定法进行。与分值有关的概念：作用分、分值、总分的含义要求理解。因素分值计算原则有五点，需要理解。不同影响因子作用分的计算方法不同，应首先按点、线、面进行归类，并加以对比，同时分析其共性。 土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位，是内部特性和区位条件相对均一的地块。土地定级单元在土地定级中，既是一个能完整反映自身特性的最基本地块，同时也是工作中取样和获得数据的工作单位。单元划分应按照相应原则来进行，具体方法有主要有主导因素判定法、叠置法、动态网格法、网格法等方法。单元内指标取样有以点代面、线性内插、面积加权等方法。
单元总分值计算与土地级别划分工作中要了解城镇土地质量变化规律和土地质量与土地级别的分布趋势。单元总分值可根据单元内各因素作用分值和各因素权重，采用因素分值加权和法求得。土地级别划分可采用数轴法、剖面图法、总分频率曲线法等方法进行。
初步的土地级别确定后，需要通过土地收益测算进行验证，不完全吻合时，应将土地的级别进行修正和归并，以最终确定土地级别。
第四章 收益还原法
收益还原法是土地估价的基本方法之一。它是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。收益还原法的公式众多，主要掌握下列两个：一是无限年期下，土地年纯收益、还原利率保持不变时的公式，二是与前一公式相对应，而土地使用年期有限的公式。这两个公式均为收益还原法一般形式的公式的特例。收益还原法与其他估价方法一样，具有其自身的特点，并有其特定的适用范围，对此应重点掌握。
对收益还原法估价的程序和方法应相互结合着进行学习。应从总收益和总费用的求取入手，掌握不同条件下土地纯收益的计算。在得到土地纯收益后，应通过适当方法确定还原利率，并在此基础上，选择适当的还原公式，估算土地价格。 承租土地使用权及其价格评估也是本章的一个是重点内容，应掌握利用收益还原法评估成组土地使用权价格的原理和方法。
第五章 土地估价方法之二——市场比较法 本章介绍的是土地估价的一种最重要、最常用的估价方法——市场比较法。它也是国外通用的经典估价方法之一。考生应全面掌握这种方法的定义、原理、公式、程序、方法及其特点和适用范围。
市场比较法即在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。其主要理论依据是替代原理。市场比较法主要用于评估土地的价格，但它在其他方面的应用也应注意——该方法还可以应用于评估土地或房地产的租金，以及用于其它的估价方法中有关参数的求取。在运用市场比较法评估租金时，应注意实质租金与支付租金的区别，一般应选择实质租金进行比较分析。
市场比较法根据实际比较基准不同，可分为直接的比较和间接的比较。对比两种方法，分别掌握其含义和基本公式。特别注意进行区域和个别因素修正时，两种确定总修正幅度的方法——积算方式和加和方式。此外，应用市场比较法时，应注意理解、区别市场比较法中的有关概念，如：类似土地、标准宗地、估价期日（基准日）、容积率、地价指数、同一供需圈、类似区域等。市场比较法具有其自身的特点和适用条件，对此应重点掌握。特别是市场比较法的应用范围。市场比较法适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应具有相关性和替代性。其适用条件有：（1）有足够数量的比较案例；（2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；（3）交易资料可靠；（4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法性。
应熟练掌握市场比较法的估价程序。其中，首先应注重选择比较交易案例的要求，比较案例选择有误必然会影响估价结果的精度。其次，应注重比较案例与待估案例的区别比较，进而准确求取相应的修正系数。
第六章 土地估价方法之三——剩余法
剩余法，也称假设开发法、残余法，它是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。其更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。剩余法可应用于：（1）土地估价（2）确定房地产开发项目投资者获取待开发场地所能支付的最高价格；（3）确定开发项目中的最高控制成本费用。此外，剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，在进行资本还原，单独求得土地或房屋的价格。
剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。其可靠性取决于是否根据最有效使用原则和合法原则确定土地最佳利用方式；是否依据市场行情正确判断土地和建筑物售价；是否正确确定土地开发费用和正常利润。在应用剩余法估价时，除要求掌握其基本公式和程序外，还应注意其限制条件和假设，并特别注意其适用范围。剩余法适用于四种类型的土地估价：(1) 待开发土地的估价；（2）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费用；（3）仅将土地或房地产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；（4）现有新旧房地产中地价的单独评估。在此指出，当建筑物较新且处于最佳使用状态时，剩余法是一种有效的方法。就目前的地产市场来看，当土地具有开发或潜在开发价值时，剩余法不失为一种可靠、实用和重要的估价方法。
此外，本章还有几个要点需要掌握。一是注意最佳开发利用方式的确定，二是利息的计算问题。
第七章 土地估价方法之五——成本逼近法
成本逼近法是土地估价方法之一，同前几章一样，也主要是从特点、适用范围、限制条件和估价程序等方面进行了介绍。
成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。成本逼近法估价的基本公式是学习该方法的一个脉络。从该公式，我们不难理解成本逼近法估价的基本思路，就是把对土地的所有投资包括土地取得费和土地开发费作为基本成本，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本成本所对应的利润和利息，以及土地所有权所带来的收益，从而求得土地价格。对于土地价格的各构成要素的具体含义本教材也从理论上做了详细介绍，我们应该清晰认识各要素的含义。 成本逼近法的特点和适用范围，应在理解的基础上加以掌握。成本逼近法是以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此，其评估结果只是一种 “算术价格”，对土地的效用、价值和市场需求方面的情况未加考虑，这是成本逼近法的限制。但成本逼近法仍可作为投资者衡量投资效益，进行土地开发可行性分析等的重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。
本章第二节详细介绍了估价的程序与方法，成本逼近法评估地价的程序大致分为以下几个步骤：计算土地取得费用、土地开发费用、税费、投资利息、利润，然后确定土地增值收益，最后确定土地的价格。对每一个计算步骤中的具体指标的计算，我们必须明确其真正含义，以便确定其具体数值。
在成本逼近法进行土地估价时，需要注意几个问题，以免产生方法运用上的错误。 （1）土地取得费和土地开发费均应是评估基准日的重置费用，而不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。
（2）各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析，要采用合理的方法对所选用的数据进行比较分析，做到数据的可靠和合理。
（3）成本逼近法评估结果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格应当慎重。如果企业是为了核定土地资产和进行帐务处理，而不是为了土地买卖交易，则成本逼近法评估出的土地价格可以直接应用。只有在进行了充分的市场分析，校核和验证的评估结果才能作为市场交易的成交价格。
第八章 路线价估价法
路线价估价法是应用估价方法之一，它可以快捷、方便地评估多宗土地的地价，如课税评估、拆迁评估等。
第一节介绍路线价估价法中的相关概念。对于第一节该节，应首先在理解路线价、路线价估价法以及其他相关概念的基础上掌握其基本公式、特点及适用范围。路线价估价法基本原理是替代原理，是区位理论的具体运用。该方法仅适用于市街地的估价，而且土地市场要求规范，需要较多的交易实例。其精度与路线价及其修正体系密切相关。
路线价估价法应用有两个关键环节，一是路线价的确定和路线价修正体系的建立，二是该方法的具体运用，即利用路线价和路线价修正体系具体估算宗地地价（这两部分内容分别在第二节和第三节加以介绍）。因此，掌握该方法，应首先掌握路线价及其修正体系的建立。其次，应会应用上述成果，对不同类型的宗地，如临街地、路角地、袋地等进行地价具体测算。
第九章 建筑物估价
建筑物估价是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一期日的市场价格。对建筑物进行估价，首先要对建筑物的基础知识有所了解，因此本章首先简要介绍了建筑物的概念、基本功能以及分类等相关知识。在进行建筑物估价前，还要了解建筑物估价的基本原理。依据建筑物的性质，建筑物估价分成两类：一类是具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格；另一类是不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理则是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估出建筑物的价格。 建筑物价格水平受众多因素的影响，主要有建筑物的重置价、环境因素以及一些其他因素，在这些因素中，建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素，而影响建筑物重置价的因素主要有建筑结构、种类、式样，材料等，在估价中，要注意这些因素对建筑物价格所产生的影响。此外，在建筑物估价中还有几个重要概念，比如重建成本、重置成本、应计折旧和建筑物残值等。对重置成本和重建成本，一定要清楚它们之间的区别和联系，在估价中，做到应用无误。
在本章的第二节介绍了建筑物估价的几种方法，重置价格折旧法、对照法、比较法以及建筑物残余法。在本节里则着重详细介绍了重置价格折旧法，要重点掌握该方法中各项指标的确定方法。应了解重置价格折旧法的定义、基本思路和公式，其中最主要的是确定建筑物的重置价格和建筑物的折旧额，应重点掌握。确定折旧的方法较多，平均年限折旧法是最常用也是最重要的一种方法，应熟练掌握计算公式及其具体应用，其中应特别注意耐用年限的含义。
在第三节里，主要是方法的具体应用以及在估价时需要注意的一些问题，比如建筑物估价要注意各楼层的差异、建筑物折旧等。在估价时，要按照方法的具体要求进行，避免出现问题。
第十章 我国的地价体系与地价评估的技术途径
地价体系是在土地市场中，由若干个既相互联系，又相互区别的地价构成的，共同满足土地市场管理和运行需要的价格系列。其具有公示、参考、税收和政策调控作用以及对土地利用方式和利用强度的引导作用。
我国的地价体系以基准地价和标定地价为核心，以标定地价、交易地价或交易评估价为主要成分，具体包括以下集中形式，即：① 基准地价；② 标定地价；③ 交易底价或交易评估价；④ 成交价格；⑤ 由以上四种类型的地价衍生和派生的供抵押贷款、土地税收、资产核算、土地转让等方面使用的地价等。其中标定地价、交易底价、成交地价属于宗地地价类型；基准地价是目前区域平均价最常见的形式；标定地价、交易底价是地产市场中最常见的地价形式。
本章概念性内容较多，应在理解的基础上加以记忆，特别是基准地价、标定地价、土地出让底价、成交地价等的概念、特点、作用等。对于基准地价和标定地价评估的技术途径和程序，可结合相应的章节（第十一章、十二章）进行学习。
第十一章 基准地价评估 本章在内容上分为四个部分，第一部分是基准地价评估的相关概念的介绍，第二部分是基准地价的评估，第三部分为基准地价修正体系的建立，第四部分为基准地价的更新与应用。此章涉及的内容较多，对此章的学习应紧密结合《城镇土地估价规程》，在理解的基础上进行。 第一部分的主要内容主要包括基准地价评估的基本任务和原则、特点、评估的原理、思路和基本要求及评估的资料条件等内容。对此部分内容应加强理解,结合基准地价评估的具体操