作加以记忆。基准地价评估的一项重要内容是资料的调查和整理。资料内容主要有土地定级成果资料、土地利用效益资料、地租、地价资料、影响地价的因素资料等。
第二部分是本章的核心内容之一，应重点掌握。其中应特别注意样点地价的测算、土地利用效益资料的处理、基准地价测算模型的选取、基准地价最终确定等内容。 对第三部分学习主要是掌握如何建立基准地价修正体系，即如何编制宗地地价修正系数表和相应的影响因素指标说明表。这部分内容是下一章中运用基准地价系数修正法求算宗地地价的基础。
为保持基准地价的现势性，需对基准地价和基准地价修正体系进行及时更新。在第四部分应着重掌握城镇基准地价成果的更新的技术途径：一是以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价；二是以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价；三是以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。前两个途径的基准地价更新的方法和步骤与评估基准地价的方法和步骤相同，而对于第三种途径，应掌握相应的更新公式。
第十二章 宗地地价评估
宗地地价评估是根据评估目的、待估宗地的特点和当地土地市场的状况，选择适宜的估价方法对待估宗地权益进行分析，评估出待估宗地在某一基准日土地使用权价格。 宗地地价具有特殊性、目的多样性、公正性和时效性等特点，在估价时，要把握这些特点，使评估出的结果能够体现出地价的特点。
我国宗地地价评估的基本方法，主要有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等多种方法，前四种方法的特点、使用范围、限制条件和程序在相应章节已做了介绍，在本章则仅着重介绍基准地价系数修正法的特点、使用范围、限制条件和程序等。基准地价系数修正法，是我国的土地估价普遍采用的方法之一。它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。基准地价系数修正法的基本原理是替代原理。基准地价系数修正法，适用于已完成基准地价评估并建立了基准地价修正系数体系的城镇中的土地估价。它是一般比较法的变形，利用它可以在短时间内对大批量宗地进行评估，其评估精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关。对于该方法，我们应重点掌握其估价程序和方法，主要是一些系数如何进行修正和评估结果如何确定等。 对于具体的宗地地价评估而言，我们应熟悉评估的基本程序，学习的重点应放在选择估价方法、试算宗地价格、试算价格调整以及最后估价额的确定、估价报告书的撰写上，特别是在选择估价方法、试算地价的步骤中，我们需要熟悉各种估价方法之间的联系和区别，根据待估宗地的特点和具体条件恰当选择估价方法。可针对 “各种估价方法比较一览表”，通过比较加深理解，以做到在实际地价评估得心应手。 估价报告（包括土地估价报告和土地估价技术报告）的撰写也是本章的一项主要内容。应熟悉《土地估价规程》中给出的规范格式及其相应内容，并结合所学的土地估价方法，分析和掌握报告常见错误类型，为“土地估价实务”考试奠定基础。
第十三章 地价管理
本章论及地价管理的相关概念、作用以及我国目前的地价管理政策。应掌握的主要内容下：
（1）地价管理政策市政府为规范土地市场中交易行为，调控土地市场中地价变化
规律，保持地价水平相对稳定，保护所有者和使用者合法权益的一系列管理措施。狭义地价管理政策是指针对土地市场中地价水平、地价标准、土地交易价格等制订的一系列调控政策。广义地价管理政策不仅包括直接调控地价的管理政策，而且还包括通过对土地市场的调控，间接调控地价的一系列政策。当前，由于我国的土地市场刚刚起步，地价管理政策主要指狭义地价管理政策。
（2）地价管理具有以下作用：①可以防止地价暴涨；②防止土地投机；③促进土地的合理利用；④规范交易双方的行为，建立规范的市场；⑤规范土地估价方法，提高土地估价精度；⑥防止国有土地收益流失。
（3）我国目前主要的地价管理政策有：①国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价；②政府可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回；③政府对土地使用权的转移有优先购买权；④政府对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预；⑤通过征收土地增值税，防止交易双方虚报、瞒报交易地价，将社会发展造成的土地收益收归国家。
此外，在本章，地价管理与地价评估的关系、建立健全地价管理制度的措施可作了解内容。 辅导内容：
市场比较法基本内容复习
一、市场比较法的基本定义和概念
基本含义：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
13个基本概念：类似土地、比较宗地、标准宗地、估价期日、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同一供需圈、相邻区域、类似区域
二、市场比较法的基本公式
1、根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。
直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，
公式1 PD=PB×A×B×D×E
间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，
公式2 PD=PB×A×B×C×D×E
2、基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。
3、公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母（C除外）。如A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就
取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。
4、当因素区域因素和个别因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算（采用单因子与地价相关关系分析）或加和（在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解）的方式确定因素修正幅度。
三、市场比较法的特点与应用范围
1、市场比较法的特点：比准价格
2、市场比较法的适用条件
仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。
3、市场比较法的适用范围
从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；
从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。
四、市场比较法估价的程序与方法
1、收集交易资料
2、确定比较交易案例
明确5个具体要求，建立价格比较基础
3、市场交易情况修正
是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
修正方法：A=待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情况指数
4、期日修正
交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基指数。
B=估价期日的价格指数/交易时期价格指数
5、区域因素修正
区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。
修正方法：修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。
D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
6、个别因素修正
个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。
修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。
7、土地使用权年限修正
土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。
年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
年期修正后地价=比较案例价格×K
8、容积率修正
容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。
容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×（待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数）
9、土地价格的最终确定
通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。
对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。
五、市场比较法的应用范围及估价过程
1、市场比较法的应用范围
市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。
（1）利用市场比较法评估土地的价格
方法应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。还要注意对建筑物价格的扣除。
（2）利用市场比较法评估建筑物价格
比较修正因素出要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素。
（3）利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格
注意考虑土地及建筑物的权属问题
（4）利用市场比较法评估租金
一般选择实质租金进行比较分析
2、市场比较法基本估价过程
（1）如交易情况不一致，进行交易情况修正
（2）计算当地地价指数或编制地价指数表
（3）计算容积率修正指数
（4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正
（5）计算各案例宗地修正后的试算比准价格
（6）综合评估地价