动的人口，“两栖”人口一定是流动人口，按现有统计口径，这部分人口中在城镇居住一年以上的被统计在城镇人口中。
(5)人口统计口径问题
城乡人口研究应注意人口统计的因素偏差。我国关于城乡人口统计的划分经历了几个变化阶段，由于不同的统计标准是基于当时特定的历史条件、技术条件和目的确定的，影响到历史数据的可比性。城乡人口研究应选取与用地形态划分联系紧密的统计结果，建议采用第五次人口普查的数据为基础，研究时鼓励根据当地实际对数据进行修正。
2、经济或产业发展趋势分析
? 经济发展阶段 ? 消费需求变化 ? 社会投资变化 ? 产业结构调整 ? 周边区域因素 ? 经济增长方式转变
(二)城乡用地结构和布局调整战略
1、优势与劣势条件分析 对自身内部环境的分析
正确处理局部与整体、短期与长期的关系 辨证分析优势与劣势条件
2、机遇与挑战分析
对将要发生的外部环境的判断
3、城乡用地发展战略
本轮规划应关注（国家层次） 促进城镇化、工业化健康发展一一健康 关注农村发展一一公平
统一配置土地资源，提高城乡土地利用的整体效益一一效率 用统一的空间发展战略统筹城乡发展一一统领
4、战略指导下的空间结构发展方向——重点关注
◆ 省级层面：
重点城市、省域城镇体系、市县级以上级别交通基础设施、人口和三次产业的空间发展方向与策略。 ◆ 市级层面：
市际经济竞争与协作、市域城镇体系、市域交通基础设施、市域城乡人口、主导产业的空间发展与布局方向。
（三）预测城、镇、村、工矿建设用地需求
城乡建设用地总规模 城镇建设用地总规模 农村建设用地总规模 工矿用地规模
1、城乡建设用地总规模
(1)基本思路：
从人口规模出发，依据人均用地标准进行预测。
在分析经济发展、产业发展和用地变化相关关系基础上，依据发展目标、资源约束等条件进行预测。
（2）关于城乡人均用地
分析线装的合理性成分，存在的问题，转变的可能性和程度； 分析人均用地变化趋势；
制约城乡建设用地集约化程度提高的原因； 城乡双重占地问题在城镇化完成之前将长期存在； 转移农民原有宅基地整理还田是—个逐步演进的过程； 在现行体制下，政府圈地行为难以遏止。
2、城镇建设用地总规模
(1)基本思路：
城镇人口*城镇人均用地标准 趋势分析法
个别地区还可运用极限法
(2)关于城镇人均用地标准
◆对人均用地100平米的分析：
假设全国城镇平均人均用地100平米，即人口密度为每平方公里10000人；根据建设部城镇用地结构统计2003年全国城镇居住用地占城镇建设用地的比例为32.8％，人均住宅建筑面积23.67平方米，那么推算出2003年全国住宅用地的平均容积率为0.72。
我国健康人居环境标准初步假定为将人均住宅建筑面积提高到35平方米、居住用地占城市总建设用地比例大致提高到35％左右计，全国住宅用地平均建筑容积率大致为1。
反映出在人均用地100平米标准下住宅用地的容积率并不高。
容积率=人均住宅建筑面积/（人均用地*居住用地占城市建设用地的比例）或：或均用地=人均住宅建筑面积/（容积率*居住用地占城市建设用地的比例） 基本结论：
1、在居住用地占总用地比例结构不变的前提下，城市的人均用地变与人们对居住空间的大小要求相关。
2、城市用地结构影响人均用地水平。
3、若不提高人均用地，一方面是要降低工业用地比例，另一方面在工业用地比重增大的情况下，为实现不断提高的人均住宅建筑面积要通过增加建筑容积率来实现。
4、不增加容积率的前提下，人均住宅面积的增加会引起在城市各类用地结构中住宅用地比例增加。
(3)关于流动人口与城镇用地规模关系
当量人口
将一部分流动人口按一定比例折算成户籍人口
3、 农村建设用地
? 要考虑“两栖”人口 ? 测算农村新增用地需求 ? 合理测算农村建设用地整理潜力
4、工矿用地规模
要根据资源分布状况、产业发展规划，预测新增工矿用地主要是采掘业用地规模，同时对废弃的采掘业用地应分析资金投入、技术等因素，制定复垦规模和重点地区。省级要研究制定对污染、危险品生产企业的选址标准；地(市)级要研究对这类企业用地的合理布局选址问题，以及具体的土地利用管制方式和规则。
（四）提出合理的新增建设用地及占用耕地规模
1、城乡居民点内部潜力：
指现有城乡居民点建设用地中的闲置地、空闲地、低效用地中可挖掘利用的潜力，可参照“节约和集约用地研究”的有关要求。
2、建设用地内部循环潜力：
指建设用地新增需求中可利用原有建设用地的面积，不产生新增建设用地规模。如城镇扩大占用农村居民点用地、工业用地置换等。应通过实地调查和分析确定其潜力大小。
3、新增城乡居民点建设用地占用耕地的规模： 主要根据历年建设占用耕地的系数推算。
（五）提出促进土地利用调整和推进用地整理的对策建议
主要包括两方面的内容：
研究提出本省促进土地利用调整和推进建设用地整理的政策、制度、措施和机制建议 对国家制定相关政策提出建议
1、研究提出提高城乡用地效率的政策措施 2、研究提出引导城乡用地空间发展的政策指施
3、研究制定落实城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策措施
1、研究提出提高城乡用地效率的政策措施
要充分利用节约和集约利用的标准，建立各类城乡建设用地的准入制度，并根据城乡建设用地潜力评价的成果，从行政手段、经济机制、法律措施等方面提出促进城乡建设用地集约和节约利用的措施建议。要充分利用地价和土地市场监控的成果，探索提出反映城乡用地结构效率方面的监控指标，提出优化结构的措施建议。
2、研究提出引导城乡用地空间发展的政策措施
对城乡发展空间模式的引导，除了通过规模指标调控，重点还是要通过空间发展政策并结合用途管制来调控。省级规划主要通过空间发展政策引导。地(市)级规划对市域层次通过空间政策引导，对城乡结合部等重点地区通过用途管制加以控制。
本轮规划要深化用途管制，延伸用途管制的范畴，探索结合规划标准完善土地用途管制，对不同区域通过实行不同的规划标准，引导城乡土地利用模式
1、 研究制定落实城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策措施
城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，市指为了缓解用地供需矛盾，推进土地节约集约利用，优化用地布局，在城镇用地增加的同时，按“建设用地总量不增加， 耕地和基本农田保护面积不减少，质量不降低”的原则，整合优化村镇建设用地，推进农村建设用地整理。
各地要积极探索建立健全具体的挂钩制度。
? 要深入分析农村建设用地整理的基础条件，发展潜力和制约因素；
? 积极探索落实城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策机制和激励措
施；
? 研究提出规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的组织方式，管理制
度，技术措施和监管手段，为全面推行城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策积累经验。
具体措施上，可以考虑在土地利用总体规划范围内，划定由拟整理农村建设用地地块(即拆旧区)和预留城镇建设用地地块(即建新区)共同组成的挂钩项目区，通过下达一定数量的挂钩周转指标，专项用于建新区域镇建设，并在规定时间内通过农村建设用地整理增加耕地面积折抵归还。
? 要搞好农村建设用地整理专项调查，分析农村建设用地整理的潜力和可行性； ? 提出挂钩周转指标的使用管理办法，包括挂钩周转指标的规模、使用范围，运行周
期、归还办法、监控措施等；
? 确定建新拆旧项目区，编制项目区实施规划；
? 提出项目区实施管理措施，包括项目区的申报审批、组织实施、检查监督、成果验
收等；
? 开展农村建设用地整理土地产权研究，探索建立完善农村建设用地流转制度； ? 完善项目区土地整理所涉及的土地确权登记的内容、程序、方法等；
? 研究提出促进农村建设用地整理，推进节约集约利用土地的经济机制和政策措施。