项目产品策略
1 项目分期发展策略
1.1项目分期开发原则
综合考虑地块现状，东边靠山体与靠水塘的地块为首选开发地块；但实际情况要求先开发北边46亩地；
各分期开发中要充分考虑水系的完整性和连续性； 各分期开发中要充分考虑公建配套布局的兼顾性；
分期过程中要充分考虑首期引爆市场后，后几期能持续升温之特点；
1.2建筑类型的选择
采用多层电梯洋房为主，别墅为辅，以及适量的小高层电梯洋房、小户型公寓；具体描述如下：
1、多层电梯洋房：
4层半高级洋房：首层设私家花园，顶层带阁楼、层顶花园、设地下储物室、每户带露台
6层半高级洋房（或5＋1）顶层带阁楼（或中空复式）首层带私家花园顶层带屋顶花园、每户带露台
设地下停车场 2、别墅
2－4联联排别墅（2－3层），私家花园，户均一个车位，顶层露台作屋顶花园
4层叠加式别墅：首层带私家花园，顶层带露台屋顶花园 3、小高层洋房/国际公寓
9－11层电梯洋房，地下停车场
1.3项目分期开发计划：
根据项目地块自身开发条件，以及市场容量，现项目划分为2－4个开发期：
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第一期：地块最北端，46亩，既是项目开发难点，又是整个项目的关键点；
第一期的住宅类型建议为： 6层半高级电梯洋房， 4层半高级电梯洋房， 9－11层电梯洋房/国际公寓
本期以洋房为主、为了减轻后期提高容积率的压力，配备小高层； 第二－四期：剩余地块，是整个项目的利益归属点； 第二－四期的住宅建筑类型建议为： 6层半高级电梯洋房， 4层半高级电梯洋房， 2－4联联排别墅 4层叠加式别墅
本期主要以多层洋房和别墅为主，考虑到容积率，未配备独栋别墅；具体的建筑类型配比视市场情况而定。
1.4分期发展的策略方针
通过上述分期开发原则和项目自身特点，初步制定各分期发展策略方针如下：
第一期：以“品牌＋生活方式+产品+价格”推动首期的热销； 第二期：以“产品+生态环境+品牌+生活”方式推动第二期的热销； 第三期：以“产品+生态环境+服务推动”第三期的热销； 第四期：以“产品+生态环境+服务+文化”推动第四期的热销。 最终拉动项目的利润最大化。
1.5项目总平面布局要点建议： 1.5.1主轴线建议：
因地块除东面邻路外，其它三个方向都不临路；首期开发的地块，进出都需从原路口进入，故主轴线需考虑与原小区的匹配；
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小区内交通组织及主干道的布局。
通过主轴线，将两个小区在平面布局上分离开来互不干扰。 社区内公建配套的布局；
通过主轴线将后期地块与前期有机的连系在一起； 通过纵向主轴线布局可延伸若干条横向的次轴线。
2.项目总体规划设计
2.1主题概念在总体规划中的体现
运动的体现：
社区运动系统 网球场 健康环境跑前径
教育的体现：
幼儿园 小学学校(待定)
青少年素质训练基地（美术、书法、音乐等） 幼儿乐园（与媒体结合，着重0－6岁幼儿群体）
生态的体现：
生态农庄 生态湖 山体公园 高尔夫球场(备选)
文化的体现：
金鹰文化广场 金鹰文化长廊
2.2总体规划原则
（1）可持续发展原则：
在规划过程中，合理的、科学的利用自然资源，维护资源的再生能力，并使环境得到最大保护
（2）生态原则
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在规划中正确处理保护培育与开发之间的关系及方法，达到保持生态平衡、各因素协调有序发展的规划目标。
（3）特色原则
在对城市特色及内容研究基础上，对自有资源环境和发展的合析，基础上确立规划的整体氛围和风格。
（4）持续原则
规划项目应促进整个区域环境、社会的持续协调发展；并且在规划和管理上都是持续性的。
（5）系统原则
一个社区的规划要重点由社会系统、生态系统、经营管理系统以及文化系统组成，规划设计要同时考虑。
2.3 项目规划设计要求
1．设计应遵循新设计理念与原有小区相结合、与市场相结合的原则。强调环境概念，把其建设成为功能齐全、设施先进、环境优美，并重点突出运动、教育、旅游等硬件支撑独特要素，建立具特色的新生活社区。设计还应体现美观、经济、实用、安全、新颖的原则。
2．本次设计一是需高起点、高水平地完成项目总体规划；二是依据分期开发之原则，着力作好第一期46亩及后期开发的各期规划。
3、体育融入生活----本项目设计的宗旨为“以人为本，科学运动、健康生活”以迎合“运动就在家门口”主题。通过对每期开发在建筑形态上充分体现体育生活和居住区日常的生活融为一体。中心步行绿化系统把各期中心绿地联系成一个整体，体育活动被精心组织并顺延至每个组团，运动就在身边，和生活休戚相关，形成新型居住区的显著特色。
4、文化演绎文化----设计中可结合浪漫主义设计手法，营造出居住环境自由的空间氛围。对人居问题细致缜密的思考通过设计手法具体到居住区各个层面的设计要点中。细微尺度的仔细深入推敲，贯彻了生态建筑理论以及对居住环境、生理、心理全面关注的设计主旨。作为开发前提基调的健康生活和金鹰文化的导入，使得整个设计具备独特的文化内涵，成为营销竞争中独树一帜的卖点。
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5、总体布局在严谨和活泼中寻找最佳的切入点，以求在严谨中体现活泼，在统一中求得变化。
6、充分协调周边关系，既能满足规划要求和设计规范，又能最大限度地满足市场需求和开发商的规划理念及设计要求，并合理控制容积率。
7、交通组织能力求合理简捷、方便、做到通而不透。
8、住宅单体设计力求户型动静分区合理，通风良好，利用率；室内空间舒展；立面造型活泼中见典雅，现代风格中带欧陆韵味。
9、结构设计力求明确、简单、安全、经济；公用设施设计力求合理、实用、适度超前。
2.4总体规划设计建议 2.4.1组团划分
项目围绕“国际生态社区”的市场定位，根据项目地块现状及分期原则，以项目主轴线为中心，向四周呈放射状形成各个小组团。因由多种物业形态组成，所以在分组团上要打破分期开发的局限，以相同物业形成大组团。
2.4.2配套设施
在总体规划上，要考虑到配套设施和运动设施的规划，见下表：
第 一 期 公共配套设施 1、营销中心 2、绿化停车场 3、住户接送专车站场 1、山体公园 2、绿化停车场 3、幼儿园 4、高尔夫会所 1、水上名人俱乐部 2、小学 3、商业街 4、文化长廊 运 动 设 施 1、环组团晨跑径 2、健康步道 3、室外下沉式网球场 4、社区运动系统（室外简单运动场地） 1、英式乡村高尔夫球场 2、室外乒乓球场 3、环组团晨跑位 4、社区运动系统 1、水上乐园设施 2、健康步道 3、环组团亲水晨跑径 4、社区运动系统 5、沙滩排球场 第 二 期 第 三 期 5