县对外影响力和知名度显著提升，被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧区旅游示范县”。在旅游业快速发展下，与其直接相关的宾馆酒店等服务业必将快速发展，对服务机构的数量和服务质量都提出了更高的要求。
3、某某县人事劳动和社会保障局大楼挂牌出让为本项目建设提供了基础条件，节约了建设资金。
某某县人事劳动和社会保障局由于工作量不断增加，任务繁重，在增加办公人员后，办公大楼不能满足使用需求，某某县人事劳动和社会保障局拟将大楼卖掉，重新选址建设办公用房。经过国土资源局，连同建筑进行国有土地使用权挂牌出让。
某某县人事劳动和社会保障局大楼地理位置优越，结构布局适合改造建设宾馆。某某县儒雅商贸有限公司经过考察研究，决定参与竞拍活动，并以1888万元的价格竞得国有土地已经地上附属的建筑物，节约了建设资金，能够取得了良好收益。建筑物占地面积3692.97㎡，建筑面积4391.3㎡。
综上所诉，在某某县城镇化建设快速推进、旅游业的快速发展下，常住和流动人口不断增加，需要建设宾馆酒店以满足市场需求。此时，正值某某县人事劳动和社会保障局大楼竞拍出让，此大楼地理位置良好，大楼内部结构布局合理，适合改造建设宾馆。为节约建设资本，某某县儒雅商贸有限公司竞得某某县人事劳动和社会保障局大楼地块土地使用权和地上建筑物，用以改造建设雅静宾馆。
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（二）项目建设的过程
在本项目提出后，某某县儒雅商贸有限公司积极着手开展前期准备工作，建设必要性和建设条件已经具备，特委托我单位进行可行性研究报告的编制工作，以期尽快获得审批立项。受建设单位委托，我公司组织了有关专业技术人员做了大量的资料收集和调查研究工作，对当地的政治、经济、文化和教育等发展情况进行了调研，并与建设单位交换了意见，在充分调研论证的基础上编制了《某某县雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告》。 （三）项目建设的必要性
1、本项目的建设是某某县加快旅游业发展的需要
旅游业在国民经济和社会发展中发挥着重要作用，酒店是旅游产业发展的重要支持，据统计，酒店住宿业对旅游业发展的贡献率超过90%。近几年，随着某某县旅游产业的全面发展，旅游资源的开发与整合，对开发区的酒店业发展也提出了更高的要求。目前某某县景区主要有神泉生态旅游景区、广宁寺、瑞沃葡萄酒庄园以及农家乐休闲旅游点等，旅游业取得了全面的发展，2013年全年累计接待游客36.4万人，旅游收入达7163万元。被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧区旅游示范县”，对外影响力和知名度显著提升。当前某某县城市基础建设，主要是围绕民生展开的，专门针对于旅游产业发展的建设较少，不仅限制旅游业的发展，而且阻碍了某某县经济的快速增长。某某县目前约有宾馆20家，旅游接待宾馆主要由双河镇10家快捷酒店完成，年宾馆接待能力为27万人，某种程度上阻碍了某某县旅游业
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的发展。
某某县雅静宾馆建成后共有100个房间，年承载旅游客源2.5万人（按照年旅游天数150天计算）。不仅能够为旅游业发展中解决一定的房源，而且雅静宾馆客房配套设施齐全，中高档房间、不同床数的配置能满足不同人群的需求。配有的娱乐休闲功能、商品购物功能、餐饮功能、超大面积停车场都对游客具有特别的吸引力，提升旅游回头率。
2、本项目的建设能够促进某某县经济发展
宾客一般说来就是为人们提供住宿和饮食的场所。具体地说饭店是以它的建筑物为凭证，通过宾客入住、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。
某某县雅静宾馆的建设能够从宏观方面和微观方面促进地区经济发展。宏观方面，能够改善某某县旅游发展环境，提升良好的旅游形象，增强某某县旅游吸引力和地区投资吸引力。一部分人士通过入住宾馆和停留，可考察地区资源状况、经济和社会发展水平，为进一步投资某某打好基础。微观方面体现在，第一，宾客通过入住、就餐及其他娱乐服务设施等消费，为宾馆创造经济收益、为某某县创造经济税收；第二，流动人口通过入住，增加在某某县的停留时间，为地区商业发展创造良好的条件。停留的流动人口在某某县可以消费当地特色产品、品尝特色美食、阅览当地风土人情，通过消费直接增加地区税收，壮大县域经济。
3、本项目的建设是能够缓减某某县部分就业压力
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某某县目前人口总数为20.8万人，农业人口众多，剩余劳动力众多，劳动力供大于求与就业结构性矛盾突出。一方面，劳动力供大于求的矛盾长期存在。虽然每年就业岗位都有所增加，但远不能满足下岗失业人员、大中专院校毕业生、复转退伍军人、失地农民、进城务工人员及城镇新成长劳动力就业需求。另一方面就业结构性矛盾日趋突出，受职业技能和择业观念等因素的影响，招工难与就业难同时并存，特别是大龄就业困难人员由于年龄偏大，技能单一，就业较为困难。此外，部分企业季节性用工明显，用工岗位不稳定。托电工业园区新增就业岗位录用某某县本地人员机率少、积极性不高，本地人员自身技能水平、知识水平低，就业工作任务十分艰巨。
本项目某某县雅静宾馆的建设，对用工人员的技能、年龄要求不高，不仅适合农村剩余劳动力，还适合城镇失业劳动力，而且用工固定，符合某某县就业现状。因此本项目的建设，可为某某县解决部分就业岗位，对缓减就业压力具有积极作用。 五、主要技术经济指标表 技术经济指标见表1-1。
表1-1 项目主要技术经济指标表
序号 一 1 2 3 项目 技术指标 客房数 可容纳人数 餐厅 可容纳人数 休闲区 单位 间 人 ㎡ 人 ㎡ —8—
数量 76 176 232.2 474 232.2 说明 家庭间24间，标间52间
二 1 1.1 1.2 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 其中：台球厅 服装区 经济指标 总投资 建设投资 流动资金 经营年限 年均销售收入 年均总成本费用 年均营业税金及附加 年均利润总额 年均所得税 年均税后利润（净利润） 年均盈余公积金 利润 财务内部收益率（税后） 财务净现值（税后） 全部投资回收期（税后） 投资利润率 投资利税率 盈亏平衡BEP ㎡ ㎡ 万元 万元 万元 年 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 年 % % % 92.9 139.3 2521.3 2292.1 229.2 15 1100.4 594.3 126.5 379.6 94.9 284.7 28.5 242 22.4 1784.6 7.4 15.1 20.1 53.1 4部台球桌
六、问题与建议
1、某某县雅静宾馆作为新宾馆，品牌知名度不高，要加大宣传力度，并在试营业期间加大回馈力度，提升认可度，尽量在全县范围内宣传，给人们留下良好印象。
2、本项目为改造装修原某某县人事劳动和社会保障局大楼，大
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