地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》，《商品房出租及其他自用鉴证表》，《未计入房价单独收取的代收费用鉴证表》。
第十六条 根据指导意见第十二条的规定鉴证收入截止性测试、销售业务真实性、销售收入准确性，应特殊关注：
（一）收入截止性测试可选择下列方法：
1.以账簿记录为起点。从资产负债表前后若干天的账簿记录查至记账凭证，检查发票存根与交房凭证，目的是证实已入账收入是否在同一期间已开具发票并发货，有无多记收入；
2.以销售发票为起点。从资产负债表日前后若干天的发票存根查至交房凭证与账簿记录，确定已开具发票的货物是否已发货并于同一会计期间确认收入。具体做法是抽取若干张在资产负债表日前后开具的销售发票的存根，追查至交房凭证和账簿记录，查明有无漏记收入现象；
3.以交房凭证为起点。从资产负债表日前后若干天的交房凭证查至发票开具情况与账簿记录，确定销售收入是否已记入恰当的会计期间。
（二）鉴证销售业务的真实性可选择下列方法：
1.对销售退回业务应根据退回合同、收款单证、退款单证、产权证等证据，确认销售退回的真实性；
2.对销售折扣与折让业务应根据被鉴证单位折扣折让制度和按税法规定开据的折扣折让发票，确认折扣折让的真实性；
3.对以土地使用权投资开发的项目应根据有关工商登记资料、出资协议、产权证等证据，确认土地使用权投资的真实性；
4.对按揭销售业务应根据销售合同、报房屋管理部门按揭资料、银行按揭合同等证据，确认按揭销售业务的真实性；
5.对以房地产换取土地使用权应根据交换前后的产权证、交换合同、评估报告等证据，确认以房地产换取土地使用权的真实性；
6.对还本销售业务应根据还本销售合同、产权证明、销售发票、收款单证等证据，确认还本销售业务的真实性；
7.对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致而发生补、退房款的，应根据销售合同、测量报告、退补款凭证等证据，确认退补款业务的真实性。
（三）鉴证销售收入的准确性可选择下列方法： 1.审查销售发票上的数据；
2.审查主营业务收入明细账、记账凭证及销售发票等原始凭证； 3.审查销售发票上的详细内容及销售价目表； 4.审查销售收入确认时间；
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5.审查销售收入计价、分摊、结转等情况；
6.审查商品房销售收入的会计处理归属清算项目是否正确，是否存在应记入本清算项目销售收入错记入其他清算项目，或将应记入其他清算项目销售收入错记入本清算项目。
（四）收入的截止性测试，鉴证销售业务的真实性、准确性，应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《房地产转让收入鉴证表》，《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》，《商品房出租及其他自用鉴证表》，《未计入房价单独收取的代收费用鉴证表》，《本次清算项目成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）》，《本次清算项目成本分摊比例鉴证表（其他项目）》。
第十七条 根据指导意见第十三条的规定鉴证征税收入与免税收入的划分情况，应特殊关注：
（一）征税项目与免税项目的转让收入的确认、计量方法是否一致。 （二）正确划分征税项目与免税项目的收入界限。
（三）鉴证征税收入与免税收入的划分情况，应填制工作底稿（范本）中的房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）和房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）。
第十八条 根据指导意见第十四条的规定鉴证核定征收情形，应特殊关注： （一）对被鉴证人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由等按税法规定应核定征收的情形，但符合指导意见第十条规定的接受委托条件的清算项目，鉴证时应特殊关注：
1.是否符合指导意见第十条规定的委托条件；
2.应根据税务机关的核准文件，审核由税务机关根据评估价格确定的收入。 （二）对被鉴证人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由等按税法规定应核定征收的情形，但符合指导意见第十条规定的接受委托条件的清算项目，鉴证时应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》。
第十九条 根据指导意见第十五条的规定鉴证非直接销售和自用房地产的收入确认情况，应特殊关注：
（一）能够取得清算项目的同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，视同销售金额按平均价格确定。
（二）属于税务机关核定征收情况的，依据税务机关的核准文件，确认视同销售房地产的收入。
（三）清算项目的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和
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费用。
（四）鉴证非直接销售和自用房地产的收入确认情况，应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》，《商品房出租及其他自用鉴证表》。
第二十条 根据指导意见第十六条的规定鉴证代收费用的确认情况，应特殊关注：
（一）如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。
（二）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
（三）对将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的，应做调减开发成本或开发费用。
（四）鉴证代收费用的确认情况，应填制工作底稿（范本）中的《未计入房价单独收取的代收费用鉴证表》。
第三节 扣除项目鉴证
第二十一条 根据指导意见第十七条的规定鉴证调查与扣除项目核算相关的内部控制，应特殊关注：
（一）根据扣除项目有关的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等内控要素，是否存在评价内部控制的设计有效性。
（二）调查内部控制的运行有效性。
（三）综合设计和运行的评价，对销售有关的内部控制的有效性做出总体评价。
（四）评估扣除项目有关内部控制目标实现的风险，判断是否存在重大漏洞。 （五）调查与扣除项目核算相关的内部控制，应填制工作底稿（范本）中的《企业内部控制调查表》。
第二十二条 根据指导意见第十八条的规定鉴证扣除项目，应特殊关注： （一）审核各具体扣除项目发生的真实性、会计记录的完整性、金额和其他数据的恰当性、所属期间的正确性、确认内容的正确性、计价和分摊的准确性，根据各具体扣除项目计算扣除项目总金额；获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
（二）应重点审核金额较大的成本费用，调取工作底稿或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，确认成本费用发生的真实性。
（三）参照当地税务机关核定的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用等四项开发成本的单位面积金额标准，验证四项开发成本支出是否存在异常。
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（四）单项开发的项目，按扣除项目总金额确认本次清算项目的扣除项目金额。
（五）成片开发的扣除项目能够直接认定的，审核并确认取得土地使用权所支付的金额或开发成本，是否已经剔除未取得合法有效凭证的支付金额。
（六）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确认，可按转让土地使用权的面积占可转让土地使用权的土地总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（七）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
（八）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。
（九）根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别： 1、如果对方单位是经营性企业（建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司)，就必须提供税务局监制的发票；
2、如果对方是行政机关（房屋土地局、规划局等)或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等)，应提供行政事业性收据；
3、如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据)，应具备对方单位或个人签章要件；
4、对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。
（十）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。
（十一）计算本次允许扣除项目金额,可以采用上述的可售面积百分比法,也可以采用单位成本法。具体公式如下：
1、可售面积百分比法
本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×（已售建筑面积÷可售总建筑面积）
2、单位成本法
本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×（允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积）
（十二）对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的扣
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除项目金额，审核时应特殊关注：
1、清算后与清算前的有关开发成本总额未发生重大变化的，或所发生变化的金额可以作为期间费用处理的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 2、清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化，影响单位建筑面积成本费用变动的，应考虑重新启动清算程序，变更原清算结果。
（十三）鉴证清算项目的扣除项目，应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》，《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》，《前期工程费鉴证表》，《建筑安装工程费鉴证表》，《基础设施费鉴证表》，《公共配套设施费鉴证表》，《开发间接费用鉴证表》，《四项成本测算鉴证表》，《支付的计入转让收入代收费用鉴证表》，《利息支出鉴证表》，《房地产开发费用鉴证表》，《与转让房地产有关的税金鉴证表》，《其他扣除项目鉴证表》，《扣除项目汇总鉴证表》。
第二十三条 根据指导意见第十九条的规定鉴证取得土地使用权所支付的金额，应特殊关注：
（一）审查出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。
（二）审核发现发票金额与银行支付记录不一致，应要求纳税人提供国土部门的证明。
（三）转让方式取得土地的，应参照国土部门公布的同一地区、同一年度销售的同类房地产的市场价格、或以此为基准上下浮动判断其是否存在明显异常。
（四）对于一次取得土地分期开发的，应根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。
（五）取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。地价款应根据下列情形确认：
1、以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
2、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；
3、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
（六）计算分摊取得土地使用权支付金额的扣除项目金额方法如下： 1、按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊； 2、按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊； 3、按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（七）鉴证取得土地使用权所支付的金额，应填制工作底稿（范本）中的《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》。
第二十四条 根据指导意见第二十条的规定鉴证土地征用及拆迁补偿费，应
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