土地增值税清算辅导讲义
（2）接受土地使用权投资入股土地成本如何扣除
实际操作中，在国家局没有明确规定之前，房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，在计算扣除土地成本时，以投资双方确认的公允价值作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。(青岛地区区分为2006.3.2之前和这后两个阶段,之后按协议价,之前按原投资企业的成本价)
（3）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲臵费扣除问题 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得扣除。（国税函[2010]220号第四条）
（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用扣除问题
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（国税发[2006]187号） （5）未支付的质量保证金扣除问题
（国税函[2010]220号第二条） （6）拆迁补偿款扣除问题
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（国税函[2010]220号第六条） （7）利息费用扣除问题
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（国税函[2010]220号第三条）
利息费用特殊规定：
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除；
②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（财税字［1995］048号 ）
③中国人民银行贷款利息没有规定上限，扣除项目中利息支出扣除问题
根据土地增值税的立法原则，利息的上浮幅度按国家的
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有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。因此，如果人民银行没有规定贷款利息的上浮幅度，可按规定扣除。 （沈地税发[2008]65号） （8）预提费用扣除问题
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （国税发[2006]187号） （9）多个项目共同成本扣除问题
《细则》第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 （国税发[2006]187号）
实际操作：项目不同分期之间的土地价款，可按照分期土地面积与总占地面积比例计算分摊；同一分期内普通住宅与非普通住宅（含非住宅）之间的土地价款，应按各自可售建筑面积占总可售总建筑面积的比例计算分摊。 （10）公共配套设施费扣除
①公共配套设施内容：居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体
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场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施
②处理原则：
★建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
★建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
★建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
实际操作：对产权属于全体业主所有和无偿移交给政府、公用事业单位的，不计算收入，其成本、费用在普通住宅和非普通住宅（含非住宅）之间按建筑面积比例分摊；
对建成后有偿转让的，对发生所有权转移的，收入应计入非住宅，其成本、费用在普通住宅和非普通住宅（含非住宅）之间按建筑面积比例分摊；
对于地下停车位，根据辽地税函[2009]108号：“对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税” 规定，收入应计入非住宅，其成本、费用在普通住宅和非普通住宅（含非住宅）之间按建筑面积比例分摊。 4．扣除项目审核（附件3）
（1）扣除项目真实性审核（业务真实、实际支付、凭据合法有效）
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