土地增值税清算辅导讲义
（2）扣除项目配比性审核（分期开发、普通非普通） （3）扣除项目相关性审核（与清算项目相关） （4）扣除项目归集准确性审核（费用计入成本、税金、利息）
（5）合法有效凭据审核（发票、土地出让金、行政事业性收据、个人拆迁补偿、利息、完税凭证） （五）普通标准住房分别核算问题 1．普通标准住房优惠政策
《条例》第八条：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
2．普通标准住房标准
（1）《关于征收土地增值税有关问题的通知》（辽政办发（1995）24号），2006年3月2日废止。
3．免税政策适用
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
国税发[2006]187号：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
实际清算时，按照不同年度公布的普通住房标准，按纳
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税义务发生时间确认普通住房收入。即：2006年3月2日以前按辽政办发（1995）24号规定执行；2006年3月2日至2008年4月14日之间收入按2005年标准确认普通住房收入；2008年4月15日至2011年1月20日之间收入，按2008年标准确认普通住房收入；2011年1月21日以后收入，按2011年标准确认普通住房收入。 （六）核定征收 1．核定征收的条件
(1 )依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的；
（2）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 2．核定征收率：不低于5% 3．核定征收程序
国税发[2009]91号第三十五条规定：符合上述征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管
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税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
4．核定征收要求
国税发[2010]53号第四条规定 （七）清算后再转让房地产的处理
国税发[2006]187号：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
附件1：土地增值税相关文件目录 附件2：土地增值税收入审核表 附件3：土地增值税扣除项目审核表
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附件1：
审核内容 是否准确划分征1、开发产品转作自用 税收入与不征税2、开发产品用于出租 收入，确认土地增3、代收费用 值税的应税收入。 1、确认销售退回、销售折扣与折让业准务是否真实，内容是否完整，相关手续确销售退回、销售折是否符合规定，折扣与折让的计算和会性扣与折让业务是计处理是否正确。 、否真实、准确 2、重点审查给予关联方的销售折扣与真折让是否合理，是否有利用销售折扣和实折让转利于关联方等情况。 性代收费用是否按审代收费用是否计入房价 规定确认收入 核 1. 重点审查未全部开具发票销售行为； 是否按税法规定2. 收取购房者的违约金和更名费是否确认全部收入 计入收入。 是否存在价格明重点审查关联方交易 显偏低 是否按房地产不1、一次性收款销售 时同销售方式确认2、分期收款方式销售 间纳税义务发生时3、银行按揭方式销售 4、委托方式销售 性间 审视同销售行为，发核 生所有权转移时重点审核所有权转移时间 是否确认收入 完是否将取得的全整部价款和有关经1、实物收入 性济利益确认为收2、其他收益 审入 土地增值税收入审核表
审核重点 - 14 -
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核 非直接销售是否作视同销售确认收入 名称 将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 取得土地使用权所支付的金额（是指纳税人为取得土地使用权所付的地价款和按国家统一规定交纳交纳的有关税费 的有（契税、登记费、过关费户费）
附件2：土地增值税扣除项目审核要点 对应内容 审核重点 相关资料 科目 审核其受让土地土地使用权支付的土地出让金 面积是否正确。 证、出让合审查“预提费用”同、土地出和往来帐等科目让金收据、的审核，判定房契税完税凭地产开发企业在证、银行支核算过程中是否付记录、与存在预提尚未实政府相关部开发际支付土地出让门的协议等 支付地价款金额 成本-金的行为 土地征用及拆迁补偿 成片受让土地使建设用地规用权后，分期分划许可证、批开发、转让房建设工程规地产的 划许可证等 - 15 -