三、我国城市低收入群体住房保障政策存在的问题
近年来，我国政府在建立与完善住房保障政策上付出了巨大的努力，同时在保障住房建设上也下了很大力度，在实际中也解决了城市地区低收入群体住房困难的部分问题，但是在政策的制定，实施和监督过程中，还是存在一些不可避免的问题。
（一）保障对象界定模糊
要确保保障政策真正作用于被保障人群，关键就是要准确识别被保障人群。我国的住房保障政策是以家庭作为一个保障对象，在廉租房、经济适用房等住房保障政策上都对申请人的身份证明、收入证明材料提出了明确的要求，并且又规定了一系列复杂的办理程序。理论上看，复杂的办理程序能够准确的识别被保障群体，但是实际操作中发现，不仅没有准确的识别被保障群体，还降低了行政的效率。由于缺乏完整的个人信息识别系统，对信息的确认只局限在很小的范围内，而且我国人口流动性比较大，同时伴随着公民收入的变化。因此，一部分不符合条件的申请人就有机可乘，伪造收入证明、资产情况等以骗取被保障的资格，最终导致住房保障政策无法真正的作用于应该被保障的对象上。
（二）保障房的数量供小于求
大量务工人员迁徙至城市导致城镇住房的巨大需求。目前，我国大部分地区正处于城市化的快速发展时期，城市人口的剧增加大了住房的需求，再加上城市居民的消费正向舒适型转变，由此造成了住房的严重紧缺。
由于资金不能及时全额到位，建设用地也未能有效的保证，这严重影响了保障性住房的建设进度，造成了保障性住房在总住房建设中比重较小。此外，许多新建成的保障性住房建筑面积超出了规定的上限。单个的房子住房面积大了之后，就必然会对保障性住房的总体数量造成影响。目前房地产市场中，中低价位的商品住房相对于高端价位住房比重较少，致使许多困难群体面临着既买不起房子又租不起房子的困境。还有一些不符合条件的群体通过不正当手段了挤占了原本就不宽裕的保障资源，导致了真正的低收入群体的住房不能得到保障。
（三）保障性住房政策的监管不力，有失政策公平性初衷
保障性住房许多有利条件和低廉的价格吸引了一部分较高收入群体，他们利用政策的漏洞进入保障范围。一些相关部门的官员利用职权之便与不法商狼狈为奸，大肆倒卖
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保障性住房，使得真正需要保障住房的低收入群体被排除在受益范围之外，扭曲了社会公平。
各地政府在积极开发建设保障性住房时过分注重对保障性住房供应量的生产，而对其分配环节却有诸多忽视，导致保障性住房的实施效果与政策预期存在较大差距。造成这一问题的因素一是尽管各类保障房对其供应对象作了定性规定，但对符合保障资格的人群真正的收入、财产鉴定困难。二是保障房的退出通道不畅，对保障对象的动态管理较难。随着经济状况的改良，不再符合申请条件的家庭没有及时退出，使得排队入保的家庭未能及时进入保障行列，保障房的政策公平性初衷没能有效体现。
（四）金融体系不健全，资金来源匮乏
目前的住房金融制度在我国尚不健全，金融、财税扶持不够完善，无法长期，有效和直接地支持不断增加的住房保障体系。虽然住房投资规模不断扩大，但与住宅投资总量相比保障房仍呈下降的趋势。我国目前的分税财政体制使地方政府的财政收入增长较缓慢，而保障性住房地建设需要地方政府投入大量的资金，因此导致地方政府财政负担过重，严重影响积极性。住房公积金作为住房保障体系的另一资金来源，利用率较低，
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使大量资金沉淀，无法充分发挥其功能。
（五）审核、退出机制不健全
被保障对象的确定应该以个人和家庭收入水平为标准。当前我国的个人和家庭的总收入信息统计还停留在初期，只能对潜在的收入进行汇总，但是针对那些“隐形收入”大多时候无能无力，让一些不符合标准者有机可乘，是政策的实施在一定程度上偏离了它的初衷。另外，个人收入并不是一成不变的，当个人和家庭的收入水平超出了被保障范围时，不再享受低收入群体相应的的政策，应该给予及时的调整并撤销。但是，目前为止我国的退出机制还没有初步形成，对符合标准的低收入群体得到保障之后的收入信息统计不到位，造成了后来符合标准的申请者不能得到应有的保障，无法使保障政策实现“良性循环”。
四、部分国家保障性住房政策的考察
住房保障制度关系着人民的利益，也对国家有着举足轻重的作用。世界各国政府根据本国的经济发展、居民需求、国家实力等情况，采取了各种有参考价值的住房保障制度。各个国家住房保障制度的发展历史有着明显的不同，但这些国家和地区都在实践中
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摸索出了适合本国国情的住房保障制度。
（一）美国对低收入群体的住房政策 1．完善的住房保障法体系
帮助低收入家庭解决住房问题是美国住房保障体系的重点。美国从1930年开始就关注低收入群体的住房问题，先后出台《住房法》、《住宅抵押贷款法》、《国民可承担住宅法》等法案。美国政府还特别注重法律的不断完善，在不同的时期对一些法律条文进行修改或者提出新的法律，使住房政策时刻在法律的保护之下，具有权威性和有效性。美国这一特点在全球的住房保障政策中是最典型的。
2．强大的金融和税收支持
2010年美国纯粹用于保障性住房建设方面预算达395.35亿美元，再加上金融税收支持方面的支出，总共高达9363亿美元。1992年美国提出的“希望六号计划”，由联邦政府拨款建造高质量、高服务、配套设施齐全的社区住房，形成了由不同种族、不同收入组成的混合居住的新型社区。美国政府在成功实践了“希望六号计划”的基础上，又成功启动了“精选住宅区计划”，更加强调住房项目配套设施发展的可持续性。在“精选住宅区计划”下，政府鼓励非营利组织以及更多的地产开发商参与者来申请该项目，为撬动私人资本与公共住房的重建和复兴创造条件。[7]
（二）新加坡的低收入群体住房政策
当前世界上解决住房问题较好的国家是新加坡，新加坡政府的行政干预和政府介入政策，是一种有效的住房保障制度，也颇具有新加坡的特色。
新加坡政府提供组屋是一种重要的住房保障制度。与中国的经济适用房相比，新加坡的组屋保障的范围更大。比起我国现行的保障房制度，新加坡面对社会的低收入群体甚至对于夹心阶层来说实行的显然是一个更大更有力的保障，可以满足人们对住房的长期需求的。
新加坡政府在建国初期就将解决住房问题作为政府的重要工作之一，成立了建屋发展局，推出了“居者有其屋”的组屋计划。该计划中政府提供国有土地和适当征用私有土地，银行和中央公积金局保证所需的资金。新加坡政府在组屋的实施计划中，形成了由建屋发展局负责组屋的规划和建设，中央公积金局和邮政储蓄银行等金融机构提供建设组屋资金的组屋供应体系。这些部门通力合作、相互配合，组成了新加坡完善的住房保障制度的形成。[8]
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（三）日本的住房保障体系
二战之后，日本政府为了防止本地、房租价格的高涨，颁布了房租管制令，对出租房屋的价格进行限定。二外战前出台的“租房租地法”虽然在一定程度上减轻了租房者经济负担，但该法规定如果租赁者在出租期满后想要更改原来的合同，房主不得拒绝，导致了房主不轻易出租住房，出租房源反而减少。
1950年日本颁布了《住房金融公库法》，金融公库由政府出资，亏损由国家填补，主要针对难以从民间金融企业融资的个人与企业购买或建设用于自己居住的住房提供优惠贷款，极大地支撑了中等收入家庭的住房建设，只是进入90年代后住房金融公库的利率优势开始消失。
1951年日本制定并颁布《公营住房法》，规定由中央政府向地方政府提供财政补助，用于修建出租房，出租对象开始为所有阶层，后来规定只向处于收入阶层最低的25%的国民提供。一旦该国民收入提高不在这个范围内就要搬出，同时还要根据住房情况适当提高房租，但对于住房特困者、收入低的老人家庭、残疾人家庭等给予特别照顾。
1955年日本制定颁布了《日本住房公团法》，由国家出资成立日本住房公团，在住房严重不足的大城市及其周边修建公寓式的住房，面向大城市工薪阶层供给住房租赁、商品房、住房土地，公团由中央政府和地方政府全额出资，公团建设后的住房出让给土地所有者，出租住房业务由土地所有者完成。1999年日本政府将住房公团与宅地开发公团合并的住房整备公团更名为都市基盘整备公团，也就是现在的都市再生机构。[9]
上述国家虽然政治、文化、经济背景有很大的不同，但对解决低收入群体住房这一问题都进行了很大的改革和完善，找出了符合自己国家国情的住房保障政策，缓解了低收入群体的住房压力，推动了经济的发展和地区的稳定。同时这对于完善我国低收入群体住房保障政策有重要的启示意义。
五、完善我国城市低收入群体住房保障政策的措施
城市低收入群体作为我国居民的重要组成部分，解决他们的居住问题是确保国家安定和谐快速发展的必要举措。虽然我国现行的住房保障政策取得了相当的成效，在构建和谐社会中发挥了巨大的作用，但政策并不是完美的，存在着很多问题，针对这些问题从保障对象、供应渠道以及法律法规和监督机制、进入退出机制出来提出一些建议。
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（一）明确政策对象范围
一方面，住房保障政策对象确定的准确度是保障房政策制定和实施的基础条件。各地政府应该根据本地区的经济发展水平，综合考虑城市最低工资标准、最低生活保障和人均收入水平，并要结合现代化的电子信息技术建立和完善个人收入申报机制，对个人的收入和保障标准进行合理的划分，确定好不同阶层收入的分界线，以及廉租房、经济适用房和公租房的保障分界线，确保三者政策对象之间合理的衔接，避免夹心层的出现。
另一方面，大部分城市保障的主要对象是当地户口的居民。近几年城市中外来务工人员大量增加，为城市的发展提供了不可或缺的力量，应当打破户口限制根据实际情况把符合标准的人群纳入保障范围。另外保障对象也应该充分考虑毕业后在本地工作的非本地生源的大学生，大学生作为一个特殊的群体，收入水平处于一个尴尬的夹心层阶层，造成了大多数大学生长期处于“蜗居”状态，降低工作热情，因此应该给予特殊保护，纳入低收入群体保障范围。
（二）多元化供房渠道
目前房价居高不下的一个重要原因就是我国单一的住房供应体系。在这种单一的住房供应体系下，开发商垄断了房产开发权和购地权。这种条件下，开发商从中获取的利润远远高于房屋营销成本价。政府可以允许并鼓励公民集资合作购地建房，这样就可以使房屋的价格降低一大部分，如果政府再给予一定的优惠政策，那样房价将会更进一步的降低。这样就可以有效的抑制房价的上涨，使房地产市场理性化，减少市场泡沫。
开放住房供应渠道，实现供应体系的多元化，是解决当前被歪曲的房地产市场和满足不同阶层收入群体住房需求的可行之路。在节约用地的前提下，政府允许公民集资合作建房，并且在符合城市的总体规划，这样就会对房地产开发商构成竞争，从而降低房产行业的高额利润，有利于稳固我国的房价，真正实现低收入群体有房可住。
（三）建立保障住房体系的法律法规，加大对实施政策的监督力度 1．加快保障体系法律法规建设进程
住房保障制度想要发挥更大的作用，必须要有法律支持。目前我国出台的《廉租住房管理办法》和《经济适用住房管理办法》只是法规文件，至今还未有专门性的住房政策法律法规来支持保障房政策。因此，我国应尽快的出台相应的法律法规，为保障性住房提供合理有效的法律支持。这样才能对违法违规的行为作出相应的惩罚，保证住房市场持续、稳定的发展。
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