一中东校区地块可行性调研
第一部分：项目概况
一、 宗地位置
目标地块位于金安区七里站商圈，该商圈开发较早，商业成熟，配套完善，居住氛围较好。
人民路小学 银河逸城风景 徽盐龙湖湾 目标 地块 阳光巴黎春天 远大幸福里 人民医院分院 六安一中东校区 绿篮子 天成金域华里
附图：地块区位图，周边标志性建筑物的相对位置。 二、 宗地现状 1、
地块四至：东至安丰路，南至皖西路，西至阳光巴黎春天小区，北
至人民路小学。 2、
地块分为两部分，靠西边地块较高，东边低，高低差7米左右。
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3、 地块靠皖西路有加油站一座，根据目前了解到的信息是保留不
拆迁。地块内无高压线、水塔、河流沟壑等其他不可移动设备。地块内无铁路线、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。 4、
地面居民拆迁户基本完成回迁，部分房屋未进行拆除，地块沿
皖西路与安丰路仍有大量商业未进行拆迁，这对以后拿地开发的进度有较大影响。 5、
宗地现状图
大量房屋未拆 皖西路加油站
已无居民户居现场杂乱无章
三、 项目周边的社区配套 1、
交通：地块紧邻城市主干道皖西路和安丰路，交通畅达无阻，
目前有六条公交线路直通本地块。 2、
教育：地块南面正对面是六安一中东校区，北面紧邻人民路小
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学分校，教育资源配套较好。 3、 4、
医疗：东面毗邻六安市人民医院分院（403医院）。 商业：紧邻七里站商圈，绿篮子超市、各大银行分支、生活配
套齐全、商业氛围浓郁。 四、 地块规划控制要点
用地面积 容积率 建筑密度 绿地率 车位配比 回迁 其他要求 93376㎡ 2.2 25% 皖西路退红线30米，安丰每标准户住宅2246㎡路退红线20米，其他道路35% （100㎡）商业3929㎡ 多层退10米，高层退20配1个 米。
第二部分：区域房地产市场分析
一、区域房地产市场供求分析 1、区域土地市场供应状况：
用地单位名称 土地位置 供地面积（平方米） 出让金亩单价 容积率 总建面 额（万元） 10万方 6210 楼面价 出让方案批准时间 银河逸十里铺安置小城风景 区西地块 阳光巴皖西大道以北，黎春天 长安北路以东 远大幸六安开发区正福里 阳路两侧地块 59769 70万/亩 1.7 621 2008.5.28 91325 152万/亩 2.3 63123 64万/亩 2 21万方 20800 12.6万方 6000 990 476 1527 2009.8.6 2008.4.28 2015.11.3 徽盐龙长安路以西、胜108610 257万/亩 2.53 27.4万方 41950 湖湾 利路以北 长安城 长安南路 196603 263万/亩 2.4 47万方 77800 1655 2013.9.12
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2、周边竞品楼盘现有库存及未来推货量分析
项目至年序项目剩余货剩余货量去化在售竞品楼盘 2015年销量 2016年销量 底剩余货威胁程度 号 量 周期 量 1 阳光巴黎春天 2 银河逸城风景 3 序号 197套 165套 220套 130套 115套 390套 1600套 450套 3000套 三年半 两年半 五年 1400套 重大威胁 300套 一般威胁 2500套 一般威胁 长安城 潜在竞品楼盘 项目至年剩余货量去化项目位置 计划总体量 未来推货量 底剩余货周期 量 目标地块1km内 目标地块对面 / 56万方 38万方 约3800套 约2600套 六年以上 五年 三年半 备注 1 徽盐龙湖湾 天成金域华里 目标地块 3400套 重大威胁 2600套 重大威胁 1800套 / 2 3 20.5万方 约1800套 合计： 截至目前货量：13250套 至年底：12000套 总结分析：目标地块周边目前在售项目是阳光巴黎春天和银河逸城风景，其中巴黎春天是2015年下半年开始销售，逸城风景是2012年下半年开始销售。长安城项目可以作为一般竞品来对待，因为从区域划分来看，长安城属于政务板块楼盘，但距离我们较近。待上市的项目主要是天成金域华里和徽盐龙湖湾，两个项目目前售楼部仍未开放，龙湖湾计划下半年入市销售。区域未来面临的竞争和库存较大，但已知的这几个楼盘均有一个特点：与竞争激烈的城北区域相比，该地块区域楼盘销售缓慢，不急不躁，营销动作少，竞争意识一般。
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3、区域竞品年去化量和价格分析
楼盘名称 累计备案套数 销售周期 备案均价 年均备案套数 阳光巴黎春天 远大幸福里 银河逸城风景 长安城 逸城风景多层 323套 1175套 525套 700套 115套 一年 四年 四年 两年 / 5117元 4923元 4614元 5163元 5323元 323套 293套 131套 350套 /
项目名称 商业位置、布局、面积 阳光巴黎春天 沿皖西路全部回迁 单价 销售状况 商铺暂未启预计13000-18000元/㎡ 动销售 沿皖西路和正阳路，大部分备案价格12800-16500远大幸福里 商铺已售罄 均作为回迁 元/㎡ 银河逸城风景 沿安丰路和纬三路 备案价格12500元/㎡ 商铺已售罄 总结分析：这里需要做一个特别的说明，单从这几个楼盘的去化来看，明显感觉这个区域楼盘去化速度很慢，单个楼盘年均仅300套左右，但事实上这个区域要比这个数据的去化速度要快。因为这几个项目都存在一些问题：逸城风景国企项目，销售不急不躁，且2014年-2015年产品供应不上，拉低了年销量。巴黎春天由于前期产品规划错误，做了大批量的两房和公寓产品（目前预售的860套里面，两房和公寓
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