占比达55%），导致销售不畅，影响了年去化量，同时也拉低了销售价格（通过备案网数据查询，巴黎春天两房与公寓销售均价4950元/㎡，三房销售均价5320元/㎡）。幸福里项目销售较早，一中东校区2014年确认搬过去之后，销售价格和去化量均大幅度提高。本地块最具参考性的竞品项目是巴黎春天，所以我们建议价格直接参考巴黎春天，年去化量在巴黎春天的基础上加100套。根据以上分析，我们将目标地块的年去化量拟定为430套/年，地块去化周期4年，高层均价5100元/㎡，洋房均价拟定为5600元/㎡，商业拟售价13000元/㎡。（以上拟定价均为保守定价，无论市场如何变化，均能保证这个最低售价）
第三部分：规划设计初步方案
一、规划设计的可行性分析
1、根据地段来看，本地块处于城市副中心位置，周边配套完善，具备高价格产品的消费能力；
2、在地块既定的的容积率、净用地面积、建筑密度条件下，进行简单排列，硬性指标上满足洋房+高层的产品规划；
3、从客户群体及周边竞品分析来看，地块满足刚需和改善的基本要求，高层产品主打性价比，跑量回笼资金，洋房产品溢价高，作为项目盈利点之一；
4、因此我们建议该地块产品规划上主要为高层+洋房。 二、初步规划产品配比
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1、地块可参考碧桂园天玺项目，容积率2.2，建筑密度25%，高层配比60%，洋房配比30%；
2、项目净用地面积93376㎡，容积率2.2，按照容积率做满的情况下总建筑面积：20.5万㎡，其中商业按照周长1/4计算面积：1.9万㎡（按三层计算），高层配比：12.3万㎡，洋房配比：6.15万㎡。
第四部分：投资及收益分析
一、一中东校区地块经济技术指标
项目 1、净用地面积 2、总建筑面积 3、地上计容总建筑面积 3.1高层住宅 3.2花园洋房 3.3商业 3.4公建配套 其中 物业管理用房 社区服务 单位 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 - % % 户 辆 辆 辆 辆 数值 93377.28 260713.02 205430.02 124685.52 59962.20 19560.87 1221.43 521.43 700.00 4827.00 备注 140 含地下建筑面积 安置住宅2246m2 西侧地块为花园洋房，9层 按红线周长的1/4*15m进深*3层，安置商业3929m2 总建筑面积的千分之二 非机动车库。按住宅3m2/辆 4、架空层建筑面积 5、地下建筑面积 其中 6、容积率 7、建筑密度 8、绿地率 9、住宅总户数 10、机动车停车数量 其中 地面停车 地下停车 人防面积 非人防面积 50456.00 按总车位的85%，每车位30m2/个-人防面积 6921.14 43534.86 2.20 0.25 0.35 1609 1697 255 1443 2392 按高层建筑面积/18层 住宅：1辆/户；商业：0.45辆/100㎡ 15.0% 85.0% 住宅：1辆/户；商业：4辆/100㎡ 11、非机动车停车数量 二、一中东校区地块成本测算表
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（一）按250万/亩地价拍地
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 成本费用 楼面价格 （万元） （元/m2） 土地费用 36868.64 1861.74 开发前期准备费 3137.67 158.44 主体建安工程费 32368.95 1634.52 基础设施费 4833.99 244.10 配套设施费 13843.82 699.06 开发间接费 814.27 41.12 期间费用 15604.77 787.99 项目总投资 107472.11 5426.96 项目名称 备注 土地款按起始价250万元/亩计入 三、一中东校区地块销售收入测算表
序建筑面积 销售单价 项目名称 号 （m2） （元/m2） 1 高层住宅 122439.52 5100.00 2 花园洋房 59962.20 5600.00 3 4 商业 合计 15631.87 13000.00 5874.98 销售收入 （万元） 62444.15 33578.83 20321.43 备注 销售均价5874.98元116344.42 /m2。每平利润448元/m2 8872.31 448.02 448.02
（二）按220万/亩地价拍地
序号 项目名称 成本费用 （万元） 楼面价格 （元/m2） 备注
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1 2 3 4 5 6 7 8 土地费用 开发前期准备费 主体建安工程费 基础设施费 配套设施费 开发间接费 期间费用 项目总投资 32498.58 1641.06 3088.37 155.95 30616.80 1546.04 4833.99 244.10 13721.59 692.89 810.03 40.90 15604.77 787.99 101174.12 5108.94 土地款按220万元/亩计入 序号 1 2 3 4 项目名称 建筑面积 销售单价 （m2） （元/m2） 销售收入 （万元） 62444.15 33578.83 20321.43 备注 高层住宅 122439.52 5100.00 花园洋房 59962.20 5600.00 商业 合计 15631.87 13000.00 销售均价5874.98元116344.42 /m2。每平利润766元/m2 5874.98 15170.30 766.05 766.05
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第五部分 综合分析及结论 一、 项目综合分析
地块位置优越，所处区域配套完善，商业氛围浓厚，属于城市较早开发地段。地块周边竞争较大，特别是在未来5年内均面临与大型项目的直面竞争。另外地块商业回迁4000㎡，通过对地块周边竞品的了解来看，商业可规划小型综合体商业，以此来提高商业价值。 二、结论与建议
建议地块考虑建设高端住宅产品，按照目前周边楼盘售价来看，地块整体利润较低，未来该区域天成项目与龙湖湾项目均规划大平层产品，区域内可以形成高端居住品质的形象。
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东站、新安大桥、五中对面地块综合比较 地块位置 用地面积 容积率 总建面 预估拿地拿地总价 亩单价 156万/亩 2.48亿 楼面价 预估销售均价 高层4245元/㎡，洋房4700元/㎡ 东站对面 104220㎡ 2.2 23万方 1080元/㎡ 五中对面 93376㎡ 2.2 20.5万方 220万/亩3.08亿1504元/㎡高层5100元/㎡，-250万/亩 -3.5亿 -1710元/㎡ 洋房5600元/㎡ 135万/亩 3.62亿 去化周期 利润 1130元/㎡ 地块情况 高层4200元/㎡，洋房4700元/㎡ 其他 丰泰对面 178464㎡ 1.8 竞争威胁 32万方 配套分析 地块位置 预估销售均价 商业氛围差，学高层4245元/㎡，暂无竞品，无东站对面 区差，交通一般，洋房4700元/㎡ 威胁 区域品质差 成熟商圈，学区高层5100元/㎡，未来库存量五中对面 完善，交通畅达，洋房5600元/㎡ 大，威胁较大 区域居住品质好 环境优美，交通高层4200元/㎡，高层产品受较差，区域整体丰泰对面 洋房4700元/㎡，到恒大威胁 配套一般，未来别墅9000元/㎡ 发展潜力大 7年 拆迁完成，地270元/㎡ 已挂牌，随时1.1万方商业回购 进行开发 4年 居民户拆迁4000㎡商业回迁，450-770完，大量商业2000㎡住宅回迁，元/㎡ 未拆迁，需要加油站不可移动 推动 拆迁完成，随污水处理厂不可移5年半 527元/㎡ 时可挂牌 动
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