编号： 项目可行性研究报告（参考模板） 版号：A/0 页码：第 16 页 共 21 页 第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题 （一） 主要指标测算
1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价 2、投资收益分析（参考以下格式）： 经济指标 楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 A A+M A+2M ?? A+nM 注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。 3、根据需要，可增加如下测算： 销售净利率 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 完全成本 最高楼面地价 最高总地价 注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。
（二） 竞争对手分析（简化版此项可省略）
1、 主要背景，控股股东情况
2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）
3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本 4、 操作水平，主要开发的项目
5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。
编号： 项目可行性研究报告（参考模板） 版号：A/0 页码：第 17 页 共 21 页 （三） 制定策略
1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。 3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。 （四） 资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
编号： 项目可行性研究报告（参考模板） 版号：A/0 页码：第 18 页 共 21 页 第十部分：在新城市开发需要补充的内容（简化版此项可省略） 一、
市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售
量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。 3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分
布区域等。
4、各行政区市场比较：
（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比
重、平均价格等。
（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 5、当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的
开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 8、客户的购买偏好、购买关注的要素 9、重点楼盘描述 二、
需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）
编号： 项目可行性研究报告（参考模板） 版号：A/0 页码：第 19 页 共 21 页 附件：
1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。 2、按照成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 成本测算可采用两种方法：
（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但
要注意在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。 （2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。 上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格：
成本估算表 成本项目 一、土地获得价款 1、政府地价及市政配套 2、合作款项 3、红线外市政配套 4、拆迁补偿费 二、开发前期准备费 1、勘察设计费 2、报批报建费 3、三通一平费 4、临时设施费 三、主体建筑工程费 1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门、窗工程 4、公共部位精装修 5、室内精装修 6、室内水电气暖 总成本（万单位成本元） 2参考项目（元/m） 单位成本 说明 编号： 项目可行性研究报告（参考模板） 版号：A/0 页码：第 20 页 共 21 页 7、室内设备及安装 8、室内智能化系统 四、红线内市政工程费 1、室外给排水系统 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统 4、室外高低压系统 5、室外消防系统 6、室外智能化系统 五、园林环境费 1、环境设计费 2、绿化建设费 3、建筑小品费 4、道路广场建造 5、围墙建造费 6、室外照明费 7、室外背景音乐 8、室外零星工程 六、公共配套设施费 1、游泳池 2、会所 3、幼儿园 4、学校 5、儿童游乐设施 6、商业设施 7、其他 七、开发间接费 1、工程管理费 2、营销设施建造费用 3、资本化利息 编号： 项目可行性研究报告（参考模板） 版号：A/0 页码：第 21 页 共 21 页 4、物业管理完善费 合 计 说明： 1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类 2、参考项目可选择公司内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性 3、现金流量预测表
4、欲签订的意向书和合同文本 5、新城市开发的市场调研报告