着渔洞零售市场领头羊的角色，经营面积约2000—2500平方米。在所访问的对象中，100%的消费者有在渔洞新世纪超市的购物经历。经过我们调查队员的走访，发现渔洞新世纪超市具有如下优点：A、秉承主城新世纪超市的一贯作风，在卖场商品陈列、人员服务方面均大大优于渔洞当地零售商场，给人感觉，走入渔洞新世纪超市和在解放碑主城的新世纪超市没有什么分别；B、醒目的价格标签，让消费者一目了然；C、商品种类的多样化，给了顾客较大的选择空间；D、店内工作人员统一规范的职业化的服务语言，给顾客带来温馨的购物感觉。
但是，和主城区新世纪超市相比，渔洞新世纪超市也有相应的一些弱点：A、部分商品价格相对主城偏高，使部分消费者感到不满；B、店内促销活动较少，没有为吸引客流而特意进行的时令性促销；C、店内陈列相对不是很好，POP设计相对主城也逊色不少；D、生鲜做得不是很好，商品品种不多；E、店堂面积有限，店堂空间低矮，给人压抑感。
从上可以看出，在当地零售商业整体水平和档次较低，消费需求未能得到满足，新世纪超市处在垄断地位，生意非常兴隆的情况下，渔洞新世纪超市在经营中存在着一系列问题，导致消费者的不满，竞争劣势暴露明显。
（2）立丹百货分析
立丹百货位于新市街区政府的对面，两层楼，经营面积3000多平方米，采取招租方式，各自经营的方式进行经营。主要经营男女服装、儿童服装、鞋类、箱包等。因定位不清晰，商品结构不合理，品牌知名度不高，促销乏力，价格混乱，服务质量不高，因而生意冷清，甚至不及周边的品牌专卖店，在市场竞争中的劣势十分明显。立丹百货渔洞店实际上就是一家店内商业街，很难说得上是一家百货商场。
（3）沿街专业（卖）店分析
沿街专业（卖）店存在的问题主要是：在店面整体环境和商品陈列方面：A、59%的商店没有全新而醒目的店牌；B、78%的商店没有明显的POP张贴和陈列；C、89%的商店没有明显的商品促销打折信息；D、62%的商店没有明显的价格标签；E、81%的商店没有主打商品信息；F、38%的商店灯光不够明亮。在店内工作人员服务水平方面：A、70%的商店的工作人员没有职业化的工作语言，比如没有用“请”；B、100%的商店的工作人员没有微笑服务。
在所经营的商品方面存在品种较少，档次较低的问题。为了调查当地专业（卖）店商品的主流价位，我们针对这些专业（卖）店进行了“男士夹克”和“女士毛衣”的价格调查。调查发现：A、52%的服装店的男士夹克主流价格在“100—150”，11%的服装店主流价
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格在“50－100”，150元以上的只占37%，明显低于我们前面调查的“超过一半的消费者的男士夹克主流心理价格在150元以上”。 B、32%的专业（卖）店的女士毛衣的主流价格在“80—120”，14%的在“40—80”，说明接近50%的零售店的主流价格在120元以下，明显与前述的消费者调查部分的“80%以上的消费者的主流心理价位在120元以上”相矛盾。现有专业（卖）服装店的商品档次明显不能满足消费者的需求。
专业店男士夹克主流价格200-3001100以上7P-100110-200190-15052%专业店女士毛衣主流价格200以上14@-80140-200110-16029?-12032%综上，我们可以得出目前渔洞零售商业的一些问题和矛盾：
1、渔洞的零售业以传统的临街专业（卖）店为主，现代商业业态发展滞后，店面装修、商品陈列、服务水平和意识均远远低于主城区，整体的商业环境、气氛、视觉效果与消费者日渐挑剔的购物环境需求产生矛盾。许多消费者视解放碑购物广场为理想的购物天地，解放碑集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的购物环境让他们流连忘返。但渔洞目前散乱、陈旧、单一的购物功能显然不能满足他们立体的购物需求。
2、商品低档次、结构单一与不断增长和提高的消费需求产生矛盾，导致消费者纷纷前
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往解放碑、南坪等商业中心去购买消费的问题。商品结构单一，品种偏少，与消费者多样化的需求产生矛盾。不断提高的购买力和消费水平，使得渔洞的消费者的眼光变得更加挑剔，与主城区的消费者一样，也追求个性，追求时尚化和多样化的商品，但渔洞零售市场单一的商品结构显然不能满足他们的要求。
三、综合商场定位和业态选择
（一）海天商业广场整体定位
海天商业广场是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务于一体的综合性商业区，开发商的目标是要充分利用各方面的有利条件，发挥自身各方面的优势，挑战新民街传统商业区，将这片渔洞镇最后一块黄金宝地打造为巴南区新兴的现代化商业中心、城市建设的典范、市民购物休闲的好去处，满足社会的多元需求，体现社会文化、经济发展与环境生态共生的最佳综合效益，重现一个复合共存的城市生活与城市景观区域，创造巴南商业的繁荣。
在商业广场，开发商和有关合作伙伴要有序设置百货商场、大型超市、电器专业店、男女时装店、儿童用品店、文化用品等等，还要设置餐饮业，包括高级酒店、餐厅、饭店、风情小吃，也要有休闲娱乐、商务金融、文化交流，并且是各业全面配套，均以中档为主，以高档引领时尚，以低档保必需。要科学规划，确保设置全面，分区明显，有机联动，整体优势配合，形成共生共存的生态商业格局。
（二）综合商场的市场定位
商场的市场定位，是在认真分析项目内外条件，研究潜在消费群体构成和市场竞争格局的基础上，找出商业项目在整个同行中的准确位置。也就是要确定为谁服务，以及通过选择何种商业业态、哪些商品种类、什么样的商场环境、何种价格位置等去满足服务对象的问题，以便将拟设商业项目与竞争对手明显地区别开来，在消费者心目中留下鲜明的、生动的印象，形成特色和竞争优势。
根据海天商业广场商圈内的人均收入、购买能力、消费模式、城市结构、居民分布、竞争状况，该综合商场的目标市场应该是：圈内以产业工人为主，包括机关公务员、学生、商业职工等城镇居民。这些消费群体家庭人均月收入一般在800—1500元之间，其日常生活基本消费约占收入的35—45%，追求品牌化、时尚化、多样化和个性化的享受型和发展型消费呈快速增长的趋势。特别要重视针对大型工业企业的技术工人、工程师、管理人员、机关公务员（包括周边各乡镇）、知名学校的学生和教师的服务。这些消费群体是品牌消费、
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时尚消费的主体，对在大型百货商场、现代超市购物消费格外钟情。也要高度重视针对核心商圈和边缘商圈内居住的大量居民的日常生活所需食品和日常生活用品的经营，加强引导，满足其提高生活质量的需要。
（三）综合商场的业态选择
目前，各地零售商业的业态一般仍然以大型综合百货商场为龙头，领导消费潮流，但超市作为新生力量发展迅速，各种类型的专业商店和精品专卖店，也日益显示出自身的经营特色。海天商业广场是未来巴南区的商业中心，但又是典型的商业和住宅结合的商业地带，同时考虑到整个巴南缺少现代化电器专业店的实际，因此，拟设的综合商场既要有现代百货业态，满足消费者对时尚性、品牌化挑选性商品的需要，如化妆品、黄金珠宝、男女服饰等，也要有与周边居民日常生活息息相关的超市业态，还要有专业电器业态。百货、食品超市、电器专卖三种业态有机结合，满足消费者综合购物需要，彼此为对方吸引顾客，形成强有力的综合购物吸引力，有利于形成大量客流和人气。
（四）综合商场的商品档次定位
根据海天商业广场商圈内的居民的群体特征和商圈内市场竞争的特征，综合商场要以大量个性各异的中档商品满足大众需要，以适量时尚、品牌商品引导消费潮流，以多变的优质特色低价商品保证必需并吸引更多的顾客。尤其要防止过度时尚高档和过度中低档两种倾向。
（五）综合商场的楼层布局
根据该综合商场的定位，为有效利用场地资源，方便顾客浏览购物，营造良好的购物环境，该综合商场负一楼的2300平方米拟设为以各类食品为主的超市；一楼平街层2400平方米主要经营化妆品、钟表、照相器材、精品电器、通讯器材、黄金珠宝、玻陶工艺品等；二楼2400平方米主要经营男女时尚品牌服装服饰；三楼2400平方米，以约1500平方米经营针织、床上用品和文体用品，以900平方米经营电器。
四、综合商场投资方案
（一）综合商场的产权基本模式
该商场的土木工程和基础设施由开发商根据商场经营者的物业要求进行建设，拥有所有权。开发商愿将该商场的经营权以“完善的设施，极低的租金”出租给市内外知名零售
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企业经营，租赁期限10—15年。租赁期满，原租赁者有优先续租的权利。
（二）综合商场的租金标准
开发商根据“放低门槛，放水养鱼，共存共荣”的原则，寄希望于知名零售企业和大量知名品牌进入，让租赁者或经营者拥有低成本的竞争优势并能为市场提供物美价廉的商品和服务，获得理想的经营效益和投资回报。为此，开发商以“底线”的租金报价，确定的10年租赁期租金标准及租金额如下。
综合商场的租金标准及租金（底线） 单位：元/M2 万元 年份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 单位租金 年租金 24 240 24 240 24 240 28 280 31 310 33 330 35 350 37 370 37 370 第10年 37 370 （三）综合商场投资的方案
根据该综合商场的定位、商品结构和楼层布局，需要商场经营者投资约1190万元进行装饰、购置必要的经营设备，并有足够的流动资金确保经营流转。
综合商场投资预算 单位：万元 一 1 2 3 二 1 2 3 三 项目名称 直接工程费 装饰工程费 经营设备费 其他费用 工程间接费 工程监理费 开办费 预备费 流动资金 投资总额 估算价值 730 500 210 20 60 10 40 20 400 1190 说明 收银设施50万元，运输设备30万元，冷冻设备80万元，其他设施50万元 五、综合商场营业额估算及财务分析
（一）综合商场的初始年营业额估算
1、核心商圈居民消费额估算
按照核心商圈内顾客光顾本商场的可能性约为90%，核心圈人口包括商场西边大江厂折算为7万人、东边500米范围内折算为5万人，共计约12万人以上，按每3人为一户每月购物3次，每次60元计算：
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