六、北京南城区域写字公寓市场研究
写字公寓市场特征描述
1、开发成本比写字楼低，银行购房按揭优越，土地使用年限长，导致北京写字公寓市场长期火热；
2、写字公寓在建筑设计上脱离了住宅形态，更适合办公，避免了传统商住公寓的缺陷；
3、销售价格比写字楼低，比公寓高，针对购买力比个人强的企业，销售业绩普遍很好；
4、有一定的政策风险，主要是政府控制和银行按揭控制风险；
写字公寓市场的客群研究
1、小型成长企业：广告、贸易、律师、制造、IT、咨询行业及外地企业办事处； 2、制造和贸易业：不需要良好形象的办公和商业环境，本案所在地处于制造和贸易业发达区域；
3、国家政策不限制广告、律师类公司在住宅小区内办公，因此这类公司比较多； CBC带来更多的写字公寓消费客群。
南城区域企业行业分类
南城行业需求：
? 制造设备
? 服务、咨询、科技 ? 贸易 ? 装饰、工程 南城区域企业办公面积需求 行业需求图房地产服务、咨询、科技广告传播律师税务师贸易制造设备装饰、工程12%1)4%3%7%企业面积需求图 150-200平米的企业面积需求最为旺盛 100-150平米150-200平米100平米以下200平米以上周边项目分析
南城区域个案研究一：嘉业大厦一期客户分析 嘉业大厦一期——照顾要企业分类图 设备3%电子3%医疗4%科技13%广告5%园艺文化印刷1%家具房地产1%1%消防1%1%事务所2%3%美容美体顾问3%3%嘉业大厦主要公司分类图其他8%贸易23%服装5%办事处7%工程10%从上图分析得出，目前嘉业大厦的主要使用者为商贸类、科技类、工程类、办事处、服装等。客户的行业分布从一个侧面说明了本区域商务客户的行业分布特点。
贸易科技工程电子设备顾问家具文化印刷 嘉业大厦一期——客户特征办事处美容美体园艺服装事务所其他广告消防医疗房地产? 以自用为主；
? 充分认可南城的发展空间，以及南城办公物业的较高性价比； ? 注重房屋的实用性，对项目档次没有过高要求，但对价格较为敏感； ? 对周边市场非常了解，臵业较为成熟； ? 对办公场所的预算资金较少。
主流行业：贸易类、科技类企业。如：服装业、五金机电、商贸等。其特点是对办公空间投入资金较少，但产品利润较高，追求良好的办公环境。
南城区域个案研究二：南曦大厦客户类型分析
行业分布：主要以电子、设备为主，其中网站的数量较为突出；其次，服装与装饰业也具有其为数不少的位臵；少量穿插其他产业。 南曦大厦客户特征：
? 以自用办公为主；
? 客户科技技术掌握程度较高，相对提升大厦品质； ? 注重实用性，对价格较为敏感； ? 以该区域作为跳板，重视潜在发展。
南城区域个案研究三：双城公寓客户类型分析
双城公寓用于商住，仅有少量公司入住。大部分作为出租住宅使用。大厦行业分布突出特点为首层的汽车经销与汽车展厅。另具部分其他种类的行业分布。 双城公寓——客户来源与特征
? 产业分布客户来源不明显 客户来源 ? 区域仍以本地为主 ? 小型客户较少 客户特征 ? 注重客户自身产品展示 ? 对周边市场非常了解，臵业较为成熟
个案研究四：芳群公寓（时代芳群）客户类型分析
行业主要以技术含量较高的科技为主，兼有各类网站分布。其次，服装服饰及家居装饰具有其稳固的占有市场。其他各类行业均匀分布。
由时代芳群的客户类型来看，其客户来源大部分还是以附近区域的北京南城客户居多。该地区固有的各种产业，例如：服装及装饰等经营客户，仍是其重要的产业客群。
芳群公寓（时代芳群）客户特征： ? 以自用办公为主；
? 对办公场所的预算资金较少；
? 注重房屋的实用性，对项目档次没有过高要求，但对价格较为敏感；
南城区域个案研究五：远中悦麟会馆 ? 地理位臵：南三环赵公口桥 ? 占地面积：2440平方米 ? 建筑面积：3万平米
? 入住时间：2006年11月01日 ? 装修状况：精装修 ? 均价：6800元/平米
远中悦麟会馆以中小户型为主；户型面在110平米以内；并非纯写字公寓；
写字公寓市场研究结论：
? 南城写字公寓主要企业性质为：服装、制造设备、服务、咨询、科技、贸易、
装饰、工程；
? 企业需求面积主要集中在150-200平米之间； ? 需求的写字公寓产品逐步趋向纯粹办公用途。
七、北京南城区域商业市场研究
规划中的南城主要功能区有：①中华民俗文化园(前门至永定门中轴线两侧)。其中北部为传统商业文化旅游区，南部为民俗文化旅游区；②体育产业园(环龙潭湖地区)；③传媒产业密集区(宣武门外大街至菜市口大街）。
据此，目前北京南城形成了三个主要的商业中心区：国际传媒大道，木樨园商圈和丽泽商务区。
国际传媒大道，北起宣武门，南至南二环滨河路，全长3.2公里，与马家堡西路直接连通，其中已建和拟建的有北京移动通信枢纽大厦、北京通信大厦项目、国际新闻中心和新闻出版总署办公大楼；