论地役权登记对地役权变动的影响
关键词: 地役权，初始登记，变更登记，注销登记
内容提要: 《物权法》第158条对地役权的设立既已采登记对抗主义规则，第169条关于已登记地役权的变更和转让应及时办理变更登记的规定，也应解释为登记对抗主义规则。已登记地役权因当事人的意思表示而提前消灭的，应采登记对抗主义规则；因供役地灭失等事实行为而消灭的，应采登记宣示主义规则。
地役权的变动包括地役权的设立、变更、转让和消灭。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第158条对于地役权的设立虽然采取了登记对抗主义规则，但未指明地役权登记的具体要求及其意义。《物权法》第169条对已登记地役权的变更、转让和消灭，究竟采取了登记生效主义、登记对抗主义还是其他规则，并不明确。本文拟从《物权法》的相关规定出发，结合现行不动产登记规则，讨论地役权登记对地役权变动的影响。
一、地役权的设立与地役权的初始登记
《土地登记办法》第25条规定：“本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。”据此可知，地役权的初始登记，即指在土地总登记或房屋总登记之外，对设立的地役权进行的登记。
《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”该规定对地役权的设立采取了意思成立—登记对抗主义的规则。这种模式既不同于《物权法》第139条对建设用地使用权的设立所采取的登记生效主义规则，也不同于《物权法》第127条第1款对土地承包经营权的设立所采取的纯粹意思主义规则，使《物权法》规定的物权变动模式更趋复杂化。
与建设用地使用权等其他用益物权的设立只需在土地登记簿中进行一次性初始登记的情况不同，地役权的初始登记既包括在供役地的登记簿中进行登记，也涉及应否在需役地的登记簿进行登记的问题。那么，地役权的初始登记仅仅是指前者，还是也包括后者在内？这两种不同的登记，对相关当事人的利益有何影响？
从理论上说，由于地役权系存在于供役地之上的权利，地役权的客体是供役地而非需役地，故地役权的初始登记理应指在供役地的登记簿进行的登记，而不包括在需役地的登记簿所作的登记。在德国，地役权的成立须通过物权合意与登记，并记载于供役地的登记簿簿页；在需役地的登记簿中，虽可为地役权登记，但该登记并非地役权之成立所必需，且对《德国民法典》第892条所规定的土地登记簿的公信力，也不生意义。随着地役权的成立，地役权就成为需役地的成分，随需役地而一同移转于权利继受人；至于地役权是否已在需役地登记簿中附注，对该移转则不生影响。{1}(P722-723)在我国，也有学者认为：“在供役地登记
簿中进行登记是地役权的对抗要件，但是否在需役地登记簿中记载并不重要。即使没有在需役地登记簿上标明地役权的存在，需役地移转的，地役权也随之移转。”{2}(P258)
不过，我国《土地登记办法》第37条规定：“符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中”（第2款）；“供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿”（第3款）。《房屋登记办法》第65条规定：“对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。”根据上述规定可知，在我国，地役权的初始登记应当在供役地的登记簿和需役地的登记簿一并为之；在供役地与需役地属于同一登记机关管辖的情况下，由登记机关分别在供役地和需役地的登记簿中进行登记；在供役地与需役地分属不同登记机关管辖的场合，须在供役地的登记机关完成登记后，再由其通知需役地的登记机关在需役地的登记簿办理登记。一般来说，因地役权的初始登记应在供役地和需役地的登记簿中一并进行，故通常不会发生仅在需役地的登记簿予以登记，而没有在供役地的登记簿进行登记的情况。不过，由于供役地的登记机关怠于通知或者需役地的登记机关工作失误等原因，实
践中难免出现地役权的设立仅在供役地的登记簿予以登记，却未在需役地的登记簿办理登记的情况。这对相关当事人的利益会不会产生影响呢？
实际上，在需役地登记簿中欠缺地役权设立登记的事实，虽然不影响地役权所具有的对抗第三人的效力，但却会影响到供役地权利人和地役权受让人之间的权利义务关系。例如，我国台湾学说一般认为，地役权的设定如约定为有偿，因其非地役权的成立要件，不当然随地役权的移转而移转，故非经登记，不得对抗受让需役地的第三人。{3}(P421)、{4}(P72)此所谓登记，应当指在需役地的登记簿进行的登记。这种见解无疑是正确的。原因在于，若关于地役权人负有支付租金义务的约定仅在供役地的登记簿予以登记，而未在需役地的登记簿进行登记，那么因信赖需役地登记簿的记载而从需役地权利人处受让地役权之人，就未必知晓地役权人负有支付租金义务的事实。于此情形，若令受让人承受原地役权人对供役地权利人所负的支付租金义务，难免给受让人带来不测损害，有失公允。
在日本，判例认为地役权只限于无偿，即使缔结了由需役地所有人向供役地所有人支付对价的合同，其对价支付义务亦不得成为地役权的内容。我妻荣认为，对此应该理解为，对价虽然可以成为地役权的内容，但由于不能进行登记，所以不能对抗第三人。{5}(P378)与此不同，按照我国《土地登记办法》第37条第2款和《房屋登记办法》第65条的规定，登记机关应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需
役地的土地登记簿或房屋登记簿，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中或者附于供役地和需役地的房屋登记簿。可见，在我国，地役权合同中关于地役权人对供役地权利人负有支付租金义务的约定，是能够并且也应当记载入需役地的登记簿的。由此，关于地役权人向供役地权利人支付租金的约定，如未记载于需役地的登记簿，就不应对因善意信赖需役地登记簿而受让地役权的人产生约束力，也即地役权的受让人对供役地权利人应不负支付租金的义务，以便保护善意受让人的利益。反之，如该支付租金的约定已经记载于需役地的登记簿，例如约定地役权人应逐年支付一定的租金，则地役权的受让人对于受让地役权之后新产生的租金即负有支付义务。
此外，在设立地役权的事实未在需役地的登记簿进行初始登记的情况下，如果受让人受让需役地权利之时并不知晓地役权的存在，则其应有权拒绝承受原地役权人所负有的维持行使地役权所必需的附随设施的义务，也不必承担因该附随设施致人损害而产生的赔偿责任。这样处理的理由，是为了使善意受让人免受不测损害。 二、地役权的变更登记对地役权变动的影响
根据《土地登记办法》第38条、第46条的规定，在地役权人发生改变，或者地役权人的姓名或名称、地址和土地用途等内容发生变更的，供役地权利人和需役地权利人可以持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。《房屋登记办法》第66条也规定：已经登记的房屋地役权变更、转让的，当事人应当提交有