级酒店——恒益酒店、在建五星级的产权式酒店――三水花园酒店、以及三水规模最大、种类最全的综合性休闲娱乐购物广场——三水广场。周边民居密集，人流较大，此地段已形成较成熟的消费环境。
2.2 三水商业现状
随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活水平得到了很大的改善,中心城区人口（包括流动人口）骤增，可以说消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆、高明等粤西地区以及广西地区联系的重要通道，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同样有着巨大的消费力。
但是，三水本地零售业界却因资金、管理、观念等问题未能及时捕捉商机，三水区目前的商业状况应该说是不能适应其经济发展的需求。三水区的商业设施多沿路蔓延，缺乏统筹布局。目前三水商业中心区如新华路、文锋东路、文锋中路、红卫路两侧行成的商业街，基本为底层铺面经营，以满足居民的日常生活消费为主，没有形成真正意义上的商业街。虽然商业设施总量较多，但网点规模小、档次低，超过300平方米营业面积的零售网点有19家，超过1500平方米的仅为7家，而最大的综合型商场，其营业面积也不超过6000平方米。且目前商业机构的硬件设施明显落后，市场服务设施也不符合现代物流业的发展，制约了商业的发展。在这种情况下，不少三水人在周末开车或者乘车奔向广州、佛山的超市、商场大采购一番，据估计“三水人日常消费的三成金额，流进了广州、佛山市场”。
2.3 项目的发展机遇
面对消费市场的日渐成熟，三水区政府已提出“大力发展现代物流业，以大流通促大发展”的工作思路，希望借助建设广东第三大城市这一机遇给三水区的商业流通领域带来发展动力，并引进了三水广场这样的大型综合性商业零售商场落户于三水。随着三水广场的建成和世界500强企业泰国正大集团下属零售企业易初莲花购物中心进驻，将有望带动三水以及周边地区的商业格局发生重大变革。
大型商业项目助推城市品位。三水广场整个项目投资近3亿元人民币，总体面积达8.6万
平方米，建成后将是三水乃至周边地区近5年最大规模的SHOPPING MALL，同时与近在咫尺的一个超过1.5万平方米、两个近万平方米的超大型公园广场组成三水区政府十大重点工程之一。三水广场的建设，改写了三水城区内无大型商业项目的历史，也将极大地提升三水的城市品位。
而经营面积过万平方米的易初莲花也已进驻三水广场，由于大型知名零售商家和各种品牌店、功能店的结合方式，能有效组合各投资商家，并形成强大的规模效应和聚集效应，对消费人群形成巨大的吸引力,同时还促进三水商业朝大型化、专业化、市场化的方向发展，促使三水商业有一个质的飞跃。
随着三水广场、三水花园酒店的进入，再加原有的四星级恒益酒店，本项目所处的广海路已成为三水商业新型业态的聚集地，广海路有望成为三水较为成型的、消费层次较高的商业街，这将有力推动三水工业品市场的重新招商。 2.4 本项目SWOT分析 SWOT因素 含 义 优 势
地段优势 地处广海路与健力宝路中心地段，是三水城市中心商业圈。
人流优势 作为三水城市中心商业区，并且是三水城区两条主干道的交叉地段，消费人流和交通人流为项目的消费带来巨大的机遇。
外形优势 项目的外形相当漂亮，其弧形的外立面设计在今天也不显得落后，通过包装将会显得富有形象感。 劣 势
空置过久 项目空置了已经有10年，长期破烂形象在市民心中造成极为不良的影响，并且使得项目实际的使用权剩下30年。
停车场不足 项目除了正门外的少量空旷地方可以做停车场外，没有其他地方可以满足停车的需要，造成停车场配套严重不足。
商铺较零散 项目在早期已经销售部分商铺，使得项目在进行重新规划时形成一定的困难。
机 会
良好的商业环境 项目处于一个成熟的商业环境中，本身已经形成良好的商业氛围，项目的发展将会基于良好成熟的商业环境。
地段同类型商业项目的缺少 除了三水广场外，与项目相约规模的大型商业中心在项目地段范围内相对缺少，就整个三水的城市人口和消费力而论，其所支撑的大型商业项目还有很大的空间。
高消费群体集中在项目周围 项目地段作为三水的中心城区，三水区的政府机关单位、企事业单位都较为集中在该地段，形成项目作为商业发展的强大消费基础。
项目区位商业地位进一步提升 随着三水五星级的花园酒店建成投入使用，项目周边以众多高档商用物业组成的城市中心区商业地位进一步提升。 威 胁
三水广场的竞争
本项目以3.5万平方米的商业体量规模，在整个三水市场中仅处于三水广场之后，三水工业品专业市场如经营与三水广场相类似的项目，将会明显受到三水广场的威胁。 地段同类型商业的竞争（街铺） 三水商业长期处于街铺形式的发展，居民的日常消费已经习惯到这类商铺消费，街铺经营成本相比较低，会对本项目形成威胁。
项目长期进行低档商业经营的形象 项目长期进行杂货档式经营和肉菜市场经营，对消费者形成脏乱差的市场形象，在烂尾的基础上加深了项目形象的损害。
2.5 项目建议
目前，三水区原有商业市场面临巨大的挑战，众多过江“猛龙”——来自广州、深圳、佛山，甚至境外的大型连锁商业机构陆续进入三水西南镇，当地商业受到了极大的冲击。面对外来商家的行动，本地商家也开始积极应对，例如月桂市场曾经是三水城区最高档的农贸市场，现也投入七八百万元对市场进行了内部基础设施包括水、电和电梯的升级和改造，其它本地商家也是如此。
三水工业品专业市场与其它本地商业机构一样面临重大变更，它是三水本地老商业机构的缩影，目前该项目的经营状况与周边的商业氛围相差甚远，在对本项目进行改造应着重注意以下几点：
第一、 该项目的经营模式已远远落后于现代商业的经营模式，现代商业正向着规模大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心，并实行统一包装、统一管理；
第二、 早期的销售定位有失误，本项目面积较大，而全部商铺是却面向个体销售，零散的个体商铺产权分散，很难形成统一的形象，因而造成商场缺乏整体包装、统一管理； 第三、 D区首层农贸市场的敞开式经营，造成周边环境脏乱差。建议整治农贸市场，只留主要出入口，形成围闭经营，增加室内通风设施，提高农贸市场的经营档次，严管乱摆乱卖现象，各农产品分类分区经营，注意清洁卫生；
第四、 室内、外装修、空调、电梯等设施、设备，由于空置时间太长，需要花费巨资重新修葺；
第五、 本项目的外墙以灰白色为主，缺乏商业色彩，因此建议外墙改为鲜艳夺目的色彩，如橙色、浅青、浅黄等。
第六、 室内布局欠佳，交通面积较多，实用率较低，在A、B、C、D四个区中，以B区和C区比较严重，场内缺乏人流导向；
第七、 这样大型的商业大厦，却没有设置停车场，使本项目缺乏现代商厦所必备的设施；
以上七点缺陷中，除前五点可以通过重新包装定位，可以解决之外，第六、第七点属于原结构上缺陷，是很难通过包装策划来解决得了的，这两点缺陷是导致整个项目以前推动不了的根本原因，投资者要对此引起足够的重视。 三、市场定位 3.1 项目定位
由项目分析所述，三水广场在给本项目带来机遇的同时，也可能给本项目带来了冲击。因
此本项目的市场定位必须与三水广场有所差别，不能经营与三水广场相冲突的项目。 由三水区最新的城区规划可知，文化设施是三水城建的重点，今后三水将陆续建成图书馆、展览馆、文化中心等设施占地6.5公顷，随着三水的经济加强，文化事业的需求将加大，目前三水文化娱乐设施还是比较贫乏，仅有一些小规模的书店，还没有大型的购书中心，作为经济彭勃发展的地区，巨大的知识需求被压制了。由此本项目可定位为三水大型文化广场。
3.2 项目各区规划 1、A区：
首层为各式手机、数码摄影器材专卖店； 二至四层为家电专卖超市。 2、B区：
B区两边临街首层商铺分别开设中、西式快餐店（例如麦当劳、真功夫等），以此吸引人流，其余首层至三层其余商铺为大型购书中心。 3、C区：
首至三层为购书中心和文化用品中心；
四至六层酒店客房，并重新装修，在C区首层临街设酒店独立的出入口。 4、D区：
整治原有的D区首层农贸市场，改为封闭式无污染蔬果超市；
3.3 项目建筑风格建议
建筑风格偏向动感的现代风格，特别是通过亮丽的色彩来表现。项目本身的体态不错，外立面的整改主要是在色调方面要彻底脱离原有项目形象，建议用清新大胆的现代亮丽色彩，如橙色、浅青、浅黄等，并以简洁明快的建筑构件搭配。室内环境建议多用浅色的暖色调组合搭配， 以亮丽的现代风格色调脱离原有的黑和暗的环境印象，形成动感、活跃、潮流的商业环境氛围。