3.4 配套设施建议
停车场——除了将项目门前的空地保留作为停车场外，还需增加部分车位，建议在项目附近100米范围内寻找其他地方作为停车场。
电梯——本项目的电梯严重不足，建议在B区各层增设扶手电梯，并在C区增加垂直客梯和货梯各一台。
硬件配套——中央空调、智能化保安系统、消防系统、仓库等
3.5 租金定位
整个商场的平均租金：100元/平方米 四、项目经营理念 4.1 商场经营理念
(1) 导入“商业经营主导型”的商业理念
我国加入世界贸易组织（WTO）以后，生产性行业所受到冲击在所难免，但是商业行业由于国外的商品要进入中国，商业领域反而迎来巨大的机会。国外的大型商业经营企业、各种著名的商品品牌不断涌入，在经营模式、服务水平、价格等方面对中国市场都将形成很大的冲击。国外一些运作较为成功的商业机构已经进入三水，过往占主流的出租个体摊位模式的商业市场面临挑战。
目前，出租个体摊位模式的商业市场，存在很多的不足，物业的业主不负责经营，而经营者只能被动接受物业现状，物业的功能设计与商家经营的业态的衔接是脱节的，更谈不上量身定造，已经远远落后市场对商业形态的要求。
我们对本项目的经营定位，全部商铺只租不卖，并力求将物业销售与可持续经营结合起来，追求的不仅仅是租售物业的利润，而是开发商、投资者、经营者的“多赢”结构。 (2) 选择文化产业为主题，聚集商气，引进主力店和品牌店提升物业形象
相关产品高度集中形成一个突出的主题，不仅能够建立项目的个性与特色，而且能够使整个项目的灵魂得以显现，可以在较大范围内主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。
只有主题明晰，统一经营，统一规划、统一形象才能落到实处，整体效应才有更好的发挥。成行成市的主题专业市场随着市场的发展越来越成熟，许多商铺年年都能升值，投资回报相当可观，对于投资者和经营者来讲，有良好的市场前景。
目前国内的商业物业普遍存在一种现象：一楼生意火爆，二楼生意一般，三楼有些顾客，四楼没人光顾。而比较成功的大型购物广场的经营情况来看，这些商场基本上不设临街铺位，几层商场经过统一规划设计，合理分割功能分区，有意识地引导消费者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。从局部上看，一楼的营业额明显高于其它楼层，但正是由于经营商的精心设计，带动了“高层”商场的销售额，在保证一楼生意火爆的同时，兼顾到经营死角和高楼层的商品销售。
要使楼上的物业价值最大化，必须对整个商场进行整体规划设计，引进主力店（企业）和主力品牌商品，从经营的角度规划设计符合市场需求的商业形态，从而带动项目的整体销售与经营，而只有主题明确，才能对品牌店的入驻产生足够的吸引力。同时，通过品牌店和主力店的加入，容易在市场上形成口碑，有利于商业物业的销售和后续经营。 以文化产业为主题，力争引进广州购书中心、国美（苏宁）、麦当劳（肯德基）、真功夫等名店为本项目主力店。 （3）招商项目的组合
招商项目既要考虑到人气聚集，从而雅俗共赏，而不至于造成曲高和寡，也要避免档次太低、旺丁不旺财的尴尬局面。本项目带动人流的项目是购书中心、麦当劳、真功夫、手机专卖店，而电器超市因为是经营高档耐用商品，平常会很少人流，只有到了节假日会有较大的人流，引入电器超市的主要原因一方面是为了对购书中心作补充，另一方面是为了提高商场的档次。
招商项目应遵循动静结合，优势互补的原则。
4.2 经营策略 (1) 赢利模式
全部商铺只租不卖，掌握整个商场的经营主导权，按照文化广场为主题进行招商经营，对各经营区域进行合理划分，尽量满足经营者的功能需求，以求能实现利润的最大化；将全部商铺向银行抵押贷款，分担经营风险，并回笼部分资金。 (2) 市场前期的经营管理：
为了保证销售与招商的顺利进行，应该注意：
? 按照经营主题，统一招商，并作好相应的功能分区安排； ? 把握商品的结构，引导商家经营；
? 统一形象（商场内、外），统一信息发布；
? 多功能公共区域的设计与活动组织：比如展示中心、活动广场等。 (3) 市场后续的经营管理：
目的：使物业升值做出品牌，为企业下一个项目打好基础 ? 组建专业的管理公司，引入先进的管理理念；
? 负责本项目进一步推广，不断加强本项目的市场形象和知名度； ? 大型的公关活动，使本项目成为客户注目的焦点；
五、项目开发成本 5.1 装修标准
大厦外墙：部份铝塑板，部份玻璃幕墙 商场部份：
墙身：批荡后，刷高级乳胶漆； 地面：铺贴抛光砖；
天花：入口大堂、各层电梯出入口处吊艺术天花，其余吊石膏板天花； 电梯：首至三层配置扶手电梯，并设专用货梯； 空调：中央空调。
酒店客房部份：
公共走廊（大堂）：吊艺术天花，地面铺抛光砖，墙身刷高级乳胶漆； 客房：吊石膏板天花，地面铺抛光砖，墙身刷高级乳胶漆；
卫生间：吊石膏板天花，地面铺防滑砖，墙身贴高级瓷片，配置卫生洁具、浴缸、室内排气系统；
空调：中央空调。
电梯：首层至酒店直达客梯； 蔬果超市：
墙身：贴高级瓷片； 地面：铺贴防滑砖； 天花：吊石膏板天花； 空调：中央空调。
5.2 项目改造成本
1、外墙装修：9000平方米×600元/平方米=540万元 2、室内装修：35000平方米×650元/平方米=2275万元 3、电梯：10台×35万元/台=350万元
4、空调：35000平方米×300元/平方米=1050万元 以上合计：4215万元 六、总结
三水房地产起步较低，总体发展水平不高，与佛山的顺德、南海等发达的地区相比，存在着较大的差距，目前楼市均价仅为2000元/平方米左右，但正是由于三水房地产开发成本低，还存在较大的上升空间，在全国各地楼价居高的情况下，因此吸引了不少外地资金进入。
三水工业品专业市场主要是由于硬件设施落后，没有停车场，室内布局零乱，实用率较低，再加上前期没有效的营销手段，致使该项目虽然地处三水重要的商业区，但始终无法有效地推动项目的发展。
本建议书立足于三水区政府最新出台的《佛山市三水区城市总体规划》，抓住三水对文化设施的需求，以文化产业作主题，力争引进广州购书中心、国美（苏宁）、麦当劳、真功夫等主力店为卖点，带动楼盘的销售。对于本项目的投资风险主要来自于硬件上的缺陷，这将会削弱项目的竞争力，如周边新建类似项目会对本项目打击较大。
附录一：商业地产的发展趋势
一个纯粹的外来语“MALL”，引发了中国城市的一场商业地产运动；当中国人还未明白MALL的准确意义的时候，世界十大MALL排行榜上已经有了5个中国MALL的身影；一个在西方发达国家代表中产阶级生活方式的商业购物模式，其中国之路方向何在？ 1、“MALL”的含义
Mall（音译“摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心。Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。
据中国商业网点建设管理联合会最近公布的调查结果显示，目前全国在建及立项的购物中心多达200余家，总面积约3000万平方米，总投资额超过3000亿。一时间，中国的“MALL”时代似乎已经来临。24万平方米的上海正大广场，55万平方米的北京金源时代购物中心，42万平方米的广州正佳商业广场相继开业。这三座最具代表性的单体MALL以其巨大的体量和夺目的宣传，似乎使中国人的“MALL”梦想一下变成了“MALL”现实。
更可叹为观止的是，MALL刚拉开序幕，MALL集群又紧随其后。在广州正佳商业广场周边1.5公里内，就有天河城、维多利广场和太古汇广场，构成广州第一商圈——天河商圈最耀眼的MALL集群。而与华南MALL几乎同时开发的第一国际、地王广场、星河传说、世博广场