4、特殊交易机制设置 (1)基础资产内部归集
房企普遍采用项目公司管理的模式，如项目的开发经营不善而资不抵债,项目公司可以依法宣布破产清算，因此大部分房企会根据不同的房地产项目成立相应的子公司,以降低开发经营风险,实现不同房地产项目的风险隔离。
就购房尾款证券化业务而言,如直接将多个项目公司均作为原始权益人设立计划,将不利于管理人的管理。据此,专项计划设立前,各项目公司将与原始权益人签署《应收账款转让协议》,由各项目公司将购房尾款债权作为基础资产转让给原始权益人,再由原始权益人转让给专项计划以达到单一原始权益人的目的。
值得注意的是,各项目公司仅转让购房合同项下的权利,而并不向原始权益人转让项目公司在购房合同项下或与之有关的任何义务或责任,项目公司在购房合同项下的交房义务由原始权益人委托项目公司代为继续履行。此外,通过应收账款转让协议的安排,约定该等应收账款在应收账款转让协议签订时发生转让,同时约定原始权益人对项目公司应付款项的递延支付。 （2）折价发行
若优先级资产支持证券在主体级别上增级，为了保障现金流对增级的资产支持证券的覆盖倍数，相应的要减少发行规模，
折价比例（优先级资产支持证券规模/初始资产池总规模）通常在60%～70%之间。若优先级资产支持证券无需增级，则折价比例可以适当提高。例如企业A主体级别AA ，优先A档资产支持证券级别AAA，优先B档资产支持证券级别AA ，折价比例为68.12%。
若资产池回款情况较好（回款周期短，损失金额少），在摊还期回款规模较大，折价比例可以相应提高。例如企业A的购房尾款12个月累计回款比例为98.95%，企业B为92.08%，两家企业主体级别均为AA ，优先级资产支持证券级别为AAA，企业A对应的打折比例为65.01%，企业B对应的打折比例为58.10%。
（3）不合格或违约基础资产赎回
不合格或违约基础资产：(i)项目公司未能履行相关购房合同项下的约定导致购房人拒绝支付尾款、退房或解除购房合同；(ii)购房合同项下房屋所在地的司法机关判定购房合同无效的；(iii)购房人消灭，包括法人被解散或自然人死亡，且不存在合法的购房尾款偿付义务承继人；(iv)购房人因限购政策无法办理产权登记，或因限贷政策不能办理按揭贷款；(v)该基础资产的任何部分，在购房合同签署后，超过365个自然日仍未偿还其他；（vi）管理人认为需要被认定为不合格资产的情形等等。
在专项计划存续期内的任一时间，如果管理人提出赎回不合
格基础资产或违约基础资产的书面申请，原始权益人应于申请之日起2个工作日内提出相关基础资产赎回价格[8]并由管理人书面确认。原始权益人应于管理人确定赎回价格后的2个工作日内将待赎回资产的赎回价格总和支付至专项计划账户，并及时通知管理人。买卖双方根据《资产买卖协议》的约定完成需赎回的不合格基础资产或违约基础资产赎回的同时，原始权益人应与管理人签订赎回确认函。赎回确认函的签订即视为双方就相应不合格基础资产或违约基础资产完成赎回交割，该赎回确认函于双方法定代表人或其授权代表人签章并加盖单位公章后立即生效，对双方均具有法律约束力。 (4)循环购买
由于购房尾款应收账款的账龄相较于专项计划存续期限而言较短(通常为3个月到6个月左右),而专项计划的存续期限通常为2年到3年左右,据此专项计划通常设置了循环购买期和摊还期，循环购买频率通常为按季或按半年循环购买。 在循环购买期内，管理人有权以专项计划账户项下可支配资金作为对价于循环购买日持续买入符合合格标准的新增基础资产，计划管理人用作支付购买该笔基础资产的金额不高于该次购买的基础资产未偿应收账款余额。
循环购买流程：（i）在循环购买日前5个工作日，原始权益人应向管理人提供可供用于循环购买的符合合格标准的基
础资产信息表及相应基础资产文件；（ii）在循环购买日前4个工作日，管理人根据回收款金额、基础资产审核情况提出初步选定的基础资产；（iii）在循环购买日前3个工作日，管理人与原始权益人协商确定此次循环购买的符合合格标准的基础资产，并向评级机构发送；（iv）在循环购买日当日，双方按照《资产买卖协议》附件五的约定签署《新增基础资产交割确认函》，并由管理人向原始权益人支付购买价款。 5、总结
客户类型：符合《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》；对于房地产企业客户建议选择上市公司且主体评级为AA以上，非上市公司建议选择百强以内的开发商且主体评级为AA以上；非房地产企业客户选择国有企业AA以上主体，民营企业建议选择AA 以上主体；
入池资产：银行或公积金按揭，一次性付款或分期不能混同入池；
地区选择：二线以上城市；
发行规模：入池基础资产6折左右（需要通过覆盖进行增级）、入池基础资产8折左右（无需通过覆盖进行增级）； 发行期限：1 1或2 1，前一年或两年每季度循环购买（《应收账款指南》要求归集频率最低为每个季度），后一年过手摊还；
购房合同：需办理网签及备案；
按揭合同：已与银行签署或已向银行提出申请；
开发贷：涉及开发贷楼盘减少入池，开发贷占比尽量小；可以的话，由开发贷银行出具书面文件同意不对入池基础资产产生的现金流部分进行截留；
适用指南：《上海证券证券交易所企业应收账款资产支持证券挂牌条件确认指南》、《深圳证券交易所企业应收账款资产支持证券挂牌条件确认指南》、《机构间私募产品报价与服务系统企业应收账款资产支持证券挂牌条件确认指南》。 参考文献：
1、李奇霖宏观组张德礼，《房地产企业融资手册》，【联讯麒麟堂】
2、周以升，《不动产资产证券化的新实践》
3、王鹏为，《专题研究丨购房尾款资产支持证券研究》【大公资信】
4、胡喆、陈府申，《图解资产证券化法律实务操作要点及难点》
[1]“四”即四证齐全。地产开发项目需要有《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。“三”即三成资本金。地产开发项目需要有30%的资本金。“二”即二级资质。房地产开发企业的资质不低于二级，三级和四级资质的开发商不能获得房产开发贷款。 [2]《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（银发