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2004 年10 月29 日，央行十年来首次宣布上调存贷款利率、九年来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。首先，投资增长较快问题一直困扰中国经济，通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作用。其次，加息还将稳定银行系统，进一步防范和化解金融风险。由于居民储蓄存款出现同期大幅度少增，这已经影响一部分银行资金平衡的能力，加息可吸引一部分居民存款，使银行资金状况有所缓解。同时，加息可抑制房地产泡沫。“18 号文件”和“71 号令”增加了房地产商的开发成本，成本转加带动房价在2004
年快速上涨，已经引起了中低收入阶层的不满。提高利率可以抑制房地产的投机性需求，对房地产泡沫的形成起到一定抑制作用。 2005-调控在摸索中前进
2005 年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。 2005 年3 月26 日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立ZF 负责制，省ZF 负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。
2005 年4 月27 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。
2005 年5 月11 日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央ZF 在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。2005 年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。
虽然通过2005 年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。
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所以，总的说来，2005 年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005 年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。 2006-方向偏颇，“一边调控一边涨”
由于房地产领域的一些问题尚未根本解决。进入2006 年年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。面对房价的疯涨，中央ZF 和地方ZF 坐不住了，新一轮的调控手段相继出台。
2006 年5 月17 日，国务院《关于促进房地产业健康发展的六点意见》（简称“国六条”）， 再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。具体六项措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容，这些措施给房地产市场带来了一定的警示。但“国六条”依然采用的是“怀柔政策”，在政策上是对“国八条”的延续和传承，并没有本质变化。采取这一措施是基于中央ZF 的施政思想——循环渐进作量变。
随后《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37 号、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》[165 号文件]、《关于建立国家土地监督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]150 号)、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(166号文件)、《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108 号文件)、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171 号文件)、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件相继出台；同时，央行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房
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地产信贷风险管理等金融措施密集出台。2006 年的房地产宏观调控政策由“国六条”开始，随后各种细化的调控措施陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。本轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场(房地产开发、交易市场)，而且集中力量于房地产一级市场(土地市场)；本轮房地产宏观调控不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。所有这一切，显示了ZF 控制房价、促进房地产市场持续健康发展的决心。
但是，我们仔细研读“国六条”以及其他文件中提出的具体措施，其间从来没有出现过“房价下跌”的明确字眼，或者间接暗示。如果非要说其中有什么暗示的话，那就是“稳定住房价格”这句话。在房价下跌的时候，这句话意味着希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，这句话意味着希望房价不要涨得这么快。很显然，我们的政策是要保持房价平稳，主要是要将房价过高的增长幅度降下来，也就是说房价不会过快增长，这并不等于房价会下跌。 因此，新的“国六条”很难把房价调控下来，因为当前中国经济依然处于一个高速发展的阶段，而银行的存贷比达到突破性的历史新高，这是房地产投资过热的根源。
回顾2006 年房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”。2006 年，我国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹。一些大城市的房价还创下了历史新高。尽管中央ZF 严厉督促各地方要在规定时间内制定出落实房地产新政的实施细则并加以落实，但由于一方面房产新政执行需有一定时间，另一方面在操作层面还存在一些技术障碍，因而各项调控政策并未取得立竿见影的成效。
2006 年12 月召开的中央经济工作会议又提出，“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”、“要在政策落实上狠下功夫，确保中央各项方针政策和工作部署落到实处。” 2006 年，严厉紧凑的调控举措令中国房地产市场成为社会各个群体关注的中心。从中，经济学者看到ZF 抑制过热产业，实现经济增长方式转型的努力；政治学者看出ZF 调节社会差
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别，促进社会和谐的决心；社会学者看到结构渐变，中国社会发生重大变动的趋势。房价高涨引起的社会不满情绪，已经远远超越了其经济意义本身。因此，不管采用何种手段，房价一直是宏观条例需要抑制的主要目标。2007-转变思路调整方向政策调控延续到2007 年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善。2007 年1 月16 日，国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调控再度升温。以此为标志，其实已经拉开了2007 年调控的序幕。房价永远是消费者最为关注的话题。面对汹涌骇人的房价势头，直到2007 年3 月5 日的《ZF 工作报告》，政策才开始淡化房地产“支柱产业”的提法，在房地产开发商构成房地产业主体的情况下，国务院强调“必须促进房地产业持续健康发展”。但在平衡市场供求的思路上，之后具体的中央调控房地产的基本思路，还是单方面依靠强化住房供给管理：一方面要求开发商调整住宅户型结构，增加小户型住房供给；另一方面，提出增加以廉租房为主体的，包括经济适用房、限价房、小户型普通商品房等在内的住房供给。虽然廉租房和经济适用房是满足住房需求、平抑房价的重要手段，但是由于受到地方ZF 和房地产开发商的抵制，该住房建设投资所占比例一直微不足道。相对而言，坚持调整住房户型结构增加供给以控制房价，一直是建设部的核心政策，但这个政策缺乏经济理论基础的支持。它忽略了土地价格变动对房价变动的决定作用。仅靠扩大不同户型住房供给，甚至是靠扩大高地价基础的住房供给，根本不能平抑房价，更不能限制已经失控的房地产投机活动。
2007 年8 月13 日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发?2007?24 号），使解决低收入家庭住房困难被纳入ZF 公共服务职能，ZF 住宅调控思路在2007 年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。从国务院的角度，确立了解决低收入家庭住房困难的住房保障纲领性文件，体现了ZF 宏观调控思路的转变以及真正建立保障住房体系的决心。也就是说，面对各地房价快速上涨，ZF已经意识这个问题的重要性，并希望建立一套有效的住房保障体系或采取“双转制”的方式
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来解决低收入家庭居住问题。正是这意义上说，《意见》向有利于广大民众住房改善方向、建立起适应中国的房地产市场发展模式上迈出了一步，也是对18 号文件的纠偏。《意见》明确肯定了中国的房地产市场发展就是为了改善居民的基本居住条件，住房的民生问题是房地产市场发展的根本。也就是说，中国的房地产市场发展并非仅是支柱产业的问题，并非是如何来拉动GDP 增长，也并非是如何扩大内需，而是如何来解决全国人民的基本住房条件，来提高全国人民的住房福利水平。提高与改善人民住房福利水平是中国房地产市场发展的根本及准则。可以说，这样一个根本与准则，不仅体现了保证居民的基本居住权的现代文明，而且体现了党的一切为人民服务的基本宗旨及体现了中国土地公有制让全国人民共同分享社会成果要求。尽管24 号文件促使5 年内经济适用房贷款政策出现调整，不过政策的影响力是否能够获得比较良好的效果，还需要相关细则的配套跟进，尤其是现有经济适用房的交易规则界定细则将会直接决定市场波动幅度是大是小的标尺。中央银行于2007 年1 月5 日17 时15 分宣布，决定自2007 年1 月15 日起上调存款类金融机构存款准备金率0.5 个百分点。中国人民银行2007 年12 月8 日宣布，从12 月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率1 个百分点。调整后，存款类金融机构将执行14.5％的存款准备金率标准，创20 余年历史新高。至此，2007 年已上调存款准备金率十次，这在一定程度上控制了银行放贷的额度，对于普通房产消费者的影响程度并不是很大；不过
由于频繁的上调，存款准备金率已经达到历史的最高点，这对于2008 年银行系统的放贷量将产生一定的影响。而且2007 年12 月5 日中央经济工作会议结束时宣布，2008 年货币政策从“稳健”转为“从紧”，主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制，以冷却大规模的投资。在2008 年货币政策从紧的主基调下，房贷紧缩政策将会进一步延续，而这一点已经在年底的银行房贷执行政策中得到了很好的体现，普通消费者在贷款审批时，其审查的力度已经变得更加严格。从2007 年3 月18 日起，中央银行便吹起了加息的号角，接下来5 月19 日、7 月21 日、8 月22 日、9 月15 日，12 月21 日，2007 年央行已连续进行6 次加息。从2007 年6 次加息的幅度来看，每次的增幅其实都不大，均属于微调，单次
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