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的加息不会对市场形成太大的冲击；
不过，频繁的加息达到了累积的效果，并对市场产生了放大效应；这也从市场反应中体现了出来。前三次加息，对于住房消费者来说，心理预警作用仍然要大于实际的成本支出，并没有形成市场波动以及引发投资者的抛售，反而因为房价的持续上涨掩盖了加息的作用，使得购房者追涨心理依然浓厚，购房需求有增无减。在经过了6 次加息后，房贷消费者开始面临巨大的成本累积风险，特别是部分大户型持有者；在销售周期本来就长的情况下，为了尽快出售，其心理价位有所松动。
2007 年6 月11 日，商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。2007年8 月21 日，中国人民银行下发《关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，规定从2007 年8 月22 日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09 个百分点。
直到2007 年9 月29 日，央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359 号文），政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1 倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。12 月11 日又下发了《补充通知》（452 号文），明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款
时，也按照前述规定执行。从稳定房价角度来说，359 号文具有积极的意义；对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。至此，高烧不退的全国房地产市场从开发到消费过程中的投机热，才开始出现了逆转的迹象。这个文件的执行，立刻引发了许多城市大面积的“退房潮”，导致包括北京、深圳等大城市房地产中介大量关闭门店，成为全国楼市投机大降温的重要信号。
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2007 年12 月3 日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》。 此举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用等。 《土地储备管理办法》规定，涉及银行贷款的，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构不得以任何形式为第三方提供担保。作出这样严格的规定，是为了更好地规避土地储备可能引发的金融风险，使土地储备制度走得更稳、更 好，在土地市场调控中发挥出更大作用。《土地储备管理办法》有助于进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲臵土地，增加商品房的供应。 2008-调控力度继续加强
2007 年12 月《土地储备管理办法》的颁布，房地产调控阀门进一步拧紧，整顿闲臵土地将成为2008 年房地产政策调控重头戏。2008 年，进一步清理整顿闲臵土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。
2007 年开始的房地产调控政策，整体趋势是针对性加强，可操作性加强。无论是从民生、社会稳定还是经济可持续发展的角度来看，房价持续快速上涨的危险性都已被决策者高度重视。从政策走势来看，由于中央对2007 年房地产市场偏热、尤其是房价上涨过快的局面相当不满意，2008 年房地产宏观调控进一步加强或升级势在必行。具体反映在执行层面，将会包括两个方面，一方面继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出新的调控政策。延续2007 年调控政策的趋势，2008 年的调控政策只会更加严厉，2008 年房地产调控效果将更为显著。
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2008 年1 月7 日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发?2008?3 号），通知指出：（1）优先开发利用空闲、废弃、闲臵和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲臵土地处臵政策，即土地闲臵满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲臵满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲臵费。对闲臵土地特别是闲臵房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008 年6 月底前，各省、自治区、直辖市人民ZF 要将闲臵土地清理处臵情况向国务院做出专题报告。（3）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90 平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。《国务院关于促进节约集约用地的通知》虽然是围绕土地问题展开，但却是“意在房价”，在为2008 年的楼市格局和房价走势定调。从时间上来看，《国务院关于促进节约集约用地的通知》是在房贷新政实施以后，在房地产市场成交低迷，房价走势面临着巨大内在调整冲动的情况下出台的，有着明显的“再加把力”的意味。促使房地产开发商在规定期限内开发土地，增加房屋供给，打击开发商过度囤地行为，是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”的调控思路的具体表现。国务院严厉打击囤积土地的行为倘若被不折不扣的执行，无疑将直接增加住房的有效供应，从而改变炒房者对未来房价一定上涨的预期。打击囤积土地或许仅仅是一个开始，今后还将有新的政策陆续出台。房地产市场的“政策市”时代正在来临。
毫无疑问，2008 年ZF 还会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强一些，从需求上面，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求。2008 年还有加息的可能，另外，2008 年或将出台物业税，这些政策预期都会促使消费者购房理性考虑，不再一味追求大户型，而是从舒适和经济层面去考虑，中小户型60-90 平米，以其高性价比而受到市场追捧。从供给上，ZF 会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限
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度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。 第三部分 回顾与展望
回顾起来，从2003 年的121 号文，金融监管部门开始发出对房地产投资过热进行宏观调控的信号，国务院随之出台的18 号文即刻表明ZF 对房地产业“扶持”的态度，此后一系列的宏观调控政策开始在矛盾中反反复复。
直到2007 年的24 号文件，ZF 部门的调控态度正式开始转变，在此基础上金融监管部门出台的359 号文和452 号文使宏观调控的效果即将显现，2007 年年末开始，房地产投资过热的现象开始有所逆转。
实质上，359 号文和452 号文的文件内容和精神，并没有超出2003 年的121 号文，新的文件甚至可以说是2007 版的121 号文。只不过，时间被拖后了将近4 年半。其间，中国土地资源、国民经济和人民生活等已经遭受到的重大损害，已没有机会回到从前一一消除。 而与1993 年6 号文件中的“紧缩银根、收回炒作土地”等方面的手段相比，2008 年的3 号文件提出的“严格执行闲臵土地处臵政策”，连同上面的359 号文和452 号文，不过是一个“温和版”的6 号文件而已。
历史经过一个轮回，又接近回到了原来的起点。现在看来，中央对畸形房地产业带来危害的认识，还没有达不到1993 年的深度，还在对房地产业对实体经济的作用，寄予“厚望”。国家调控房地产的政策，虽然由《国六条》后的“越调越涨”的错乱，开始趋向正常和有理性，但仍难免给人以“头痛医头，脚痛医脚”的“救火队员”的感觉，缺乏把握全局的战略思考。 总体上来看，2007 年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，已经为2008 年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。
2008 年以后，从严政策的实施，市场土地与住房供量会增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房将出现“三足鼎立”的市场局面，这种结构上的改变，有利于形成梯级消费。经济适用房及两限房进入市场，也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。国务院“24 号文”以及温家宝总理关于“经济适用房大多数面对中产阶级”的考虑，划定了ZF与
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市场的责任边界。实际上温总理的观点，在业界看来，更应该是经济适用房政策定位的理性回归。业内人士大多分析认为，温总理“狮城”讲话更多表明ZF 加大保障住房投入的政策取向。但由于我国高收入阶层只占20%，基于目前ZF 的财力，要想将其余占80%的低收入和中等收入住房消费人群全部纳入国家的保障性住房范围，ZF 的财政压力会很沉重。因此，2008 年房地产市场调控任务仍很艰巨。由于“24 号文”只粗略地界定了最低收入和低收入两个群体的住房保障问题，接下来2008 年有可能会出台补充性政策。当然，“90/70”政策的逐步落实，保障性住房的大幅增加，将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整，更多的人能够有房可住。从政策上看，尽管中央ZF 一次又一次的宏观调控来势凶猛，但只是在稳定房价，抑制房价过快增长，是在尽ZF 的责任。国家对房地产进行调控的目的是给过热的房地产市场降温，而不是打压。在承认ZF 住房保障责任的同时，不能否认房地产市场的。 房地产重大政策搜集
200 3年4 月12 1 号文件拉响宏观调控警报
中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 200 3年8 月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业
2003 年8 月12 日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18 号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。
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