有效填补了城内真正将购物、休闲、娱乐、餐饮融于一体的综合商业中心的空白。 ③ 投资者
投资者是每一个成功的商业物业不可缺少的一部分客户，本案邀请国际知名品牌进驻，将达到提升物业档次的重要作用。 第四章 对当前规划设计的建议 一、 整体规划的调整意见 建议原则
◎ “主题性”原则 ◎ “互动式”原则 ◎ “开拓、创新”原则 ◎ “可持续发展”原则 ◎ 整体性、战略性原则 ◎ 效益的最大化原则 二、 项目策略总建议：
1. 功能性卖点：从项目自身挖掘出来卖点，在整合营销中体现持久性； 2. 非功能性卖点：从项目以外的方面挖掘卖点，在营销的各阶段体现出阶段性；
3. 卖点的独创性：以差异华竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点；
4. 逆向思维与反向思维：能够跳出楼盘谈楼盘，跳出卖点谈卖点； 5. 策略的整合性：将卖点贯穿整个营销全过程，确定了卖点以后推出系统的整合方案。 附：产品建议 i. 商铺
◎ 商铺如考虑做三层以上，则一层做半地下设计可以提升二、三层以上的价格。
◎ 必须考虑商业步行街与整体商场的分区，所经营的项目必须做到明确的划分。
◎ 前期积极招商，形成整体商业业态划分的统一。
◎ 必须给项目定出明确的主题或项目定位，在建筑风格上融入经营理念，比如：同样是商业旗舰，我们是做这里的世纪金花还是中大国际，都需要我们去考察市场的消费能力与自身的运作能力。
◎ 采用“导入式设计”以便于最大化的吸引人流、聚集人气，是影响本案将来的经营情况的重要因素。在导入式设计中，可在广场上养殖广场鸽来增强项目人气，提升项目品位，吸引大量人士聚集。
◎ 物业管理以专业理财、投资顾问作为专业优势，主打资本、运作、经济、回报。 ii. 住宅
◎ 面积大小在70---150左右适当调整，主力户型以两室、三室为主。也可考虑局部的复式或跃层。
◎ 建筑细部的线条与色彩应当体现出相当的品位与档次。
◎ 窗型主要采用飘窗、大采光落地窗。当地基本没有采用飘窗、大采光落地窗。
◎ 每户都要考虑设玄关。
◎ 必须要求达到采光、通风、明厨、明卫。
◎ 物业管理以物业经理、物业顾问的形象出现（除保安），最好考虑知识型女性。
◎ 针对当地火爆的租赁市场、本案优越的地理位置，物业公司应提供全程托管、全程理财以高效率的投资、理财功能作为项目的核心竞争力。 iii. 酒店/公寓
◎ 在适用性上提出“产权式酒店”的理念，可商可住，还可作为投资，增强项目的适用性。
◎ 在功能性上体现出SOHO的商务功能，为外来企业小型办公提供良好的平台。
◎ 考虑到项目不同的人群需求。户型面积可分为三个阶段：40---70㎡为一个阶段，90---110㎡为一个阶段，120---150㎡为一个阶段。局部可设计为跃层。在产品设计中，原则上户型分为大、中、小三种面积，这三种面积满足的客户群体分别为投资者，都市新生代群体，感性消费群体。其中中、小户型的
比例约为1：1；大户型主要设计成复式或跃层，基本设计在最高层，比例占的很小。
◎ 整体全装修，装修风格上体现江南特色。精装修房的特点在于能够提升资金的回笼总额。有标配与非标配可供买家挑选。原则上不建议进行菜单式装修，因为在后期的交房中会产生很多不可预见性因素。
◎ 配套加入水系大堂，体现出项目的江南特色、品位档次。 ◎ 入口部分提供“泛会所”，为业主配备健身中心、业主茶吧或咖啡屋、多功能商务厅及娱乐设施。
◎ 屋顶配置园林绿化景观、游泳池、花园式餐厅、会员式服务，使入住的业主体会项目的尊贵与品位。
◎ 建立管家式家政服务体系可为业主提供特色服务。 第五章 项目整体组合营销策略设计报告 一、项目总体整合营销思路
二、总体操盘计划、步骤 按照最优组合，顺序如下： 第一阶段：商业部分
◎ “整商零售”，整体商场在这部分中，带租约一起销售，卖点就是非常稳定的投资回报率，可以考虑最先运作；
◎ 商业步行街独立商铺由于既可自营又可投资，适用性比较强，可考虑放在第二步，为的是避免投资型客户与整商冲突的矛盾；
◎ 绝版拍卖：选出商铺中的绝版位置进行拍卖，既可以将一个项目的人气炒到最旺，同时可以利用此次拍卖的新闻性将宣传效果最大化，并且很容易控制成本。所以从大的思路上来说，拍卖既可以放在最前面哄人气，又可以放在最后面提升价格。
第二阶段：酒店式公寓：
说明：点式楼的操作重点在于“横卖”与“竖卖”。
“横卖”指的是在同一楼层当中卖户型；“竖卖”指的是同一户型中卖楼层。其中的主要操作因素是价格。我们可以先推出1/3的楼层来试盘，如发现
哪一户型卖得特别好，就迅速提价；相对滞销的户型就快速调整。
◎ 一开始就以操作中小户型，建立鲜明的个性形象。以中小户型为主体，使项目快速热销实现资金的快速回笼；
◎ 项目进展到中期，销售针对目标客户群进一步实施促销策略，在项目已奠定个性的形象后，转入进行实效的卖点诉求，如提升产品附加值，在保证均价前提下加快销售速度，成功拓宽客户渠道；
◎ 然后仔细研究客户心理，有效进行房号管理。实现均衡销售，而不靠降价来消化尾盘。 第三阶段：住宅
说明：住宅的总价低、首付低，在项目中有较大优势，适用的目标客户群体很多，放到第三阶段销售可以避免与酒店发生冲突，同时，销售酒店式公寓的过程中就可以积累到大量客户。操作手法同酒店式公寓。 三、资源整合、资本运营计划 四、营销团队搭建建议 五、信心、决心和实现
第六章 开盘前期营销推广策略设计报告 一、项目营销推广主题的确定： 主题：新消费主义与新经营主义 二、项目营销推广主题的内涵 1．核心价值描述。
以新消费主义革命为核心，同时启动新经营主义革命和新都市主义革命，并从本质上提升本案标志性综合商业物业的形象。
开发出XX市真正将购物、商务、休闲、娱乐、餐饮融于一体的具有旗舰地位的标志性综合商业中心。 2．核心价值诠释。 新消费主义革命
超常规性价值体系 新都市主义革命 本案核心价值
投资价值及体系 商场物业升值空间
公寓物业升值空间 2．1超常规性价值体系 2．1超常规性价值体系
本案核心价值体系的中心将落于本案1至4层的部分的商场及公寓楼物业，重点考虑以2、3层的经营定位发挥其最大的价值潜能，以带动1、4层的休闲娱乐物业形成超常规性、超强辐射性、高投资附加值的效果。
基于本案的现状及自身特点我们提出新消费主义革命、新经营主义革命，以求以本案2个类型的物业作为2个平台，分别引入和倡导上述2大主义的革命，使得本案在同类物业中树立一个继往开来新模式的领导者角色，完善和超越现实同类物业，填补昆山市中心的一个市场空白，同时也作为城中一个重要的商务推进系统。
A、新消费主义革命
本案引领一种打破传统“消费=购物”模式的新消费模式，转换到一种工作之余的精神放松与物质消遣，即“消费=娱乐+美食+购物+休闲”的新消费主义革命。因为这种观念早已存在于大众消费者心中，尤其是年轻一族，只是没有相应的配套空间将其激发出来。而且，昆山的商业物业，特别是市中心一带，这是一个市场弱点，而本案的商场物业所能够提供的是一个昆山市前所未有的，新颖的休闲消费方式的整合资源的平台。扮演一个激发普通消费者内心向往和提供满足这种向往的场地空间商业物业，而再引入一种全新的心情消费照顾系统，使到来的消费者感受到一种方方面面都能被照顾的氛围，这个系统可以从各方面考虑，例如可提供酒吧、茶秀、咖啡屋、沙龙等娱乐休闲设施。 B、新都市主义革命 引入酒店式生活环境： 层次一：个性+共性 层次二：便利+智能
提倡高档次的生活文化空间，人性化的商务设施体现在五星级的商务服务及设施，及人性化的体贴关怀设施，倡导以人性化的全方位系统为基础的专业化商务空间革命。
上述从而引出本案特有时间消费及精神消费的革命模式，即人流到达商