2. 经济适用房
经济适用房是具有社会保障性质的商品住房。住房面积一般是在60平方米左右，出售价格按低于同类普通住房市场价格的20%到30%计算，只能出售给符合政府规定条件的家庭且在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借。土地供应采取政府行政划拨方式。 3. 棚改房
棚户区居民是保障性住房计划覆盖的主要群体。棚户区是以平房为主，家庭收入低，住房困难，房屋成新率低或者破损率高，住房功能和配套设施不齐全、卫生环境差、消防隐患大的集中连片区，在50户以上的居住区。 4. 两限商品住房
两限房全称为限房价、限套型普通商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。单位面积限制在90平方米以内。 5.公共租赁房
是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。单套建筑面积控制在30-80平方米。 （二）我国住房保障建设现状 1.国家重视
保障性住房建设是我国重要的民生工程,是解决城镇中低收入家庭住房问
6
题的关键。自十七大提出“住有所居”理念后，特别是在2010年6月出台的大力发展公租房的政策文件后，我国的保障性住房逐渐形成了以廉租房和公租房为主，经济适用房和限价房为补充为补充的格局，公租房更成为了政府发展的主力军。在2011年9月国务院公布的《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）中明确规定：“十二五”末，我国保障性住房覆盖面将达到20%，实现“保障归保障，市场归市场”的初衷，逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行。 2.建设资金缺口
根据“十二五”规划，全国计划新开工建设3600万套保障性安居工程，廉租房和公租房可能达到50%，即1800万套，经适房和限价房约700万套、棚户区改造住房1100万套。据测算，需要土地和资金14.4万公顷、4.93万亿元，其中：廉租房和公租房需要6万公顷、1.8万亿元；经适房和限价房需要3.27万公顷、1.75万亿元；棚户区改造住房需要5.13万公顷、1.38万亿元。要保障如此庞大的土地、资金需求，持续供应将成为政府大问题。由于税制影响，近几年多数地方政府的发展主要依靠“土地财政”，而房地产市场的调控，使得地方政府很可能陷入无钱可建的困境。
“十二五”规划新开工建设保障性安居工程土地资金预测
项目名称 廉租住房 公共租赁房 经济适用房 限价房 棚户区改造住房 合计 户数 建设土地面积 6万公顷
建设资金 1.8万亿元 户数百分比 1800万套 700万套 1100万套 3600万套 50% 19% 31% 100% 3.27万公顷 5.13万公顷 1.75万亿元 1.38亿元 14.4万公顷 4.93万亿元
备注：此表格数据来源于“中国指数研究院（上海） 2011保障房白皮书”，是按照按照套均70平方米和容积率1.5测算。
7
3.缺乏法律保障，机构设置不完善
我国保障性住房目前虽然已经建立起一套较为完整的法规文件体系，但是保障性住房在保障对象、产权界定、融资机制等问题上仍然存在很多疑问，长此以往，我国在保障性住房建设比较混乱，出现“瘦身钢筋”、“挖坑待建”以及“挂羊头卖狗肉”等现象。之所以会出现倒卖房号、富人购买（承租）、开着宝马住经济房等问题，归根结底就是制度设计不合理。
二、我国保障性住房建设模式
社会资金能不能积极的进入保障性住房建设领域，一直是一个被关注的话题，在外界看来，保障性住房建设利润较低，仅在3%-5%，与商品房建设领域的高回报率不能相比，但在政府持续对房地产的宏观调控以及对保障性住房建设的政策利好前提下，投资保障性住房建设不失为开发商一个安全的避风港，由于成本较好控制，也不需宣传、创新等大动干戈，建好就能交付使用，这对于开发商而言，能够加速资金周转，让企业存活。
目前，按照保障性住房建设中政府参与程度的不同，可将我国保障性住房建设模式分为政府直接建设、企业独立建设以及政企共建三大类。其中，政企共建型又包括BT模式1、配建模式和代建模式。现阶段我国的保障性住房建设大部分是采用政企共建方式。
三、我国保障性住房投融资存在的问题
（一）国家宏观经济调控下，财政政策对融资的杠杆作用小
目前用于保障性住房的财政或政策性资金主要是中央财政补贴、地方政府预算、公积金贷款、一部分土地出让净收益和地方债券。这些我们大家看起来资金
1
BT模式；意即“建设--移交”。 BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。
8
来源渠道不少，但可供给的资金量非常非常的小。从廉租房的建设资金构成看，根据不同省份，财政补助不同。在云南，每平方米中央500元、省100元、市对各城区各补助700元，这样，三项加起来每平方米政府给予补助将达到1300元。这些仅仅只是达到项目建设的30%，甚至不到30%，因为补助只是争对廉租房，并不争对相应的配套设施补助等等。在当前政府以政企合作建设保障性住房的情况下，政府承诺国家建设保障性住房的压力转到了企业，企业必须在规定时间内建设完成后交付，但是除补助资金以外的建设资金需要自筹。
（二）保障性住房贷款的低收益和偿贷缺乏保障，限制了金融机构的参与热情
保障性住房是重要的民生建设工程，在有限的财政补助下，要实现中央“十二五” 3600万套保障性住房的建设目标，巨大的资金缺口从何而来？除了地方财政的配套资金、社会力量的参与外，专项信贷支撑在保障性住房建设过程中被寄予厚望。但在实际操作层面，往往曲高和寡，应者寥寥。其主要原因是利益不一致，银行信贷资金贷给中小企业，利息一上浮就是30%甚至还更高，而保障房资金需求量大，时间较长，土地属于行政划拨，又在偏远地方，所以银行的议价能力差。最主要的是在政府项目上，政府的公信度太低，银行不愿意冒险，所以积极性很不高。
（三）保障性住房的担保机制不够完善，制约银行信贷投入
企业到各融资机构，一说是政府项目保障性住房项目，都很积极热情，但真正操作执行起来，问题多多，要四证齐全，自有资金达到30%、要现金流全覆盖、要有能够覆盖融资需要的抵押物等等，一个保障性项目如果能够达到这些，那还需要跑融资。另由于是政府划拨用地，导致保障房开发商无法利用土地进行抵押获得建设资金；虽然开发商可以获得土地使用权，但由于地方政府多考虑土地财政等问题较多将保障房项目安排在偏远、环境较差的地方，使得这类土地的价值不高。这就导致了融资难、融资成本高，成为制约保障房建设的一个棘手问题。 （四）金融工具缺失，融资效率低下
保障性住房融资具有融资规模大、资金使用期限长、流动性差等显著特点，
9
政策性融资机构和商业银行都将面临流动性风险。从目前廉租房、公租房的租金水平看，许多地方的租金难以满足支付融资的财务成本，也没有还本能力和明确的偿付本金的资金来源。 （五）创新型金融模式相对缺乏
目前，我国保障性住房融资渠道相对单一，缺乏创新，融资方式更多倾向于政府内源性融资和商业银行以及政策性金融机构贷款。需要更多金融创新，将单一的政府直接主导型融资模式转化为政府引导的商业性运作模式，才能够在一定程度上改善保障性住房融资上的困境。
四、我国保障性住房投融资模式
（一）现有传统型融资模式 1.财政预算
在2007年前中央财政对保障性住房投入十分有限，2008以后，中央政府对保障性住房投入开始有所承诺，但相对于保障性住房资金需求的巨大缺口来说，还是杯水车薪，再加上各个地区之间分配不能均衡，导致有些地方得到的中央财政支持并不充裕，而地方政府的财政也是极为不平衡的，一些欠发达地区的地方财政对保障性住房建设也没有显示出过多的兴趣，有的只是“命令”建保障性住房。
2.地方土地出让金净收益
按照国家规定，土地出让净收益的10%要投入保障性住房建设，但2010年，土地出让金净收益实际支持保障性住房比例仅为3%。 3.住房公积金
我国的住房公积金利用率很低，大量沉淀。根据住房保障政策，地方政府可
10