用住房公积金盈余资本建保障性住房。从此住房公积金盈余资本得到有效利用，并且还能得到回报的同时，还解决了保障性住房建设资金以及住房公积金资金闲置的问题。 4.银行贷款
保障性住房建设中使用的银行贷款主要是通过地方政府融资平台来承贷，而中国人民银行确认地方融资平台才能授信放贷，往往一个省只有一家，如云南的保障性住房融资平台只有云南建工集团，如若云南所有的保障性住房建设资金只有通过云南建工集团融资，那么难保不会出现挪用贷款的嫌疑。但不通过融资平台向银行融资，想要融到资金是非常难的。 5.保障性住房自身收益
项目想要融资，不管是以何种方式都会涉及到还款来源问题。经济适用房和限价房是可以销售，可以通过销售款作为还款来源；廉租房和公租房只有租金，在云南创先出台了廉租房“先租后售”政策可以通过销售作为还款来源。 （二）创新型投融资模式
1.地方融资平台发企业债投资保障性住房项目
地方融资平台由来已久，它的概念是指各级地方政府成立的以融资为主要经营目的的公司，包括不同类型的城市建设投资、城建开发、城建资产公司。地方政府成立这些城投公司的主要目的，即曲线从银行贷款，来进行地方基建、市政、公共事业的建设。
2011年6月9日，国家发改委发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（以下称“《通知》”）指出，为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发（2010）19号）进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他
11
项目的建设。巨额资金来源问题一直都是保障性住房建设的短板。由于保障性住房投资“利润薄且回报期长”，社会资金进入情况并不理想。借助地方融资平台发行企业债，将打破这种局面。 2.社保基金投资保障房项目
2011年2月26日，全国社会保障基金投资南京保障房30亿元信托贷款项目在南京签约，这是全国社保基金投资的首个保障性住房项目，因此，保障性住房建设资金需求的目光齐看社保基金。社保基金投资保障性住房的最大优势在于社保基金对收益的要求并不高，并且社保资金有盈余。因此，对保障性住房项目而言，社保资金具有很强的吸引力。而社保基金对资金的安全性要求非常高，几乎要求零风险，因此社保基金几乎没有抗风险能力，需要融资方提供充分足额的担保。官渡区方旺片区保障性住房与全国社会保障基金理事会洽谈了一年半还多，基金理事会对提供的资料进行了严格把控，可以说每一个字都进行了研究，才以全额担保的形式获得保障性住房建设资金8亿元。 3.住房公积金投资保障房项目
2009年10月住建部、财政部等国务院七部委出台《关于印发利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施意见的通知》（建金［2009］160号）文件（以下简称《实施意见》），决定在部分试点城市启动住房公积金建设贷款，支持经济适用房、城市棚户区改造项目安置用房（列入保障性住房规划）、政府投资的公共租赁房等保障性住房建设。 4.保险资金投资保障房项目
2010年9月5日颁布实施的《保险资金投资不动产暂行办法》其中规定：“保险资金采用债券、股权或者无权投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用不动产”，住房不在规定的可投范围类。保障性住房虽然具有住宅性质，但不同于商业性质的住宅，所以有一定的可能性。
12
5.房地产信托投资保障房项目
房地产信托，是信托公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。房地产信托投资保障性住房项目主要投资于安居工程和棚户区改造。
五、完善保障性住房投融资机制的设想
（一）强化各级政府责任，提高公信度，以财政为主，建立多渠道的风险补偿机制
地方政府应高度重视财政撬动的杠杆效应，响应建立保障房建设风险补偿基金，作为当保障房建设企业出现还款风险时对商业银行的损失补偿。还可以对保障性住房购买人群进行贴息，一方面可以降低困难群体的还贷压力，另一方面也保障了商业银行按揭贷款有相对稳定的现金流。各级政府应该积极提高公信度，积极推动商业银行与保险公司合作。 （二）多措并举，加大融资力度
根据“十二五”规划，保障房建设需求资金政府压力较大，从而需要引导社会资金积极参与保障性住房建设，特别是廉租房和公租房面临着最为严峻的资金压力。因此，需要政府出台利好保障性住房融资政策，例如规定，某家银行每年必须完成多少保障房融资任务等等，并实施奖惩。 （三）鼓励创新，引导社会力量参与
地方政府可采取开放的姿态，以特定的保障房项目为标的，进行商业招标。对保障性住房建设可采取创新形式建设，如政企共建等。对建成后可出售的保障性住房，通过BT方式或PPP等方式，由民间资本单独投资建设或由地方政府和民间资本共同出资建设可出售的保障性住房，建成之后按照约定的价格转移给地方政府，地方政府销售保障房后归还民间资本的先期投资。对建成后不可出售的
13
公共租赁房和廉租房，通过BOT方式或PPP方式进行投资建设。对不可出售的租赁房实现政企合建的关键是地方政府要保证民间资本在经营期间或约定的投资回报期内能够获得事先约定的稳定现金流。 （四）创新推进金融机构住房贷款产品多元化
从市场规模和承载量来看，企业债券、中期票据等融资工具有能力满足保障性安居工程建设的需求。国家发改委《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》明确提出，要充分发挥企业债券融资的作用，支持企业通过发行企业债券进行保障性住房项目融资；扩大利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市的范围。2010年，国务院有关部门审核确定全国28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，建议进一步加快贷款发放工作；积极争取保险资金的支持。全国保险资金可用余额可观，而且参与保障性住房建设的意愿也比较强烈；以信托产品形式吸引社会资金等等。
案例一、昆明市官渡区方旺片区保障性住房项目
昆明市官渡区方旺片区保障性住房项目是云南城投集团首次涉足保障性住房项目，由旗下昆明未来城开发有限公司和官渡区政府以政企共建方式推动的保障性住房项目。该项目位于昆明市官渡区金马街道办事处方旺片区大羊村，总用地面积280.77亩，拟建设总建设面积38.56万平方米，建设保障性住房6086套，其中廉租住房5406套，经济适用房680套，配套商业、小学、幼儿园、地下室等，总投资9.7亿元，目前正在建设中。
作为民生工程和德政工程，云南在保障性住房建设上注重完善政策，大胆创新尝试，探索出很多在全国有一定影响的政策措施。云南省在全国率先提出了政企共建保障性住房的建设模式，政府主导保障性住房建设，企业则是政府主导下的投资人。官渡区方旺片区保障性住房项目则是政府通过公开招投标形式确定，并签订合作协议书。根据我们与政府签订的建设合同，项目建成后，资产将移交到政府手中。除政府补助的1300元/平方米以外的建设资金由建设方负责筹资建设，政府给予一定代建管理费和资金筹措费。
14
在官渡区保障性住房建设中，云南城投-昆明未来城公司在政策符合、条件允许的前提下，整合片区资源，不断摸索保障性住房建设资金良性循环的道路。例如与建筑施工企业、原材料供应企业达成战略性合作伙伴关系，拓展外围融资渠道；再例如通过国开行提供融资担保，引入国家社保基金，以及发行企业债等等一系列金融方案，打出了一套金融组合拳，但是应者寥寥，最终以通过国开行提供融资担保，引入国家社保基金，融资8亿元。
对城投集团而言，保障性住房建设是一个“领路者”同时也是“探路者”。 如何保障资金的“筹措”与“纳入”，作为以城市运营为核心的金融控股集团，通过一系列金融创新，成功的摆脱了对商业银行的单一依赖，为安全度过房地产“严冬”打下了基础。
案例二、昆明市西山区经济适用房2号地块（配建廉租房）项目
西山区经济适用住房（配建廉租住房）二标段建设项目位于云南省昆明市马街街道办事处张峰社区张家五组，用地北侧为昆石铁路，东侧为云冶专用线。项目总投资2.5亿元，总面积约为12.1万平方米，目前正在建设中。该项目同样是由云南城投旗下昆明未来城开发有限公司承担建设，不同是，该项目由政府负责融资，企业代建的模式参与，企业只收取代建管理费。
结束语
随着房地产行业“黄金十年”的到来，众多中低收入者抑或后悔不一，抑或望“价”兴叹。或是无奈的面对日益高涨的房价，或是咬紧牙关拼下一套房子，然后花半辈子去还贷。于是，一部分人享受着房地产行业繁荣带来的收益，一部分人痛苦并快乐着地享受着高房价，还有一部分始终无法拥有自己的房屋，于是，政府大力的建设保障性住房压制房价。但大量建设保障房，投融资成难题，只有不断探索完善加快保障性住房建设的新举措，建设模式逐渐成熟，盈利模式逐渐清晰，才能使保障性住房建设健康发展。只有在政府的大力支持下，才能创新出一条保障性住房建设融资的新路子，才能以破冰之势打破融资瓶颈。
15